Buongiorno, ho la seguente situazione da risolvere.
Dovrei stimare il valore per affrancare l'enfiteusi gravante su un terreno su cui sono state costruite 12 villette a schiera (20 anni fa). Il problema è che senza affrancazione, il Notaio non stipula un eventuale rogito, quindi, tanto vale risolvere la questione. Diciamo che fino ad oggi i Notai hanno rogitato, ma che la cosa è emersa solamente perché un mio vicino stava per vendere, ma il Notaio di parte acquirente ha sollevato questo problema. Contattando i titolari del diritto (eredi di 3 concedenti), è emerso che ci vuole una cifra compresa tra i 4 e i 5 mila euro per ciascuna unità immobiliare. Prima di prendere ogni decisione, ho pensato di capire se tale cifra fosse in linea con quanto previsto dalla legge.
Da una ricerca in rete, è emerso che vale quanto segue:
1. Enfiteusi su fondo agricolo: la normativa prevede che la misura del canone non può essere sproporzionata rispetto al valore di mercato del bene su cui grava il livello, ma che il questo sia periodicamente aggiornato mediante l'applicazione di coefficienti di maggiorazione idonei a mantenere adeguata, con una ragionevole approssimazione la corrispondenza all'effettiva realtà economica. (Corte Costituzionale sent. 406 del 7 aprile 1988 e sent. 143 del 23 maggio 1997). Proprio in relazione a queste sentenze è stato dichiarato illegittimo il metodo di calcolo che prendeva utilizzava il reddito dominicale come valore di riferimento, proprio perché obsoleto e non più rispondente ai agli attuali parametri di mercato (es. Valore Agricolo Medio).
2. Enfiteusi su fondo edificabile: il valore del canone di dette aree non può essere determinato sulla base delle enfiteusi rustiche onde evitare operazioni speculative, ma ad esso si deve pervenire applicando al valore dell'area considerata edificabile un equo saggio di rendimento (Consiglio di Stato parere n° 661/98 del 09 giugno 1998, Ministero delle Finanze nota del 26 ottobre 2000(es. valore I.C.I.).
3. Enfiteusi su fondo edificato: i fabbricati costruiti su terreni gravati da livello non possono essere considerati migliorie (Avvocatura dello Stato nota n.8475 del 19.12.1991), l'attività di miglioria che è richiesta all'enfiteuta, deve ritenersi intrinsecamente connessa alla natura del fondo stesso; mentre esula completamente da ciò ogni attività di trasformazione edilizia (Consiglio di Stato parere n. 661/1998). Il fabbricato pertanto risulta acquisito per accessione dal concedente in quanto proprietario dell'area.
Se interpreto bene, dunque, starei comunque nel caso 2 (posto che la costruzione non risulti una miglioria). Pertanto, il calcolo dovrebbe essere il seguente:
Dal valore venale del terreno, si ricava tramite un saggio di rendimento (es. 1%, anche con riferimento al pagamento dell'IMU sui terreni edificabili), il canone annuo; dopodichè questo canone andrà moltiplicato per 15+5 (15 mensilità, cosidetto "capitale di affranco", più 5 relative ai canoni degli ultimi 5 anni).
Posto che ciascuna unità corrisponde a circa 250 metri cubi (effettiva cubatura dichiarata all'epoca dal costruttore), e che per quella determinata zona l'attuale valore di ciascun metro cubo, relativo alle aree edificabili è pari a 100e, il conto è fatto:
250mc x100euro x 1% x 20 = 5.000euro.
Mi trovo quindi in linea con quanto richiesto dai concedenti. Ovvio che avrei preferito non tirar fuori una lira, vista l'assurdità della cosa: a quanto pare, 20 anni fa i concedenti non volevano nulla (mia madre è riuscita ad affrancare pagando solamente l'Avvocato e le spese del procedimento (che passa per il Tribunale), e i concedenti erano gli stessi), ma ultimamente qualcuno ha rilevato queste quote, facendo speculazione, e ci si ritrova mezzo paese con questo problema...
Qualcuno conferma i miei calcoli o mi sa dare altri suggerimenti? Grazie e Buona Domenica.
Dovrei stimare il valore per affrancare l'enfiteusi gravante su un terreno su cui sono state costruite 12 villette a schiera (20 anni fa). Il problema è che senza affrancazione, il Notaio non stipula un eventuale rogito, quindi, tanto vale risolvere la questione. Diciamo che fino ad oggi i Notai hanno rogitato, ma che la cosa è emersa solamente perché un mio vicino stava per vendere, ma il Notaio di parte acquirente ha sollevato questo problema. Contattando i titolari del diritto (eredi di 3 concedenti), è emerso che ci vuole una cifra compresa tra i 4 e i 5 mila euro per ciascuna unità immobiliare. Prima di prendere ogni decisione, ho pensato di capire se tale cifra fosse in linea con quanto previsto dalla legge.
Da una ricerca in rete, è emerso che vale quanto segue:
1. Enfiteusi su fondo agricolo: la normativa prevede che la misura del canone non può essere sproporzionata rispetto al valore di mercato del bene su cui grava il livello, ma che il questo sia periodicamente aggiornato mediante l'applicazione di coefficienti di maggiorazione idonei a mantenere adeguata, con una ragionevole approssimazione la corrispondenza all'effettiva realtà economica. (Corte Costituzionale sent. 406 del 7 aprile 1988 e sent. 143 del 23 maggio 1997). Proprio in relazione a queste sentenze è stato dichiarato illegittimo il metodo di calcolo che prendeva utilizzava il reddito dominicale come valore di riferimento, proprio perché obsoleto e non più rispondente ai agli attuali parametri di mercato (es. Valore Agricolo Medio).
2. Enfiteusi su fondo edificabile: il valore del canone di dette aree non può essere determinato sulla base delle enfiteusi rustiche onde evitare operazioni speculative, ma ad esso si deve pervenire applicando al valore dell'area considerata edificabile un equo saggio di rendimento (Consiglio di Stato parere n° 661/98 del 09 giugno 1998, Ministero delle Finanze nota del 26 ottobre 2000(es. valore I.C.I.).
3. Enfiteusi su fondo edificato: i fabbricati costruiti su terreni gravati da livello non possono essere considerati migliorie (Avvocatura dello Stato nota n.8475 del 19.12.1991), l'attività di miglioria che è richiesta all'enfiteuta, deve ritenersi intrinsecamente connessa alla natura del fondo stesso; mentre esula completamente da ciò ogni attività di trasformazione edilizia (Consiglio di Stato parere n. 661/1998). Il fabbricato pertanto risulta acquisito per accessione dal concedente in quanto proprietario dell'area.
Se interpreto bene, dunque, starei comunque nel caso 2 (posto che la costruzione non risulti una miglioria). Pertanto, il calcolo dovrebbe essere il seguente:
Dal valore venale del terreno, si ricava tramite un saggio di rendimento (es. 1%, anche con riferimento al pagamento dell'IMU sui terreni edificabili), il canone annuo; dopodichè questo canone andrà moltiplicato per 15+5 (15 mensilità, cosidetto "capitale di affranco", più 5 relative ai canoni degli ultimi 5 anni).
Posto che ciascuna unità corrisponde a circa 250 metri cubi (effettiva cubatura dichiarata all'epoca dal costruttore), e che per quella determinata zona l'attuale valore di ciascun metro cubo, relativo alle aree edificabili è pari a 100e, il conto è fatto:
250mc x100euro x 1% x 20 = 5.000euro.
Mi trovo quindi in linea con quanto richiesto dai concedenti. Ovvio che avrei preferito non tirar fuori una lira, vista l'assurdità della cosa: a quanto pare, 20 anni fa i concedenti non volevano nulla (mia madre è riuscita ad affrancare pagando solamente l'Avvocato e le spese del procedimento (che passa per il Tribunale), e i concedenti erano gli stessi), ma ultimamente qualcuno ha rilevato queste quote, facendo speculazione, e ci si ritrova mezzo paese con questo problema...
Qualcuno conferma i miei calcoli o mi sa dare altri suggerimenti? Grazie e Buona Domenica.
