Terreno edificabile per comune ma non per regione. chiedo aiuto e consiglio

[buzz71]

buongiorno a tutti ho un problema e cerco aiuti e consigli.
lo spiego subito
ho un terreno in un contesto comunale tutto costruito attorno, con case nella maggior parte unifamigliari, villette, ecc che esistono da 10 ai 50 anni e oltre...molto vecchie ristrutturate ecc. altre moderne. insomma si trova nel tessuto urbano. ovviamente vi sono tutte le opere di urbanizzazione fogna bianca, fogna nera, pozzetti per acqua piovana ecc.
il comune, col proprio piano regolatore, ha dato il massimo indice di edificablità, cioè per loro posso costruire tranquillamente.
La regione Puglia invece, col piano di rischio idrogeologico, credo sia del 2011, sentito dire da collega, ha sancito la inedificabilità di detto suolo. il problema è che senza questa edificabilità/permesso, mi viene, di fatto inibita ogni tipo di vendita.
inoltre l'IMU mi viene fatta pagare come non terreno agricolo, ma edificabile. la mia domanda è come fare per dirimere la questione.
cioè in un paese della puglia, in centro, dove tutto attorno è costruito per chilometri, la regione puglia mi dice che non posso nè costruire e neppure venderlo a un costruttore per questo.
io nella mia ignoranza, mi occupo di altro nella vita, chiederei una perizia a un tecnico serio (ingegnere, geologo, architetto ecc.) e partirei con ricorso con l'ausilio di legale, per sancire anche a livello regionale la edificabilità, altrimenti l'assenza di divieti di edificablità visto che attorno è tutto costruito per chilometri e che esistono gli impianti di fogna, acqua corrente, e tombini per l'acqua piovana.
Chi mi aiuta ? chi mi consiglia?

 

[Jan80]

Sono due cose differenti : il tuo terreno è effettivamente edificabile poiché dotato di un indice edificatorio ma, come tutti gli immobili tranne rare eccezioni, è facile che abbia dei vincoli. Nel tuo caso il vincolo idrogeologico non ti permette la nuova costruzione su quel terreno, ma potrai comunque venderlo assieme alla potenzialità edificatoria a un costruttore che, tramite perequazione urbanistica, potrà utilizzare quella "cubatura" in altro luogo. La metodologia cambia da regione a regione, quindi ti dovrai affidare a un tecnico locale per capirne il meccanismo.

 

[buzz71]

...quindi di fatto non si potrà mai costruire....e neppure venderlo!
scrivo questo perchè un costruttore si è fatto avanti ma appena vista la situazione ha rinunciato...ma non è appunto nel mio caso non è una sperequazione urbanistica che sia tutto costruito tranne quel pezzo di terreno angolare? si potrebbe tentare causa con un "completamento urbanistico"?

 

[Jan80]

Probabilmente si tratta di un vincolo sopraggiunto.... Un po' in ritardo data l'area limitrofa, ma che colpisce tutti gli immobili nella stessa maniera. Informati su quali siano le modalità e possibilità di passaggio della potenzialità edificatoria tra differenti terreni.