Demanio dello stato concedente - enfiteusi di cui al codice civile
Cosa mi consigliate di fare?
l'unica soluzione è chiedere l'
affrancazione del terreno all'agenzia del demanio.
Quali possono essere i costi di un'eventuale affrancazione del canone?
Ho letto che il pagamento è 15 volte il canone enfiteutico. Ma rivalutato ad oggi ???
I costi in genere sono: 5 anni di canoni arretrati non prescritti, capitale di affrancazione pari a 15 volte il canone, eventuali costi di istruttoria pratica, costo atto notarile.
Il
canone indubbiamente va rivalutato, è possibile chiedere il conteggio totale dei costi all'agenzia del demanio.
Distinguiamo la determinazione del canone in base alla tipologia di enfiteusi:
- enfiteusi su fondo agricolo: la normativa prevede che la misura del canone non può essere sproporzionata rispetto al valore di mercato del bene su cui grava l'enfiteusi e che tale canone sia periodicamente aggiornato mediante l'applicazione di coefficienti di maggiorazione idonei a mantenere adeguata, con una ragionevole approssimazione, la corrispondenza all'effettiva realtà economica. (Corte Costituzionale sent. 406 del 7 aprile 1988 e sent. 143 del 23 maggio 1997). Proprio in relazione a queste sentenze è stato dichiarato illegittimo il metodo di calcolo che prendeva il reddito dominicale come valore di riferimento, proprio perché obsoleto e non più rispondente agli attuali parametri di mercato (es. Valore Agricolo Medio).
- enfiteusi su fondo edificabile: il valore del canone di dette aree non può essere determinato sulla base delle enfiteusi rustiche onde evitare operazioni speculative, ma ad esso si deve pervenire applicando al valore dell'area considerata edificabile un equo saggio di rendimento (Consiglio di Stato parere n° 661/98 del 09 giugno 1998, Ministero delle Finanze nota del 26 ottobre 2000 (es. valore I.C.I.).
- enfiteusi su fondo edificato: i fabbricati costruiti su terreni gravati da livello/enfiteusi non possono essere considerati migliorie (Avvocatura dello Stato nota n.8475 del 19.12.1991), l'attività di miglioria che è richiesta all'enfiteuta, deve ritenersi intrinsecamente connessa alla natura del fondo stesso; mentre esula completamente da ciò ogni attività di trasformazione edilizia (Consiglio di Stato parere n. 661/1998). Il fabbricato pertanto risulta acquisito per accessione dal concedente in quanto proprietario dell'area.
Esiste una legge o qualcosa di ufficiale che annulla il livello se dopo 40 anni non mi è mai stato richiesto il pagamento del canone ?
esisteva la
legge 16/1974 ma è stata abrogata nel 2008.
trattandosi di
enfiteusi ai sensi del codice civile, il diritto del concedente non si estingue per usucapione per il preciso disposto dell’art. 1164 del Codice Civile: si può usucapire solo il diritto dell'enfiteuta, mentre il dominio diretto è imprescrittibile; ai sensi dell'art. 1164 del Codice Civile (e prima ancora l'art. 2116 del vecchio Codice Civile abrogato), l'enfiteuta non può usucapire il diritto del concedente; secondo svariate pronunce della cassazione (4231/76 - 323/73 - 2904/62 - 2100/60 - 177/46), tutte concordi, "
l’omesso pagamento del canone, per qualsiasi tempo protratto, non giova a mutarne il titolo del possesso, neppure nel singolare caso sia stata attribuita dalle parti efficacia ricognitiva".
L’esercizio del potere di ricognizione di cui all'art. 969 si applica solo per le enfiteusi a tempo (casi singolari), e non riguarda quindi le enfiteusi perpetue: ai sensi dell’art. 958 del Codice Civile le enfiteusi sono perpetue quando non viene stabilita la durata; le enfiteusi in cui non viene fissato un termine sono a tutti gli effetti perpetue; come tali, non va esercitato nessun potere di ricognizione in quanto, ai sensi dell’art. 1164 del Codice Civile, se non muta il titolo del possesso dell’enfiteuta, tale enfiteuta non può usucapire la proprietà e quindi il canone non è prescritto; la ricognizione è un diritto riconosciuto al concedente (e non un dovere) per impedire all'ex enfiteuta (ma solo per le enfiteusi a tempo, dopo la loro scadenza) di usucapire il terreno. "
Trattasi, quindi, di una mera facoltà e non di un obbligo, nel senso che il concedente, se non vuole esercitarla, non perde, per ciò solo, il suo diritto sulla cosa" (Cassazione n. 2904 del 10/10/1962).
In pratica, la corretta applicazione dell'art. 1164 del C.C. (
chi ha il possesso corrispondente all'esercizio di un diritto reale su cosa altrui non può usucapire la proprietà della cosa stessa, se il Titolo del suo possesso non è mutato per causa proveniente da un terzo o in forza di opposizione da lui fatta contro il diritto del proprietario. Il tempo necessario per l'usucapione decorre dalla data in cui il Titolo del possesso è stato mutato) prevede che, chi volesse usucapire il diritto del concedente, dovrebbe innanzitutto fare opposizione contro il diritto del proprietario e
solo dopo 20 anni può usucapire, dinanzi ad un giudice, la piena proprietà.
per ogni ulteriore info scrivere a
demaniocivico@gmail.com o visitare il sito del
Coordinamento Regionale per la Basilicata della Consulta Nazionale della Proprietà Collettiva
