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  1. Graf

    Graf Nominato ad Honorem Membro dello Staff

    Privato Cittadino
    Dai, iniziamo a fantasticare insieme….
    Una coppia, appena sposata, acquista un appartamento in una periferia estrema di una qualsiasi metropoli italiana ( Roma…Napoli…Torino…Palermo…fate voi…), anzi, più che una periferia, una landa desolata, una distesa disabitata, dimentica da Dio e dagli uomini.
    Per un alloggio di 110 mq, sito quarto piano, spendono 200.000 euro, metà versati in contanti al rogito e metà ottenuti tramite un mutuo ventennale al tasso fisso del 5%.
    La casa è bella, moderna, solida, con rifiniture di media eleganza, suddivisa in quattro spaziose e luminose camere più servizi, con ripostiglio e due balconi e costruita secondo criteri ecologici sostenibili e d’avanguardia e nel rispetto delle regole della biodiversità.
    Infatti, tutto il complesso residenziale di 40 appartamenti è stato costruito nel rispetto dell’ambiente, con materiali atossici, riciclabili per oltre il 95 per cento e certificati dall’ INBAR ( Istituto Nazionale di Bio-architettura).
    Non un semplice appartamento ma un autentico bio-appartamento. Con, naturalmente, tutti gli allacci di luce, gas, acqua e rete fognaria già effettuati e ovviamente a norma.
    Tutto questo per soli 200.000 euro. Una vero affare per una casa, comunque posta in un grande comune italiano.
    Peccato però sia come una cattedrale nel deserto, piantata su una montagnola incolta e brulla, senza alberi e, con intorno, tanti rialzamenti di terreno da riporto.
    L’unica tragitto che collega alla strada provinciale, che passa laggiù ad un km di distanza, è una via sterrata tutta buche e avallamenti e che diventa un vero percorso di guerra quando piove e diventa fangosa…
    Certamente, tutta l’ area, fra una decina d’anni, diverrà edificata e densamente abitata perché è stata inserita nel piano regolatore della città ( così ci hanno garantito quelli dell’agenzia immobiliare –siete i primi a comprare gli altri, con la progressiva valorizzazione della zona, dovranno pagare molto di più--) .ma nel frattempo…si aspetta e si spera.
    E ci si sente dei pionieri, delle avanguardie….

    Ma accidenti, cosa succede?
    Miracolo, meraviglia, sorpresa !
    Sono già passati dieci anni! Accidente come passa il tempo!
    Guardate laggiù a 200 metri dal palazzo della coppia, che nel frattempo ha già due bambini, c’è una fermata della Metropolitana, Ma è splendido! Così è davvero facile arrivare in centro in 15 minuti…
    A sinistra! Guardate a sinistra! C’è, a trecento metri, il Centro Commerciale più grande della città!
    Ci trovi di tutto dall’ago all’elefante ( beh, si fa per dire…).Benissimo, è una comodità straordinaria!
    Ma se girate il vostro sguardo a destra…lo vedete quella Stazione di Polizia? Finalmente il sindaco pensa un po’ anche alla sicurezza di noi cittadini, contribuenti tartassati!
    La sera, da quando hanno istituito il Commissariato, si può girare con tranquillità e farsi anche quattro passi in santa pace per digerire la cena, senza il timore di vedere le facce di certi ceffi, di certi spacciatori….
    Già, perché adesso, è comodo e riposante camminare in uno dei quattro viali di tigli che incrociano la zona….Il verde pubblico è importante per la salute e per l’arredo edilizio. Fa sembrare affascinante anche la periferia più estrema.
    E i bambini, come vivono il loro quartiere?
    Giocondo e Domitilla stanno crescendo bene, in altezza e sapienza, in questo quartiere che, appena dieci anni fa, era un posto da capre; infatti,la mattina vanno a scuola nel circolo scolastico a 800 metri da casa e nel pomeriggio frequentano l’ Oratorio della loro chiesa parrocchiale, costruita quattro anni un famoso architetto straniero ad un tiro di scoppio dal loro appartamento, e lì si sono fatti anche tanti amichetti ed amichette…
    Bene, cari Agenti Immobiliari, adesso basta sognare! .
    Io mi ritiro in buon ordine.
    Infatti cedo la parola a voi, che, certo, non siete abituati a sognare nel vostro lavoro.
    E’ ora di tornare alla realtà concreta e contabile…

    Analizzate la stato economico di questo appartamento e di come si è andato evolvendo in dieci anni della sua vita.
    Dunque siamo di fronte ad un appartamento, comprato nuovo, ad un prezzo base di 200.000 euro, e senza che usufruisse, all'epoca, di nessun servizio di zona.
    Ora si tratta di misurare, secondo i vostri criteri di calcolo e secondo i vostri parametri, di quanto i vari servizi di zona, nel frattempo creati e costruiti, possano aver fatto rivalutare il prezzo dell’appartamento nell’arco di dieci anni.

    Fattori di rivalutazione:
    Fermata della Metropolitana
    Centro Commerciale
    Stazione di Polizia
    Arredo urbano e verde pubblico
    Scuola.
    Chiesa ed Oratorio.
    Quale potrebbe essere il tasso di rivalutazione di ciascuno di questo fattore a favore dell’appartamento?
    E quale la rivalutazione complessiva?
    Tenendo conto, che l’inflazione annuale, in questi dieci anni, è stata del 1.5% all’anno di media, che i proprietari devono pagare il mutuo, con un tasso del 5%, ancora per dieci anni, che la loro casa è, nel frattempo, “invecchiata” di dieci anni, e che, infine, il valore del mercato immobiliare della zona, non considerando i fattori di rivalutazione, si è apprezzato, spontaneamente, del 25%, è possibile quantificare, in termini monetari, l ’ammontare dell’apprezzamento dell' investimento immobiliare della nostra coppia, nell'arco di questi dieci anni?
    In sintesi, quanto vale, secondo voi, oggi quell'appartamento, costato "solo" 200.000 euro, dieci anni fa?
    Si ricordi che esso, benchè ormai inserito in un quartiere valorizzato e riqualificato, si trova , comunque, in una zona dell'estrema periferia della città.
    Vi invito a fare due conti.
    Siete o non siete le volpi del mercato immobiliare italiano?
    Bene, adesso provatevi come analisti!

    Vi ringrazio calorosamente se avete avuto la pazienza di leggere fino alla fine!
     
  2. Antonio Troise

    Antonio Troise Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Il Codice Civile definisce nell'articolo 1754 la figura del Mediatore come colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza.
    Il mediatore può rappresentare una delle parti solo nelle fasi esecutive del contratto, ovvero dopo la sua conclusione.
    Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l'affare è concluso per effetto del suo intervento.
     
  3. gennaro63

    gennaro63 Membro Attivo

    Mediatore Creditizio
    allora 200.000 x 10 anni uguale 2.000.000 meno inflazione : 5% mutuo - crisi + berlusconi - agenzie delle entrate + costi agenzia.......+ spese condominiali...-interessi bancari....carissimo graf sei grande mi hai fatto venire il mal di testa di prima mattina.........la risposta sorge spontanea boh..............:risata::risata::risata::risata::risata::risata::risata::risata::risata::risata::risata::risata::risata:
     
  4. Eures

    Eures Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Io mi sono fermato alla nona riga e poi sono saltato direttamente all'ultima.
    Quando ho letto "alloggio al quarto piano", mi son detto, come fa a esserci un alloggio al quarto piano in una landa desolata, una distesa disabitata, dimentica da Dio e dagli uomini?...
    T'è veramente capitato di vedere un posto simile?
    Se capitasse a me, penso che farei subito una denuncia...-)
     
  5. fravveduto

    fravveduto Membro Ordinario

    Altro Professionista
    dopo qualche calcolo... e prescindendo dalla collocazione geografica (metropoli centro-nord; centro-sud) e riferendomi esclusivamente alla particolare localizzazione "periferica" dell'appartamento (che tra l'altro mi sembra di capire privo di box ovvero posto auto esclusivo in area condominiale)... giungerei ad una stima compresa tra i 265k e 285k euro!
    Nel caso fossero contemplati box pertinenziale ovvero posto auto esclusivo giungerei ad ipotizzare una fascia di prezzo compresa tra 280k e 300k euro!
    La media a mq. (non indicativa) potrebbe oscillare tra i 2,5k ai 3,00K euro!... Basti pensare che a Salerno in zona periferica, tranquilla, ma con servizi di minor entità e pregio rispetto a quanto riferito in ipotesi è ca. 3,00k mq.
     
  6. Limpida

    Limpida Membro Senior

    Agente Immobiliare
    La coppietta ha comprato un immobile non certo per investimento,ma solo per necessità, altrimenti non sarebbe andata ad abitare in una landa desolata e per di più non avrebbe aperto un mutuo. Se poi ha speso "solo" (tanto), e 200.000 o sono stati ingannati oppure sotto la landa desolata ci sarà senz'altro del petrolio!
    Quindi é impossibile fare una valutazione di questo immobile fantasma, a meno che non organizzi un tour, ci facciamo una scampagnata e facciamo le "volpi".
    Direi invece, di fare la valutazione di cosa avrebbero reso € 200.000 per e dopo 10 anni ( dal 2000 al 2010), con quale tipo di investimento, ( bisognerebbe chiederlo a un consulente finanziario), scontando poi, tutto quello che si é speso per le tasse sulla casa, la manutenzione, il condominio, il mutuo.
    Oppure, considerare altri punti di vista.
    -Cosa avrebbero speso di affitto?
    - Cosa hanno rinunciato ad andare ad abitare in una landa desolata?
    - Quello che hanno perso si può recuperare?
    Come vedi anche gli agenti immobiliari ce ne hanno molta di fantasia ma non farmi fare il consulente finanziario.:)
     
  7. MGM

    MGM Membro Junior

    Agente Immobiliare
    Piu' che Analisi.. con queste premesse ci mandi dall'Analista..

    Aldilà dell'investimento immobiliare, spero.. che la coppia dopo dieci anni di "vita" in una zona così desolata.. sia ancora una COPPIA !!! :D Di solito chi fà un "investimento" di questo tipo, si accorge velocemente di aver sbagliato.. non solo per una questione economica, ma sicuramente per tutti quegli "effetti intangibili" che si creano successivamente all'acquisto.. Quando i mezzi a disposizione sono nulli.. Quando gli Amici non ti vengono a trovare, perchè sei troppo lontano.. Quando la desolazione intorno all'ACQUISTO DELLA TUA VITA regna sovrana.. Quando i tuoi bimbi devi forzatamente, lasciarli ai Nonni (che abitano ancora in Città..) in quanto non hai tempo neanche il tempo di andarli a riprendere dopo il lavoro e riportarli al mattino per andare nuovamente a scuola.. (visto che vicino al nuovo acquisto non c'è scuola).. e così via.. si potrebbero fare mille ipotesi... sul perchè l'investimento immobiliare è sbagliato (anche in ottica futura).
    Se una coppia resiste a questo scempio d'investimento... probabilmente riuscirà anche a trarne qualche vantaggio economico dopo 15 anni.. quando la zona "forse" si sarà sviluppata.. sperando che nel frattempo non sia diventata un GHETTO.
    Quindi ritengo, che fare gli analisti finanziari, in questo caso... sia quasi paragonabile a fare il "MAGO"..!! :risata:
    Comunque per prima cosa... denucerei il Comune (in oggetto) per aver concesso licenza edilizia nel costruire questo condominio.. Senza urbanizzare e rendere minimamente efficiente nei servizi questa zona... Quindi direi che è una situazione abbastanza paradossale.. anche se in giro se ne vedono di peggio.. !!!
     
    A Limpida piace questo elemento.
  8. andrea boschini

    andrea boschini Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    :risata::risata::risata:...bellissima
     
    A MGM piace questo elemento.
  9. MGM

    MGM Membro Junior

    Agente Immobiliare
    Grazie.. :D
     
  10. Graf

    Graf Nominato ad Honorem Membro dello Staff

    Privato Cittadino
    Sono casi accademici.:fico:

    Ma sono utili per porsi delle domande, per ragionare....;)

    Magari è un palazzo costruito abusivamente.
    Negli anni sessanti era una prassi frequente nelle grandi città.
     
  11. andrea boschini

    andrea boschini Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    ...circondate da lande? tipo ls vegas:risata::risata:
     
  12. fravveduto

    fravveduto Membro Ordinario

    Altro Professionista
    Perchè tutti rifuggono dal cimentarsi a dare, approssimativamente, una stima? La descrizione dell'immobile e del contesto in cui è stato edificato, non è poi così fantasiosa... 10/15 anche 20 anni fa ogni cittadina italiana, maggiormente le metropoli, attiravano masse desiderose di inurbarsi e sorgevano quartieri "dormitorio" che nel tempo sono divenuti centri di interessi sociali e di attività economiche correlate.
    Pensate che se la richiesta di stima fosse rivolta a qualche noto network immobiliare, si trincerebbero dietro una battuta!
     
  13. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Graf, se continui così, pubblichiamo le tue.... "provocazioni" in un libro e lo diamo da studiare a quei poveretti che devono passare l'esame da mediatore !!!!:^^:

    Comunque, dubito che 10 anni fa, in Italia ci fosse un "bio-appartamento" come lo intendiamo adesso.

    E se fosse stato costruito negli Anni Sessanta abusivamente, non avrebbe... 10 anni!

    Dubito che si possa avere edificato un solo fabbricato perfettamente urbanizzato, tranne che nella vie d'accesso, e non un intero quartiere...

    Dubito anche che dopo solo 10 anni ci arrivi la metro :shock:, magari il Commissariato e i Carabinieri sì ;)

    E 10 anni fa, c'era ancora la lira... Diverso da un prezzo già in euro !

    In 10 anni, i prezzi sono aumentati ben di più del 25%, perciò in teoria l'appartamento potrebbe valere anche oltre i 300.000.

    Silvana
     
  14. Lisio Alessandro

    Lisio Alessandro Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Secondo la mia modesta esperienza 10 anni fa c'erano le lire e quindi la coppia ha pagato l'immobile 200milioni ovvero 100 mila euro e che dopo dieci anni, le varie migliorie e l'evento dell'euro la coppia se non ha devastato l'immobile mantenendo uno stato buono l'appartamento potrebbe essere rivenduto intorno ai 270/280 mila euro.
    L'esempio che hai fatto può rappresentare lo sviluppo che ha avuto il quartiere Romanina a Roma oppure Ponte di Nona, Lunghezza che nel corso degli ultimi 10 anni hanno avuto un incremento esponenziale, Graf io mi copio tutti i tuoi post con le relative risposte e ci faccio un libro.:sorrisone:
     
  15. Graf

    Graf Nominato ad Honorem Membro dello Staff

    Privato Cittadino
    Era solo un ipotesi di scuola. Così per creare una discussione e far emergere le difformità dei criteri di calcolo che sempre esistono anche negli operatori più avvertiti e d'esperienza.
    Il quesito è semplice:
    un appartamento che OGGI ( dico oggi per rendere più facile il calcolo..) è stato comprato a 200.000 euro in quelle condizioni, strutturali, volumetriche, ambientali, urbanistiche e di qualità bio-energetiche....quanto potrebbe valere, in una proiezione temporale da qui a 10 anni, tenendo conto di tutte quelle migliorie, nel frattempo realizzate, e tenendo conto di un aumento stimato del valore generale del mercato immobiliare del 25% ?
    Possiamo fare delle ipotesi econometriche? Io dico di sì. E chi ce lo vieta? Topo Gigio?
    Per me quell'appartamento varrà, fra dieci anni, circa 330.000 -350.000 euro. E solo perchè rimane in una estrema periferia...ma sempre di una metropoli.
    E non faccio un calcolo a capocchia!
    Mi piacerebbe che intervenisse anche Carlo Garbuio, il valutatore principe di immobilio, affinchè ci dicesse la sua.
     
  16. Graf

    Graf Nominato ad Honorem Membro dello Staff

    Privato Cittadino
    Infatti a Roma di esempi di "lande lunari con immobili" ( sembra il titolo di un quadro di De Chirico...) poi diventati quartieri tutto sommato vivibili ce ne sono stati a iosa negli ultimi quarant'anni....Romanina, Ponte di Nona, Lunghezza, Dragona, la Borghesiana, Colle Salario, Saxa Rubra, Infernetto...ecc ..ecc....

    Il comune di Roma poi si presta a queste operazioni da Far West: ha ancora notevoli spazi di campagna che possono essere aggrediti dalla speculazione edilizia ( c'è Caltagirone pronto a costruire, nella splendida campagna ondulata tra l' Eur e il Divino Amore, non so più quanti palazzi...ma Berlusconi, finchè il di lui "genero" Casini resta, con l' UDC, all' opposizione, ha detto no....), nonostate si sia costruito a tutto spiano, quintuplicando in 50 anni la superfice cementificata.
    Roma ha una superficie comunale immensa che misura più di 70 km da Est ad Ovest e 55 km da Nord a Sud.
    E' il primo comune d' Italia per estensione territoriale e il secondo d' Europa....il primo comune italiano per produzione agricola...
    Hai voglia a creare "lande desolate con palazzi"...!!!;):fico:
     

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