Le banche e l'intermediazione immobiliare

[sylvestro]

...
è come se all'intermediario lavorasse solo con gente che deve vendere a qualunque costo.

E' quel "qualunque costo" che non mi convince.

Intendiamoci, ritengo possibile che sbraghino ma molto improbabile che accada, almeno sul breve, per tutta una serie di ragioni e ripercussioni economiche, aziendali, "politiche", ecc ...

Almeno nei primi 12-18 mesi secondo me cercheranno di porsi poco al di sotto dei prezzi presunti di realizzazione zona per zona e tipo per tipo ma non accetteranno offerte a fortissimo ribasso.

 

[eldic]

stiamo parlando di finanziamenti in stato di sofferenza; ovvero di posizioni che in stato di insolvenza da almeno 12 mesi (più o meno...).
la banca ha come alternativa quella di andare in asta (portando a casa cosa? il 40% netto?) che non copre l'esposizione.
ora, è noto che della banca non gliene frega niente a nessuno, visto che è una associazione a delinquere da spremere.

guardiamola allora dal lato debitore.
se va in asta significa che probabilmente non verrà realizzato quanto serve a estinguere. la banca difficilmente andrà a rompere ulteriormente le scatole, ma il debitore rimarrà comunque segnato.
se vende "sul mercato" non solo rimane "pulito", ma magari gli rimane qualcosa attaccato.

poi, se vogliamo, possiamo fare mille ragionamenti sul come "planeranno" sul ribasso; di botto o un po' per volta.
però, se la casa vale (in teoria) 100, e il debito residuo è 80, chi glielo fa fare alla banca di scendere un po' alla volta?
il suo interesse unico è quello di rientrare.

 

[CheCasa!]

il suo interesse unico è quello di rientrare.

Questo sarebbe già un motivo sufficiente per non affidarsi alla banca. Non credi?

 

[sylvestro]

...
poi, se vogliamo, possiamo fare mille ragionamenti sul come "planeranno" sul ribasso; di botto o un po' per volta.
però, se la casa vale (in teoria) 100, e il debito residuo è 80, chi glielo fa fare alla banca di scendere un po' alla volta?
il suo interesse unico è quello di rientrare.

Il prezzo non lo farà nè il presunto valore della casa nè il residuo del debito.

Se il mercato risponderà solo con offerte stracciate rimanderanno la vendita.

 

[eldic]

Questo sarebbe già un motivo sufficiente per non affidarsi alla banca. Non credi?

per il mutuatario? sicuramente.
tuttavia, se è sull'orlo dell'escussione, è perchè "il mercato" non è riuscito a vendere il suo immobile.
non tanto perchè l'intermediario a cui si è rivolto sia un imbranato, quanto perchè lui stesso non gli ha raccontato quanto fosse alla canna del gas (cosa che invece la sua banca sa bene); sulla base di questo, in buona fede, l'intermediario non ha sbragato.
a questo aggiungi che la banca parte già con uno "sconto" del 5-6% (le commissioni che ben difficilmente andrà a richiedere) e il quadro comincia a prendere forma.[DOUBLEPOST=1408361649,1408361434][/DOUBLEPOST]

Il prezzo non lo farà nè il presunto valore della casa nè il residuo del debito.

Se il mercato risponderà solo con offerte stracciate rimanderanno la vendita.

guarda che chi è in sofferenza mica può decidere lui se vendere oppure no.
la scelta è tra vendere male (o meglio: quello che OGGI è vendere male) o vendere peggio all'asta.

è plausibile che aspettative di sconti "alla gmp" siano quantomeno velleitarie; ma supponiamo per un attimo che le banche cominciano a "chiudere" trattative a -20% (con un ulteriore bonus di un ulteriore 5% di commissioni), il mercato cosa pensi che farà? qualcuno senz'altro ritirerà gli immobili dalla vendita. e gli altri?

magari va a finire che se le banche, imponendo un calo dei prezzi, facciano ripartire il mercato.

 

[CheCasa!]

non tanto perchè l'intermediario a cui si è rivolto sia un imbranato, quanto perchè lui stesso non gli ha raccontato quanto fosse alla canna del gas (cosa che invece la sua banca sa bene); sulla base di questo, in buona fede, l'intermediario non ha sbragato.

Questo discorso mi convince meno del precedente.
Non conosco un caso, e dico uno, in cui il cliente non abbia raccontato perfettamente la sua particolare situazione. Perchè tacerla? Se l'agente immobiliare dovrebbe poi gestire un saldo stralcio con la banca?

Quando il cliente "non racconta" è perchè la situazione non è più gestibile, nè dall'agente immobiliare ma neppure dalla banca.

 

[eldic]

beh, allora spiegami come mai le case finiscono all'asta.
dalle mia parti ci finiscono ciofeche inguardabili, ma pare che in altri parti d'italia si siano fatti grandi affari.

già solo le case finanziate al 100%, quelle per cui il prezzo di compravendita non copre il debito residuo, non sono vendibili sul mercato.

 

[CheCasa!]

Tu, @eldic, ti riferisci, secondo me, ad una casistica "particolare" che riguarda solo una minima parte degli immobili. Quella del cliente che non riesca a pagare unicamente le rate di un mutuo.
Questa casistica, per molti motivi, è meglio gestibile, secondo me, da un'agenzia immobiliare che non dalla banca che "detiene" l'ipoteca.
Se il cliente può infatti recuperare una parte del prezzo eccedente il debito, penso che sarebbe più tutelato in questo da un agente imparziale piuttosto che dall'istituto di credito.
Se il cliente non può recuperare nulla, perchè l'immobile vale meno del debito che lo grava, anche in questo caso un agente immobiliare imparziale potrebbe riuscire ad ottenere, come a volte capita, una piccola somma residua per il venditore.

In quest'ultima situazione, se ad occuparsi della vendita fosse un agente immobiliare, non è poi detto che il prezzo di vendita finale sia più alto perchè maggiorato dalla mediazione.
Per il venditore la mediazione sarà del tutto assente (verrebbe infatti inserita tra le spese di saldo stralcio), per l'acquirente ben spesa, perchè l'agente immobiliare, forte del rischio, tutto a carico della banca, che l'immobile venga venduto successivamente all'asta, avrà un maggior potere contrattuale rispetto all'istituto di credito che gestisca direttamente la vendita.
Così è avvenuto in effetti nella mia personale esperienza.

Poi, naturalmente, esiste una ulteriore e significativa casistica che non sarebbe gestibile nè dall'agente immobiliare, nè tanto meno da un istituto di credito.
Ad esempio in certi casi di fallimento, o quando le ipoteche siano più di una, magari a favore di più banche.

 

[eldic]

Tu, @eldic, ti riferisci, secondo me, ad una casistica "particolare" che riguarda solo una minima parte degli immobili. Quella del cliente che non riesca a pagare unicamente le rate di un mutuo.

l'ho detto fin da subito
è sul "particolare" che c'è da discutere.
solo quelli relativi ai privati è un mercato che vale 30 miliardi; quello ai costruttori credo di più.

Questa casistica, per molti motivi, è meglio gestibile, secondo me, da un'agenzia immobiliare che non dalla banca che "detiene" l'ipoteca.
Se il cliente può infatti recuperare una parte del prezzo eccedente il debito, penso che sarebbe più tutelato in questo da un agente imparziale piuttosto che dall'istituto di credito.
Se il cliente non può recuperare nulla, perchè l'immobile vale meno del debito che lo grava, anche in questo caso un agente immobiliare imparziale potrebbe riuscire ad ottenere, come a volte capita, una piccola somma residua per il venditore.

poi però mi spieghi come cancelli l'ipoteca.
se la banca fa da sola, può anche accettare di non recuperare appieno, girando a perdite.
se fa fare ad altri, difficile che molli la presa. perchè dovrebbe? il nuovo acquirente è probabilmente solido.

In quest'ultima situazione, se ad occuparsi della vendita fosse un agente immobiliare, non è poi detto che il prezzo di vendita finale sia più alto perchè maggiorato dalla mediazione.
Per il venditore la mediazione sarà del tutto assente (verrebbe infatti inserita tra le spese di saldo stralcio), per l'acquirente ben spesa, perchè l'agente immobiliare, forte del rischio, tutto a carico della banca, che l'immobile venga venduto successivamente all'asta, avrà un maggior potere contrattuale rispetto all'istituto di credito che gestisca direttamente la vendita.
Così è avvenuto in effetti nella mia personale esperienza.

Poi, naturalmente, esiste una ulteriore e significativa casistica che non sarebbe gestibile nè dall'agente immobiliare, nè tanto meno da un istituto di credito.
Ad esempio nei casi di fallimento, o quando le ipoteche siano più di una, magari a favore di più banche.

mah, che vuoi che ti dica? staremo a vedere.
certo che secondo me gli intermediario hanno tutto vantaggio a vedere i prezzi scendere.
tu preferisci vendere a 80 o non vendere a 100?

 

[Ponz]

si tratta dei mutui erogati in stato di sofferenza; ti basta pigliarti in mano una semestrale di una qualunque banca per renderti conto che si tratta di una fetta consistente dello stock sofferenze. a livello di sistema italia solo a livello di finanziamenti ai privati si tratta di 30 miliardi; non ho dati precisi su quello relativo alle imprese.

le cose sono, a mio avviso, 3
o mandano in asta come ora (e ci pigliano una pipa di tabacco) o cartolarizzano (dio non voglia, visto i precedenti), oppure si propongono in modo aggressivo sul mercato.
credo che sia interesse di tutti gli attori prendere, chessò 70 da immobile che ne varrebbe 100 piuttosto che 40 in fase d'asta.
no?

io su sta roba ci lavoro da tempo dammi retta... son lontane da capir come stanno davveor le cose... con le banche con le quali collaboro io mi faccio dare il portafoglio e scelgo su cosa lavorare... al prezzo che dico io (ufficioso) o glieli lascio.. Ripeto... fai l'elenco di roba a prezzo.


Di solito gestisco dall'incaglio al caso di pignoramento non ancora eseguito, son tre parti da accomodare e di solito 3 avvocati minimo. senza mediatore spesso vanno all'aria.