Vizi scoperti dopo firma della proposta di acquisto

[Antorb]

Buonasera,
in data 7 agosto, tramite agenzia immobiliare, ho firmato una proposta di acquisto per un immobile, con posto auto nella rimessa condominiale, al prezzo di 120.000 euro. Già il giorno successivo il venditore ha controfirmato, richiedendo una caparra di 10.000 euro e insieme abbiamo convenuto al versamento (su conto corrente del venditore stesso) di 5.000 euro nell’immediato e dei restanti 5.000 euro al momento della firma del preliminare di vendita presso il notaio, impegnandomi all’ottenimento del mutuo entro ottobre 2025; inoltre, nella proposta di acquisto il venditore dichiara che non vi sono spese straordinarie deliberate. Prima del preliminare (settembre 2025), tuttavia, ci siamo incontrati, assieme all’agente immobiliare, per conoscerci personalmente e, contestualmente, ho richiesto anche l’ultimo verbale dell’assemblea condominiale e l’autorizzazione del venditore a contattare l’amministratore condominiale. Purtroppo, dall’ultimo verbale (risalente a maggio 2025) l’amministratore comunica all’assemblea che vi sono danni a travi e pilastri del palazzo causati da infiltrazioni; non vi è alcuna spesa deliberata in merito, viene solo espresso da parte dell’amministratore la necessità di una perizia per quantificare i danni e procedere al più presto a fare i lavori necessari. Le
Uniche spese deliberate ammontano a 250 euro per la sostituzione del cancello automatico (ovviamente non ne ero a conoscenza in quanto il venditore ha dichiarato nella proposta di acquisto che non vi fossero spese straordinarie). Inoltre, contattando l’amministratore per capire di questi danni, è emerso anche che non si parla di posto auto assegnato all’interno della rimessa condominiale (così come invece mi è stato fatto intendere), ma che bisognerà discuterne con il condominio in quanto il garage non è in grado di ospitare tutte le auto corrispondenti al numero degli appartamenti.
Viste tutte queste situazioni, ho chiesto all’agente immobiliare di richiedere al venditore di abbassare il prezzo di vendita o di incaricarsi del pagamento di questi lavori futuri. L’agente immobiliare mi riferisce che il proprietario ha rifiutato la mia proposta e pertanto ho deciso di non voler andare avanti con la vendita e, su indicazione dell’agente immobiliare, ho scritto una rinuncia all’acquisto (8 ottobre) che lui avrebbe trasmesso al venditore, rassicurandomi che il venditore mi avrebbe restituito la caparra. Purtroppo, invece, il venditore mi invia una raccomandata (28 ottobre) da parte del suo legale in cui mi invita a dargli gli ulteriori 5.000 euro e mi intima di continuare nella vendita altrimenti si procederà per vie legali, sottolineando anche che sono già oltre i limiti temporali sanciti dalla proposta di acquisto (premetto che dopo aver scritto la rinuncia ho interrotto ogni ricerca presso gli enti bancari).

Le domande che mi pongo sono: posso richiedere l’annullamento della proposta di acquisto? Posso richiedere al venditore la restituzione della caparra dei 5.000 euro? Mi può obbligare a procedere all’acquisto della casa, pena causa civile?

Ringrazio per la possibilità concessami.
cordiali saluti

 

[Zagonara Emanuele]

Direi che stando al tuo racconto, hai tutto il diritto di:

- ottenere lo scioglimento del contratto e la restituzione delle somme versate (senza doverne versare altre ovviamente).
Questo nella migliore delle ipotesi, perchè direi che potresti chiedere tu il "raddoppio della caparra", poichè il venditore ti ha taciuto/occultato fatti e circostanze importanti e serie (faccenda del posto auto e faccenda del consolidamento strutturale che richiederà interventi urgenti e costosi) che non può affermare non avesse conosciuto.
In altre parole, non può invocare la buonafede ...........

In quanto all'azione del suo avvocato,, bè lasciamo perdere .........................

Domanda; ma l'agente immobiliare non ne sapeva nulla di tutto quello che hai scritto?

 

[Antorb]

Direi che stando al tuo racconto, hai tutto il diritto di:

- ottenere lo scioglimento del contratto e la restituzione delle somme versate (senza doverne versare altre ovviamente).
Questo nella migliore delle ipotesi, perchè direi che potresti chiedere tu il "raddoppio della caparra", poichè il venditore ti ha taciuto/occultato fatti e circostanze importanti e serie (faccenda del posto auto e faccenda del consolidamento strutturale che richiederà interventi urgenti e costosi) che non può affermare non avesse conosciuto.
In altre parole, non può invocare la buonafede ...........

In quanto all'azione del suo avvocato,, bè lasciamo perdere .........................

Domanda; ma l'agente immobiliare non ne sapeva nulla di tutto quello che hai scritto?

Signor Zagonara,
la ringrazio per la risposta. Adesso sto cercando di trovare una soluzione con il mio avvocato, che mi riferisce di dover rispondere “a tono” al loro legale precisando tutte le cause dell’annullamento della proposta di acquisto, tuttavia mi riferisce che c’è l’altissima probabilità di finire a causa.

Probabilmente il fatto che i lavori al palazzo non siano stati deliberati, ma solo previsti e che sono trascorsi i termini della proposta di acquisto (anche se la contestazione alla mia rinuncia da parte del venditore è arrivata solo ieri; questo mi fa anche pensare male, come se fosse stato fatto appositamente), dà forza al venditore di obbligarmi all’acquisto.

Per quanto riguarda l’agente immobiliare, lasciamo stare…
Se non era per la mia richiesta del verbale, avrei scoperto tutto il giorno del preliminare davanti il notaio. Quando gli ho chiesto del posto auto, lui mi ha risposto dicendomi: “con l’immobile stai acquistando anche millesimi del garage, quindi ti spetta di diritto il posto auto. Se quelle sono le regole condominiali e se non ti dessero il posto auto, io mi ci piazzerei ugualmente fossi in te” e sappiamo benissimo che non è questo il modo di agire e, soprattutto, ciò che pensavo di acquistare. Quando sono andata a visitare il garage ci entravano sì e no 7 auto di modeste dimensioni e lui mi disse che l’amministratore mi avrebbe dato il posto auto più idoneo alla mia macchina (di grandi dimensioni).
Inoltre, rileggendo la proposta di acquisto ho notato numerose incongruenze riportate dallo stesso agente immobiliare come la rendita catastale dell’appartamento e addirittura, vengono riportati i dati catastali dell’intero garage condominiale; praticamente è come se stessi acquistando 270 mq di garage.
Mi rendo conto che l’errore è mio, ma pensavo che rivolgermi ad un professionista mi tutelasse poiché non sono molto avvezza all’argomento e in più non ho mai acquistato un immobile prima.
Ancora grazie

 

[Michela_]

- ottenere lo scioglimento del contratto e la restituzione delle somme versate (senza doverne versare altre ovviamente).

Io ne dubito.

caparra di 10.000 euro e insieme abbiamo convenuto al versamento (su conto corrente del venditore stesso) di 5.000 euro nell’immediato e dei restanti 5.000 euro al momento della firma del preliminare

Accordo scritto o verbale?

impegnandomi all’ottenimento del mutuo entro ottobre 2025

È presente una clausola sospensiva in merito?

nella proposta di acquisto il venditore dichiara che non vi sono spese straordinarie deliberate.

Il che corrisponde al vero. Non sono state deliberate. Discusse si, e ti avrebbero potuto avvisare ma comunque non sono state deliberate.

su indicazione dell’agente immobiliare, ho scritto una rinuncia all’acquisto (8 ottobre)

Male, molto male. Così facendo perdi il diritto al rimborso della caparra e devi le provvigioni. Un “rifiuto” del mutuo sarebbe stato meglio.

i mi invita a dargli gli ulteriori 5.000 euro

Se avete fatto il preliminare glieli avresti dovuti dare, sennò non glieli dai.
Dipende dalla clausola sospensiva relativa all’accettazione della richiesta di mutuo se presenta nel preliminare /proposta.

vengono riportati i dati catastali dell’intero garage condominiale; praticamente è come se stessi acquistando 270 mq di garage.

No, tu acquisti solo una parte in millesimi.

La scrittura della rinuncia all’acquisto è stata una pessima indicazione.

 

[francesca63]

La scrittura della rinuncia all’acquisto è stata una pessima indicazione.

Concordo in pieno.

Per dire qualcosa di più preciso in merito al contratto, che sembra mal predisposto , bisognerebbe leggerlo per intero.
Ma , senza nemmeno entrare in merito ai danni da infiltrazioni ( che peraltro il venditore non poteva non conoscere, ma anche tu potevi conoscere chiedendo subito il verbale), direi che sia in difetto il venditore, non potendo venderti quanto promesso, visto che in posto auto assegnato all’immobile non esiste.

Non hai specificato se per il mutuo c’era condizione sospensiva, ma direi di no, visto che il preliminare era fissato prima della certezza dell’ottenimento, e la caparra è stata già versata.

Spero che il tuo avvocato sia in grado di gestire i problemi meglio di quanto abbia fatto l’agente; la rinuncia e’ stata una pessima idea.