PyerSilvio

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Agente Immobiliare
Cosa ne pensate?

Forse una volta, quando le "gare" di compravendita erano riservate solo a pochi circoli ristretti, perché si poteva comperare solo in assenza di mutuo, si potevano acquisire dei buoni affari.
Con le cricche e le varie cordate degli habitué formate con gli stessi avvocati che avevano seguito le procedure.
Affiatati in collettivo, a spartirsi le aggiudicazioni a tavolino contro "il banco" e serrati a "testuggine", contro i contendenti "occasionali", il più delle volte i congiunti degli esecutati.

L'apertura "delle gabbie", il via libera ai mutui, a consentire alla chiunque di partecipare al palio, ha reso prima il territorio di caccia piu freddo.
Poi il colpo di grazia.
L'introduzione delle plusvalenze a farlo diventare un arido deserto.

Con transazioni che spesso superano i valori norminali di mercato.
Tra i tanti, che pur di dire "ho" comperato all'asta, finiscono per prendere sonore sberle in faccia.
Rimettendoci i soldi o le pensioni invece che speculare.

Chiaro che la fauna degli specalutori, si è spostata più in là, cercando di intervenire prima degli atti di precetto, raggiungendo accordi risolutivi con i creditori, prima che l'oggetto finisca all'incanto.
Cosi a salire sul banco come oggetti di contesa molto spesso sono gli "impresentabili".

Se vuoi commerciare in case, per forza di cose, occorre evitare le plusvalenze e le spese conseguenti alla necessita' del doppio atto, a rendere liquida l'operazione.

Diversamente se ti va bene giri i soldi a pari.
 
Ultima modifica:

brina82

Membro Storico
Professionista
Vi ricordo anche che acquistare con il presupposto di ristrutturare e rivendere comporta per l'investitore rischi e responsabilità non solo econmiche e non da poco
Per questo mi domando come facciano a viaggiare al 20% di guadagno (troppo poco): che ci vuole a sbagliare?

Se sono appassionato di immobili e pretendo guadagni così "miseri", credo sia molto meglio impegnarmi per cercare di diventare AI.
 

cafelab

Moderatore
Membro dello Staff
Professionista
Per questo mi domando come facciano a viaggiare al 20% di guadagno

le piattaforme di crowdfunding che ho visto promettono ritorni fra il 5 e il 10%
investo 100k per ritrovarmi, forse, tra un anno, forse, 10k di guadagno?

E se una volta presa la casa non riesci a mandare via gli inquilini?

E se appena iniziati i lavori trovi una strada romana in giardino?
6-8 mesi di ritardo e sei costretto a pagare di tasca tua i sondaggi archeologici
ti sei bruciato la plusvalenza.

E se durante i lavori un operaio casca e si ammazza?
3 gradi di processo, aivoglia a vendere immobili per recuperare le spese legali

E se una volta vinta l'asta una delle tante associazioni per la tutela dell'ambiente, dell'archeologia, degli uccelli, delle biciclette si mette di traverso e ti comincia a fare ricorsi al TAR?

Poniamo che una volta fatto l'acquisto la Corte di cassazione boccia la delibera di adozione di Piano Paesaggistico Regionale (del Lazio non mi invento nulla) e ti lascia l'immobile arenato fino a non si sa quando?

Mettiamo il caso che il dirigente dell'ufficio tecnico viene cacciato per interessi politici e il nuovo non accetta il frazionamento concordato lasciandoti con una volumetria praticamente invendibile?

Questa è quotidianità, non fantascienza
Chi si accinge a fare aste sa valutare queste eventualità?
 

brina82

Membro Storico
Professionista
Che poi, molti sono proprio tarati sul ritorno dell'investimento annuale, perchè poi quando si diventa azienda e non si è più in 2-3, si ragiona diversamente; non ci si può permettere di sbagliare.

Senti ragionamenti del tipo: 20% in 6 mesi su un'operazione, quindi facendo rigirare il capitale con altra operazione, si arriva al 40% annuo.

Viaggi al 20% in 6 mesi. Va bene, ma mi devi dimostrare di essere un cecchino, perchè già sai precisamente a quanto rivenderai entro 6 mesi, con un margine di errore del 5%; va bene, può starci, ma devi essere un cecchino in tutto, dal controllo sulla conformità urbanistica (e su Roma sfido chiunque...), ai rischi di acquisto e vendita (e se hai sottovalutato una macchia di umidità legata proprio ad un difetto difficile da risolvere e di cui non ti eri neppure accorto, e l'acquirente ti fa causa? Dove ti metti le mani?), ai rischi legati alla ristrutturazione, compresa la responsabilità del committente con riferimento alla sicurezza nei cantieri.

Quindi diciamo che dopo che hai venduto, il giorno dopo vai di nuovo dal Notaio perchè hai già un'altra operazione bella e pronta.

E sì, se sei un cecchino è così.

Mi chiedo: ma non è meglio aprirsi un'agenzia immobiliare e viaggiare al 6%-10% per ciascuna compravendita, senza correre tutti quei rischi di cui sopra?
 

brina82

Membro Storico
Professionista
le piattaforme di crowdfunding che ho visto promettono ritorni fra il 5 e il 10%
investo 100k per ritrovarmi, forse, tra un anno, forse, 10k di guadagno?
Recentemente mi è capitato qualcuno che promette qualcosa come il 15-20% annuo (sempre in crowdfounding).

Pazzesco! In pratica sei quasi un socio a tutti gli effetti!

Non nego di averci fatto un pensierino, sempre per diversificare.

Parlo di aziende che hanno dimostrato il fatto loro, ma comunque c'è qualcosa che a me non torna.

Preferisco farmi male da solo.
 

IL TRUCE

Nuovo Iscritto
Agente Immobiliare
Ma qualche botterella l ho fatta ben bene..ma non con le aste di certo.
Per me si e' trattato di "rimasugli" di eredita' corpose.
Hai 200 "cespiti" da monetizzare e ovvio che si tratti di un grande contenitore ove vi sono cose buone e meno buone...basta che il conto finale "torni"
Siccome la sfilata finale con i trapezisti inizia quando TUTTO e' chiuso, qualche "scampolo" rimane sempre.
Se tutto e' andato bene PRIMA allora il margine c'e'.
Ovviamente quello che interessa e' metter la parola 'FINE"..ma e' pur vero che quel che avviene nel Circo rimane nel Circo.
E qualche "circense" provvede sempre, come dal ciel manna, a togliere l impiccio ...
Ecco che tutto e' chiuso, il conto "torna" e tutti son contenti,
Il circense "dominus" dell operazione e pure gli altri.
In sub ordine ( con bolla papale emessa dal supremo ...) vale anche l amico del circense..
Con misura e moderazione..ovviamente.
Ma li si e' "dominus" della situazione.
Lupo tra i lupi ma lupo.
Direi ci sia un bella differenza.
Certo non ci sono mutui..money talks..per dirla alla Trucida way..
Si salda e punto.
Tutto e subito e il "cespite" viene depennato rientrando la somma nel conto "finale" da raggiungere.
Sempre un cicinin "sopra"
A buon intenditor, poco trapezio.
 

stefano rossi 2802

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Finalmente comincia a diventare una discussione con un po' di costrutto,almeno per me.

Volevo chiedere una cosa:ma il fatto che ci siano 200mila immobili all'asta tutti gli anni in italia non dovrebbe permettere a molti la possibilita' di fare un buon affare?Oppure di quei 200 mila immobili solo una minima parte sono appetibili?
 

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