Come creare un condominio di capannoni

[foffi]

Ciao a tutti.ho un cliente che è proprietario di un complesso di capannoni.di questi solo 1 è fittato.il mio cliente vuole sapere se è possibile impostare un condominio x tutti questi capannoni in modo da avere un regolamento e una divisione delle spese comuni come i vialetti, le aiuole,ecc... e un domani avere la possibilità di vendere alcuni di questi in un quadro di condominio.
grazie

 

[Architetto]

Quando le unità sono abitative, il codice civile indica che superiori a quattro si ha obbligo dell'amministratore, la stessa cosa può essere posta anche per le altre attività (commerciali industriali, ecc.)... unica particolarità che anche in quest'ultimo caso l'amministratore non ha veste di proprietario; pertanto sarà un professionista che effettuerà la stessa gestione come il residenziale...

 

[STUDIOMINUCCI]

Io direi che un condominio ...o esiste o non esiste, nei suoi presupposti giuridici. Non è che sia possibile "crearlo" .

Un condominio c'è quando esistono più unità immobiliari di proprietà esclusiva (non importa quante, possono essere anche solo due) , che hanno in comune tra le queste loro proprietà alcuni spazi o strutture o impianti che servono entrambi.
Quando esiste questa comproprietà di beni in comune si tratta solo di stabilire se si versi nella disciplina della comunione o più specificamente in quella del condominio.
Se questa comproprietà non esiste a riguardo di alcun bene...non c'è alcuna possibilità di inventarsi un condominio.

Esempio : se i capannoni sono perfettamente autonomi in quanto (per dire) non hanno in comune neanche la strada di accesso (che è comunale-provinciale-statale, ma non privata e pro-quota)...non vedo proprio come ci si possa inventare un condominio.
Se , viceversa, la strada di accesso è privata e in comproprietà pro-quota, allora una comunione esiste già, e si deve solo approfondire se resti una comunione generica e se possa essere assoggettata a quel regime particolare che è il condominio (il quale non è altro che un tipo particolare di comunione forzosa).

 

[Architetto]

@StudioMinucci: Concordo in parte con quello che dici, perchè un condominio si può attivare anche quando esistono realtà individuali e non hanno necessariamente la condivisione coatta di un bene comune.
Un esempio banale può identificarsi nella villetta a schiera, indipendenza nelle proprietà, ma se le guardiamo attentamente anche nella forma giuridica non sono altro che palazzine in orizzontale... così come possono essere i capannoni indicati da Foffi...

 

[STUDIOMINUCCI]

@Architetto:
Sono lieta della possibilità di approfondimento, però....il condominio (per definizione tecnico-legale, e non certo per definizione mia) è quel particolare tipo di comunione forzosa che si ha QUANDO si verifica che più proprietà esclusive abbiano in comune spazi o impianti che sono strumentalmente essenziali al godimento della proprietà esclusiva . Ciò che avviene normalmente (e soprattutto nelle villette a schiera) quando in comune ci sono (solo a titolo di esempio) : strade di accesso , oppure impianti fognari, oppure spazi comuni con impianti di illuminazione o automazione, oppure (e addirittura, come spesso succede proprio nelle villette a schiera) la struttura delle fondazioni e/o della copertura delle "villette".
Anzichè di "condominio" si parla di semplice "comunione" quando il bene in comune alle varie proprietà esclusive NON sia essenziale al pieno godimento dell'unità immobiliare, bensì soddisfi esigenze di carattere prettamente personale : tipico esempio è la piscina cosiddetta "condominiale", la quale - invece - non è oggetto di vero e proprio condominio, bensì di semplice comunione.

Tutto questo non impedisce a nessuno di "associarsi" o "consorziarsi" per gestire esigenze che si presumono comuni. Ci si può tranquillamente accordare (ciascuno dalla sua proprietà assolutamente esclusiva) per condividere gli oneri (che so?) ....di una campagna pubblicitaria di promozione turistica di una particolare zona , oppure condividere le spese per l'illuminazione natalizia che sia omogenea per tutte le unità....ma...si darà vita a quello che tecnicamente è un consorzio, o associazione, o quel che vogliamo....ma DI SICURO....NON è che nasca (per questo) nè un condominio e nemmanco una comunione (in senso tecnico-legale).

Insomma: il condominio (e anche la comunione) ...ripeto: non perchè lo dica io, bensì perchè lo dicono le nostre leggi: o c'è perchè più proprietà private hanno la COMproprietà di strutture in comune, oppure NON c'è perchè queste unità private non hanno alcuna comproprietà di un bel nulla!

Piccola precisazione rivolta a chi postò il quesito : tra le "cose" che possono essere "in comune" per aversi comunione o condominio...è SICURAMENTE da escludere il fatto che tutti i capannoni siano stati costruiti dalla stessa persona!!!
Se così potesse essere....tutti i condominii e le ville e le villette costruite in 20 anni dalla stessa impresa...si troverebbero "in condominio" ...con l'ultima palazzina che quell'impresa non riesce a vendere causa crisi e...a pagarne le spese!!!!!

 

[Architetto]

...Insomma: il condominio (e anche la comunione) ...ripeto: non perchè lo dica io, bensì perchè lo dicono le nostre leggi: o c'è perchè più proprietà private hanno la COMproprietà di strutture in comune, oppure NON c'è perchè queste unità private non hanno alcuna comproprietà di un bel nulla!

Condivido la tua esposizione e conosco bene anche le norme che identificano la costituzione del condominio, consorzio, associazione, ecc....
Ma dalla tua descrizione vorrei precisare che (quasi sempre) quando si parla di capannoni (se non distribuiti in zone o aree diverse) hanno un particolarità che li accomuna alle "villette a schiera" ... ovvero l'impianto fognario, i piani di copertura, sono quasi sempre collegati l'uno all'altro (questo per farti un esempio" e ciò mi è parso di capire dalla descrizione di Foffi...
Con questo può anche essere errata la mia interpretazione della richiesta, ma da esperienza diretta, ti posso dire che sono quasi sempre così...

Piccola precisazione rivolta a chi postò il quesito : tra le "cose" che possono essere "in comune" per aversi comunione o condominio...è SICURAMENTE da escludere il fatto che tutti i capannoni siano stati costruiti dalla stessa persona!!!

Anche in questo caso, moltissimi sono i casi che vedono come costruttore un'unica persona (fisica o giuridica) ed è questo particolare che mi ha portato a pensare che siano collegati e realizzati da unico proprietario...

Se così potesse essere....tutti i condominii e le ville e le villette costruite in 20 anni dalla stessa impresa...si troverebbero "in condominio" ...con l'ultima palazzina che quell'impresa non riesce a vendere causa crisi e...a pagarne le spese!!!!!

Se rientrano nelle condizioni che abbiamo analizzato... purtroppo si...

 

[STUDIOMINUCCI]

O mannaggiaaaaaa!!! Architetto ....la mia ultima era proprio una battuta!!! Ma dai siamo serii!!! Qualcuno può pensare SERIAMENTE che più immobili possano fare condominio solo perchè son stati costruiti dalla stessa ditta????????????? HELP!!!

Tornando (doverosamente) serii : che i capannoni del cliente di Foffi abbiano il tetto o le fogne o la strada di accesso in comune (in comune = in comproprietà catastalmente rilevabile) ....io non sono riuscista a leggerlo nel post di Foffi.

Ora lo sa lui: se hanno qualche comproprietà STRUMENTALE alle proprietà private...sono in comunione e forse anche in condominio.
Se, invece, NON ce l'hanno....è del tutto assurdo che il cliente di Foffi sogni di inventarsi un condominio, perchè il condominio....CVD....O c'è O NON c'è.
E quando NON c'è ....NON si può inventare (per far pagare agli altri le spese PROPRIE).

 

[Architetto]

O mannaggiaaaaaa!!! Architetto ....la mia ultima era proprio una battuta!!! Ma dai siamo serii!!! Qualcuno può pensare SERIAMENTE che più immobili possano fare condominio solo perchè son stati costruiti dalla stessa ditta????????????? HELP!!!

e cos'ì l'ho preso... ... forse non sono riuscito a fartelo capire... ...

Ora lo sa lui: se hanno qualche comproprietà STRUMENTALE alle proprietà private...sono in comunione e forse anche in condominio.
Se, invece, NON ce l'hanno....è del tutto assurdo che il cliente di Foffi sogni di inventarsi un condominio, perchè il condominio....CVD....O c'è O NON c'è.
E quando NON c'è ....NON si può inventare (per far pagare agli altri le spese PROPRIE).

Non erano precisazioni rivolte a te... ma in senso generico tale da far capire in che situazione si trovi il richiedente... non volevo assolutamente criticare le tue affermazioni... (sorry)

 

[foffi]

grazie mille per le vostre risposte.
ma siccome il mio cliente è proprietario di un complesso di capannoni con un unica entrata, quindi ci sono strade, aiuole, illuminazione, fogna e acque piovane in comune, e solo uno di questi capannoni è stato dato in affitto, mi chiedeva se era possibile creare un condominio con un regolamento condominiale cosicchè qualora altri capannoni venissero affittati le spese condominiali (da stabilire nel regolamento) venissero divise.
il ragionamento potrebbe filare?
grazie ancora

 

[Architetto]

GRAZIE MILLE PER LE VOSTRE RISPOSTE.
MA SICCOME IL MIO CLIENTE è PROPRIETARIO DI UN COMPLESSO DI CAPANNONI CON UN UNICA ENTRATA, QUINDI CI SONO STRADE, AIUOLE, ILLUMINAZIONE, FOGNA E ACQUE PIOVANE IN COMUNE, E SOLO UNO DI QUESTI CAPANNONI è STATO DATO IN AFFITTO, MI CHIEDEVA SE ERA POSSIBILE CREARE UN CONDOMINIO CON UN REGOLAMENTO CONDOMINIALE COSICCHè QUALORA ALTRI CAPANNONI VENISSERO AFFITTATI LE SPESE CONDOMINIALI (DA STABILIRE NEL REGOLAMENTO) VENISSERO DIVISE.
IL RAGIONAMENTO POTREBBE FILARE?
GRAZIE ANCORA

Visto questa tua ultima descrizione, allora non c'è bisogno di altra indicazione, perché rientrano tutte le descrizioni che ti abbiamo dato ... in ogni caso, essere più descrittivi all'inizio, evita un bel po' di fraintese e di interpretazioni errate...