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Marco2017

Nuovo Iscritto
Professionista
Buongiorno a tutti
Sono nuovissimo del forum e sinceramente sono capitato quì per caso, seguendo alcune discussioni sull'argomento vendite immobiliari, siete saltati fuori e ho notato dai vostri commenti, una certa volontà di fare bene il proprio lavoro, almeno sulla "carta".
Perciò voglio porvi alcune domande e considerazioni.
Alcuni anni fa, quando ancora il mercato immobiliare era "gonfio", ben gonfio, parlo degli anni 80-90, incoraggiato anche da mio padre che avendo molte amicizie era una di quelle persone di riferimento nella sua piccola zona, quando si cercava di acquistare o vendere un immobile, pur non facendo ufficialmente il mediatore, il sensale di una volta praticamente, ho anche io acquistato e rivenduto, magari con il solo compromesso in mano, immobili e terreni.
Poi la mia strada lavorativa è cambiata totalmente, ma non ho mai smesso di immaginare una compravendita quando vedo una casa vuota, rovinata o in vendita.
sempre case di un certo tipo, coloniche con o senza terreno da ristrutturare e non, nella mia zona, che è la Toscana fra arezzo siena e firenze.
Ed è così che l'ultimo investimento da me effettuato a questo proposito è stato un casolare con fienile completamente diruto alle porte del chianti, uno degli ultimi rimasti e da cercare col lanternino per individuarlo.
L'ho preso senza tante pretese o fretta di venderlo, l'ho ristrutturato abbastanza finemente, con calma, e dopo alcuni anni, intorno al 2000, ho deciso di metterlo in vendita.
Il mio ricordo era positivo sul mondo immobiliare e confidavo in alcuni soggetti avendo perduto tutti i contatti che avevo in precedenza.
Non è andata proprio così, spesso mi sono trovato ad avere a che fare con agenti professionisti che avevano pochi contatti, molto specifici e che avevano perduto il loro bagaglio e bacino di utenti.
Non per causa loro, forse, ma più facilmente per il cambio epocale subìto dal mercato.
Bene, scoraggiato da questo impatto ho deciso di affittare la casa come casa vacanze per alcuni anni e devo dire che a tutt'oggi è stata una scelta assennata almeno per i bei soldini che rende questa attività, la zona è ben vocata e i prezzi sono sicuramente sopra la media perciò niente da lamentarsi, dico io.
Solo che di situazioni del genere ne ho diverse più o meno messe bene e di alcune vorrei liberarmi, non sono pochi gli impegni e io comincio ad avere una certa età..
Bene, mi sono riavvicinato al mercato immobiliare tramite i soliti canali per metter in vendita alcune di queste realtà e sono rimasto deluso dal modo di fare di molti agenti che hanno un parco ampio di immobili ma che non seguono bene le cose e stentano anche solo ad avere richieste di questa tipologia, visto che quì, tolto i centri storici è l'unica tipologia che ancora si può trattare con una certa soddisfazione.
O mi sbaglio?
Possibile che la colonica finemente rimessa bla bla bla con fienile piscina parco bla bla vigna olivi etc. non sia più appetibile?
è così o sto sbagliando approccio?
Non chiedo una miseria ma nemmeno una esagerazione confrontando i prezzi in giro, e tutti gli ospiti che vengono in affitto, facoltosa gente da tutto il globo, meno che dall'Italia, non fa che fare i complimenti a questo "piccolo paradiso" in terra toscana, ritenendolo degno del prezzo pagato e abbastanza unico ad oggi fra le tipologie presenti nel mercato.
Dove sbaglio?
Come faccio a sapere quale agenzia merita attenzione e quale no?
Il web sinceramente mi convince poco, parlo dei grandi portali, dove si trova di tutto e di più ma che non mi ispirano grande professionalità nel trattare caso per caso.
Si è vero che il bacino di utenze è infinito ma le offerte lo sono altrettanto e non vedo plausibile che chi vuole qualcosa vicino al milione si perda nelle ricerche via internet per trovare quello che cerca, come invece sicuramente farà chi cerca casa e vuole risparmiare sull'appartamento, sono più convinto che nel primo caso debba essere la figura dell'agente immobiliare che fa incontrare domanda e offerta.
Inoltre l'ultimo agente che ho contattato, dopo aver millantato parco di clienti enorme, voleva poi inserire sui portali internet l'annuncio di vendita.
beh ma se hai un buon parco perchè inserisci nel guazzabuglio una cosa del genere, e poi allora posso farlo da me, dove sta il mestiere?

Sicuramente sono io che sbaglio, il mondo è cambiato, le professioni pure e le coloniche in toscana non interessano più a nessuno, ma vorrei un parere spassionato da chi è del mestiere, per questo pòsto il quesito quì
Un grazie a chi vorrà rispondermi e perdonate le mie mancanze se ci sono sul modo che ho usato per farlo.
Saluti
Marco
 

Zagonara Emanuele

Membro Assiduo
Agente Immobiliare
Mi pare di capire che hai un immobile di un certo pregio da alienare, sia per caratteristiche, sia per ubicazione.

Come hai giustamente osservato, dagli anni '80 - '90 ad oggi il mercato immobiliare è enormemente cambiato, e conseguentemente anche chi opera nel mercato.
Le prospettive di vendita di quegli anni oggi purtroppo sono utupistiche.

Tuttavia, proprio per le caratteristiche del tuo immobile, fossi in te mi affiderei ad un'agnezia immobiliare seria e con una consolidata esperienza.
Preferibilmente un'agenzia che abbia contatti anche col mercato estero (USA, Inghilterra, Francia, Germanie e Russia, principalmente), perchè lì si possono ancora trovare potenziali acquirenti in cerca di una seconda casa da acquistare in zona ambita e con buona disponibilità.

L'agenzia potrebbe quindi avere la necessità di pubblicare sul proprio sito e/o su siti "selezionati" il tuo immobile, con tanto di descrizione, foto, planimetrie e ubicazione esatta.

Comunque, visto che attualmente sul mercato c'è tantissima offerta, ai prezzi più disparati, cercherei anche di proporre l'immobile ad un prezzo reale; eviterei quindi di gonfiare il prezzo approffittando dell'ubicazione dell'immobile perchè questo scoraggerebbe i potenziali acquirenti che come ho scritto hanno un'ampia possibilità di scelta.
 

bit100

Membro Assiduo
Amm.re Condominio
Cercherei immobiliari a livello nazionale e internazionale che si occupano di immobili di prestigio che hanno clientela selezionata eviterai i pseudo affaristi sciacalli che potrebbero speculare sul tuo immobile. In Italia il luxury è in mano alla Guidobaldi e per estero direi la Engel&wolkers
 

PyerSilvio

Membro Storico
Agente Immobiliare
Buongiorno a tutti
Sono nuovissimo del forum e sinceramente sono capitato quì per caso, seguendo alcune discussioni sull'argomento vendite immobiliari, siete saltati fuori e ho notato dai vostri commenti, una certa volontà di fare bene il proprio lavoro, almeno sulla "carta".
Perciò voglio porvi alcune domande e considerazioni.
Alcuni anni fa, quando ancora il mercato immobiliare era "gonfio", ben gonfio, parlo degli anni 80-90, incoraggiato anche da mio padre che avendo molte amicizie era una di quelle persone di riferimento nella sua piccola zona, quando si cercava di acquistare o vendere un immobile, pur non facendo ufficialmente il mediatore, il sensale di una volta praticamente, ho anche io acquistato e rivenduto, magari con il solo compromesso in mano, immobili e terreni.
Poi la mia strada lavorativa è cambiata totalmente, ma non ho mai smesso di immaginare una compravendita quando vedo una casa vuota, rovinata o in vendita.
sempre case di un certo tipo, coloniche con o senza terreno da ristrutturare e non, nella mia zona, che è la Toscana fra arezzo siena e firenze.
Ed è così che l'ultimo investimento da me effettuato a questo proposito è stato un casolare con fienile completamente diruto alle porte del chianti, uno degli ultimi rimasti e da cercare col lanternino per individuarlo.
L'ho preso senza tante pretese o fretta di venderlo, l'ho ristrutturato abbastanza finemente, con calma, e dopo alcuni anni, intorno al 2000, ho deciso di metterlo in vendita.
Il mio ricordo era positivo sul mondo immobiliare e confidavo in alcuni soggetti avendo perduto tutti i contatti che avevo in precedenza.
Non è andata proprio così, spesso mi sono trovato ad avere a che fare con agenti professionisti che avevano pochi contatti, molto specifici e che avevano perduto il loro bagaglio e bacino di utenti.
Non per causa loro, forse, ma più facilmente per il cambio epocale subìto dal mercato.
Bene, scoraggiato da questo impatto ho deciso di affittare la casa come casa vacanze per alcuni anni e devo dire che a tutt'oggi è stata una scelta assennata almeno per i bei soldini che rende questa attività, la zona è ben vocata e i prezzi sono sicuramente sopra la media perciò niente da lamentarsi, dico io.
Solo che di situazioni del genere ne ho diverse più o meno messe bene e di alcune vorrei liberarmi, non sono pochi gli impegni e io comincio ad avere una certa età..
Bene, mi sono riavvicinato al mercato immobiliare tramite i soliti canali per metter in vendita alcune di queste realtà e sono rimasto deluso dal modo di fare di molti agenti che hanno un parco ampio di immobili ma che non seguono bene le cose e stentano anche solo ad avere richieste di questa tipologia, visto che quì, tolto i centri storici è l'unica tipologia che ancora si può trattare con una certa soddisfazione.
O mi sbaglio?
Possibile che la colonica finemente rimessa bla bla bla con fienile piscina parco bla bla vigna olivi etc. non sia più appetibile?
è così o sto sbagliando approccio?
Non chiedo una miseria ma nemmeno una esagerazione confrontando i prezzi in giro, e tutti gli ospiti che vengono in affitto, facoltosa gente da tutto il globo, meno che dall'Italia, non fa che fare i complimenti a questo "piccolo paradiso" in terra toscana, ritenendolo degno del prezzo pagato e abbastanza unico ad oggi fra le tipologie presenti nel mercato.
Dove sbaglio?
Come faccio a sapere quale agenzia merita attenzione e quale no?
Il web sinceramente mi convince poco, parlo dei grandi portali, dove si trova di tutto e di più ma che non mi ispirano grande professionalità nel trattare caso per caso.
Si è vero che il bacino di utenze è infinito ma le offerte lo sono altrettanto e non vedo plausibile che chi vuole qualcosa vicino al milione si perda nelle ricerche via internet per trovare quello che cerca, come invece sicuramente farà chi cerca casa e vuole risparmiare sull'appartamento, sono più convinto che nel primo caso debba essere la figura dell'agente immobiliare che fa incontrare domanda e offerta.
Inoltre l'ultimo agente che ho contattato, dopo aver millantato parco di clienti enorme, voleva poi inserire sui portali internet l'annuncio di vendita.
beh ma se hai un buon parco perchè inserisci nel guazzabuglio una cosa del genere, e poi allora posso farlo da me, dove sta il mestiere?

Sicuramente sono io che sbaglio, il mondo è cambiato, le professioni pure e le coloniche in toscana non interessano più a nessuno, ma vorrei un parere spassionato da chi è del mestiere, per questo pòsto il quesito quì
Un grazie a chi vorrà rispondermi e perdonate le mie mancanze se ci sono sul modo che ho usato per farlo.
Saluti
Marco
Per me "sbagli candeggio".

Per vendere una casa, che sia un monolale oppure una reggia, non occore un parco di clienti acquirenti.
Bensi' una singola solitaria parte acquirente.

Andare a vendere e' un onere.

Faticoso pure. Se fatto bene.

Impedire l'azione di vendita di quel mediatore che s'e' preso quell'onere, impedendo la pubblicazione sui portali, e' senza dubbio un errore.
Che se associato ad un prezzo di richiesta in esubero diventa mortale.

La pubblicazione puo' determinare l'incontro del mediatore appropriato con il cliente giusto.

Del resto succede tutti i giorni.

Il cliente cercava l'attico in centro e il mediatore gli ha venduto una villa in campagna.
 
Ultima modifica:

Marco2017

Nuovo Iscritto
Professionista
Buongiorno a tutti e grazie per le risposte ai miei dubbi


Voglio chiarire che non ho antipatie per nessuna categoria e nella mia zona c'erano decine di buoni agenti, persone veramente in gamba e se volevi qualcosa dovevi passare per forza da loro ma oggi sono abbastanza "fermi" penso grazie alla globalizzazione e il relativo cambio di meccanismi di mercato
Diciamo che per territorialità erano anche dei privilegiati che oggi hanno perso l'esclusiva nonostante la loro professionalità


ad Emanuele
Proprio quello che vorrei fare, rivolgermi ad una agenzia seria e con una consolidata esperienza, la mia difficoltà è proprio individuarla fra tante che offrono vendite a stranieri.
Però "vendere ai cinesi" o "vendere ai russi" o altri titoli di questo tipo non mi inspirano tanta fiducia.
Il prezzo non è gonfiato, o almeno così credo io.
Ma forse è bene che dia più dettagli per capire se sono fuori di testa

a PyerSilvio
Dici bene che ne basta una, e non mi disturba se il mediatore ha i suoi portali di riferimento, anzi capisco bene il necessario meccanismo, ma mi sono spiegato male io, anche perchè se scrivevo tutto quello che avevo in mente rischiavo di dilungarmi più di quello che ho fatto.
Per portali sul web intendevo imm----.it o altri del genere che a parer mio, ma magari continuo a sbagliare, contengono troppe offerte di qualunque tipo e si prestano meno ad una trattativa di questa tipologia di immobile e di mercato, o meglio una trattativa seria che faccia contenti tutti e non una svendita o un affarone.
Chiarisco che sono al corrente che i prezzi di una volta erano assurdi, sopratutto dalle mie parti e che il mondo si è globalizzato offrendo mete adesso sicure che prima non lo erano e allargando molto l'orizzonte del compratore con conseguente scesa dei prezzi.
A questo scopo darò ulteriori dati per permettervi di aiutarmi meglio, se lo vorrete.
So che andare a cercar di vendere qualcosa è un mestiere duro e oneroso, d'altronde lo faccio da una vita e su varie tipologie di materiali, e per questo penso che le percentuali di provvigione debbano essere congrue e mi pare anche che lo siano.

a bit100
Proprio quello che voglio fare e comincerò seguendo i tuoi consigli cominciando dagli indirizzi che mi hai fornito.

-----------------------------------

Bene vi espongo l'aggeggio
Si tratta di 300mq circa a 400m slm composto da casa e fienile ristrutturati con materiali originali, con terrazze, verande e cantine, 3 cucine 3 bagni, riscaldamento indipendente gpl, + legna ed elettrico, con piscina standard 10x5, parco, giardino, piccolissimo laghetto etc. dentro una proprietà esclusiva di 9ht con olivi e quant'altro.
Ed è particolare perchè pur essendo vicino alla "civiltà" è completamente isolata ed il primo vicino è a 3km circa, non ci sono passaggi di auto e altri disturbi ed il territorio limitrofo è parte di un parco naturale.
Non ci sono confinanti privati ma solo demanio e questo lasciatemelo dire non è poco.
Ma tutta questa privacy mi rendo conto che rende l'oggetto appetibile solo per certe tipologie di clienti.

Siccome sono affezionato alle terre in genere e oggi è un po' passata la moda della tenuta per produrre olio e vino, e i prezzi sono scesi troppo per il terreno agricolo, ho recintato circa 10000mq intorno alla casa per escludere l'agrario e potrei cedere volentieri anche solo le case con il parco.

I prezzi in Toscana oscillano tra i 2000 e i 3000 mq in genere e non so la precisa tipologia quanto cambi la valutazione ma per capirsi non chiedo di più.
 

Marco2017

Nuovo Iscritto
Professionista
Aggiungo che un attico in centro a Firenze può superare anche i 5000mq mq ma siamo in un altro pianeta
 

Marco2017

Nuovo Iscritto
Professionista
Scusa bit100 ma seguendo Guidobaldi finisco su Toscano oppure a tortoreto?
Sbaglio qualcosa?

Riguardo Engel&wolkers ho trovato molti commenti negativi per non dire peggio, proprio su questo forum, è la varietà della vita che rende bello il mondo o c'è altro?
 

mabe

Membro Attivo
Agente Immobiliare
Scusa bit100 ma seguendo Guidobaldi finisco su Toscano oppure a tortoreto?
Sbaglio qualcosa?

Riguardo Engel&wolkers ho trovato molti commenti negativi per non dire peggio, proprio su questo forum, è la varietà della vita che rende bello il mondo o c'è altro?
Guarda anche Sotheby's Real Estate
 

francesca63

Membro Senior
Privato Cittadino
non vedo plausibile che chi vuole qualcosa vicino al milione si perda nelle ricerche via internet
Secondo la mia esperienza da ex agente ,quando ho cercato di acquistare un immobile di quel genere in Toscana,con quel budget,sono comunque partita da una ricerca approfondita su internet,poiché da lontano è il sistema più efficace per una "scrematura" iniziale.
Se le foto e la descrizione sono complete si capisce già cosa non va bene e ci si può limitare a richiedere informazioni ulteriori solo su prodotti "potenzialmente" adatti alle esigenze.
Poi sono stata un mese sul posto per vedere di persona gli immobili che avevo selezionato su internet,e altri propostimi in zona.
Non avendo trovato la casa giusta per noi (non cercavo per forza in Toscana ) ho poi fatto la stessa ricerca in internet per l'estero ,dove alla fine sto comprando.
 

Sara Piemontese

Membro Junior
Agente Immobiliare
Personalmente mi sono affidata in passato alla Lionard Luxury Real Estate. Avevo un cliente con richieste molto specifiche (ricerca di un castello con tenuta ecc...). Li ho trovati molto disponibili e professionali. Per quanto riguarda la perplessità di non voler vedere pubblicato l'immobile sui portali immobiliari non sono d'accordo. Anche i marchi più importanti e prestigiosi pubblicano su questi portali e, anche se può sembrare strano, sono portali visitati anche da un certo tipo di clientela. Oggi sono tutti social anche "gli insospettabili". :)
 

francesca63

Membro Senior
Privato Cittadino
Non è questione di essere social,ma di fruire dei mezzi di comunicazione che sono più utili allo scopo.
Prima di internet si pubblicavano gli annunci su carta,generalmente brevi e senza foto (testate nazionali o di zona,secondo il prodotto).
Per cercare casa lontano dal luogo di residenza era indispensabile prima fare molte telefonate per avere una descrizione degli immobili più dettagliata ,poi andare diverse volte sul posto per vedere gli immobili .Molti dei quali,avendo a disposizione le immagini,sarebbero stati scartati senza una visita,con risparmio di tempo e costi di spostamento .
Quindi ben venga internet per cercare acquirenti.
 

Marco2017

Nuovo Iscritto
Professionista
:riflessione:
ero convinto di avere acquisito una certezza :^^:
Altre strade?
Che so...
un buon agente del settore, uno stakanovista della mediazione, un volenteroso ...
So che è periodo di vacanze ma tentar non nuoce!
Comunque grazie a tutti delle risposte
 

Rosa1968

Membro Storico
Agente Immobiliare
E' il periodo migliore dato il pullulare di turisti girovaghi in loco. Una bella vetrina in posizione strategica con descrizione in lingua. In questo periodo affidati ad agenzia sul territorio.
 

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