Come fare per aggiornare il canone ISTAT al 100% di una locazione commerciale?

[faustina]

Per aggiornare il canone di locazione di un negozio al 100% dell'istat anzichè al 75%,occorre che la durata del contratto sia superiore a 6 anni ,giusto?
Basterebbero 7 anni per ottenerlo?ma poi il contratto si rinnoverebbe di altri 7 o di 6?
e poi è possibile fare un accordo del tipo:il primo anno tot ,il secondo tot e poi dal terzo aggiornamento istat al 100%?

 

[Pennylove]

Per aggiornare il canone di locazione di un negozio al 100% dell'istat anzichè al 75%,occorre che la durata del contratto sia superiore a 6 anni ,giusto?

Giusto: l'art. 41 legge n°14/2009 ha previsto la facoltà per il locatore di pattuire un aggiornamento del canone nella misura del 100% delle variazioni ISTAT solo nel caso in cui la durata del contratto sia determinata in misura superiore a quella prevista dall'art. 27 legge n°392/1978.

Basterebbero 7 anni per ottenerlo?ma poi il contratto si rinnoverebbe di altri 7 o di 6?

Di 6 anni, essendo tale termine stabilito dalla legge, a prescindere dalla durata inizialmente fissata dalle parti.

e poi è possibile fare un accordo del tipo:il primo anno tot ,il secondo tot e poi dal terzo aggiornamento istat al 100%?

La pattuizione, per le locazioni ad uso non abitativo - all'atto dell'accordo iniziale - di un canone variabile, e anche crescente, di anno in anno, è ormai ritenuta legittima dalla giurisprudenza di merito. A scanso di complicazioni future, sarebbe meglio specificare in contratto i motivi giustificativi di tale scelta (necessità di eseguire opere di manutenzione straordinaria con onere a carico del conduttore, la previsione del conduttore di sviluppo futuro dell'attività svolta nel locale ecc.), ancorando tale differenziazione a elementi predeterminati e del tutto indipendenti dalle variazioni annue del potere d'acquisto della moneta (che, comunque, può continuare a pretendersi) e che permettano di escludere l'intento simulatorio del locatore di neutralizzare gli effetti della svalutazione monetaria. E' bene, in ogni caso, precisare dettagliatamente su quale importo, se quello minore inizialmente versato o quello corrisposto a pieno regime, debba poi essere calcolato l'aggiornamento ISTAT, così da evitare l'insorgere di eventuale contenzioso tra le parti.

 

[faustina]

grazie per la tua risposta molto competente.
posso approfittare per chiederti altre info?
vorrei redigere da sola il contratto di locazione di un negozio a canone variabile e con aumento dal terzo anno del 100% istat.
Vorrei sapere se circa il pagamento del canone una clausola di questo tipo è legittima:'il mancato puntuale pagamento anche di una sola rata del canone decorsi 8 giorni dalla scadenza prevista oppure il mancato pagamento degli oneri condominiali ,pari ad una rata del canone ,determinerà la risoluzione del contratto ai sensi dell'art.1456 c.c'
Lo chiedo perchè nel vecchio contratto si parlava di due mensilità del canone e non di una .
e poi per definire il canone variabile si deve dire che il canone è tot,ma solo per il primo anno per consentire l'avvamento dell'attività è tot?può andare o è meglio enunciare il canone del primo anno poi quello del secondo e poi far riferimento all'aumento istat dal terzo ovviamente praticato sul canone del secondo?
è possibile inoltre usare il software dell'agenzia dell'entrate per un canone variabile e non fisso?
grazie infinite

 

[Pennylove]

vorrei redigere da sola il contratto di locazione di un negozio a canone variabile e con aumento dal terzo anno del 100% istat.
Vorrei sapere se circa il pagamento del canone una clausola di questo tipo è legittima:'il mancato puntuale pagamento anche di una sola rata del canone decorsi 8 giorni dalla scadenza prevista oppure il mancato pagamento degli oneri condominiali ,pari ad una rata del canone ,determinerà la risoluzione del contratto ai sensi dell'art.1456 c.c'
Lo chiedo perchè nel vecchio contratto si parlava di due mensilità del canone e non di una.

L’art. 5 della legge n°392/1978, tuttora vigente, afferma che costituisce motivo di risoluzione del contratto “il mancato pagamento del canone,decorsi venti giorni dalla scadenza prevista”, oppure il mancato pagamento nel termine previsto (ovvero due mesi dalla data della richiesta) degli oneri accessori ma solo ”quando l’importo non pagato superi quello di due mensilità del canone”. Verificandosi l’una o l’altra di queste due ipotesi (non occorre che si verifichino entrambe contemporaneamente), l’inadempimento è per legge definito importante ai fini dell’art. 1455 cod. civ. e dà diritto al locatore di chiedere la risoluzione di diritto del contratto.
Ora, ove nel contratto ad uso diverso sia presente una clausola risolutiva espressa, a norma dell’art. 1456 cod. civ., di cui il locatore abbia dichiarato di volersi avvalere – che sanzioni il mancato tempestivo pagamento del canone e delle spese accessorie con la risoluzione del contratto – il conduttore non può scongiurare l’inevitabile risoluzione di diritto dello stesso, in quanto il giudice non è più chiamato a valutare l’importanza dell’inadempimento, essendo per lui sufficiente accertare che detto inadempimento sia imputabile al debitore, cioè al conduttore, a nulla rilevando l’eventuale tardivo pagamento.

In mancanza di clausola risolutiva espressa, compete, invece, al giudice stabilire se il mancato pagamento di una sola rata del canone costituisce inadempimento grave, a norma degli articoli 1453 e 1455 cod. civ. e non già dell’art. 5 della legge n°392/1978. Nelle locazioni commerciali, infatti, non opera detto articolo (come d’altra parte, la procedura relativa al termine di grazia concesso per sanare la morosità, previsto dall’art. 55 della legge medesima, non è estensibile alle locazioni ad uso diverso), alla stregua della giurisprudenza secondo cui “con riferimento all’inadempimento del conduttore al pagamento del canone, l’art. 5, legge 27 luglio 1978, n°392, il quale stabilisce che il mancato pagamento del canone della locazione, decorsi 20 giorni dalla scadenza prevista, costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell’art. 1455 cod. civ., fissa un criterio di predeterminazione legale della gravità dell’inadempimento, che come tale, non consente al giudice di merito di svolgere altri accertamenti su questo presupposto dell’inadempimento; tale criterio trova applicazione solo per le locazioni abitative e non per quelle ad uso diverso dall’abitativo.” (Cass., 12 aprile 2006, n°8628).

e poi per definire il canone variabile si deve dire che il canone è tot,ma solo per il primo anno per consentire l'avvamento dell'attività è tot?può andare o è meglio enunciare il canone del primo anno poi quello del secondo e poi far riferimento all'aumento istat dal terzo ovviamente praticato sul canone del secondo?

Nei termini da te precisati tale clausola potrebbe essere contestata da un conduttore smaliziato, il quale potrebbe contestare una sottostante volontà a perseguire surrettiziamente lo scopo di neutralizzare gli effetti della svalutazione monetaria, eludendo, così, i limiti quantitativi posti dall’art. 32 della legge n°392/1978 (sia nella formulazione originaria, sia in quella novellata dall’art. 1, comma 9-sexiesdella legge n°118/1985), incorrendo, conseguentemente, nella sanzione di nullità prevista dal successivo art. 79, con il rischio che il conduttore, poi, per l’intera durata contrattuale, corrisponda il canone previsto per la prima annualità. Attenzione, perciò, al modo in cui vai ad esporre per iscritto tale obbligazione.

Assodata – come s’è detto - la legittimità di pattuire l’aggiornamento ISTAT al 100% per i contratti di durata minima superiore a quella prevista dalla legge (dunque, anche sei anni e un giorno), nonché di inserire una clausola di preordinata maggiorazione del canone, in rispondenza ad obiettive e veritiere circostanze (si veda, a tal proposito, il #2), a scanso di equivoci ed eventuali complicazioni future,nella clausola relativa al CANONE specifica subito chiaramente il corrispettivo che intendi percepire a pieno regime. “Il canone annuo di locazione è convenuto in euro X”. Subito dopo, precisa: “Per espressa richiesta del conduttore, a titolo di sconto (inserisci qui il motivo giustificativo di tale scelta: ad es. allo scopo di adeguare il corrispettivo della locazione al prevedibile incremento degli utili e dell’avviamento derivanti dall’attività svolta nell’immobile dal conduttore) il canone annuo di locazione viene così ripartito:
1° anno: euro H
2° anno: euro Y
A decorrere dal 3° anno: euro Z + ISTAT

è possibile inoltre usare il software dell'agenzia dell'entrate per un canone variabile e non fisso?
grazie infinite

La risposta è affermativa: non che la procedura predisposta dall’Agenzia in “Contratti di locazione” per un contratto ad uso diverso che preveda un canone differenziato sia una passeggiata di salute, ma in genere, dopo qualche capriola, in fondo ci si arriva.

 

[faustina]

GRAZIE MILLE!Ti ringrazio sei davvero supercompetente!
quindi ricapitolando prima indico il canone a pieno regime,poi dico che per il primo anno il canone è a sconto su richiesta del conduttore e ne specifico i motivi,infine applico istat sul canone a pieno regime per 100%.
Faccio poi riferimento alla clausola risolutiva espressa 1456cc prevedendo risoluzione per il ritardo di una mensilità canone e spese accessorie pari a una mensilità entro 8 giorni(8 giorni..così è scritto in contratti fac simile in un libro che possiedo sulle locazioni)
Davvero basta allungare il contratto di un solo giorno per applicare istat al 100%?dunque per un negozio 6+ 1giorno,rinnovabile di altri 6 anni?
Nel software locazioniweb dell'ade,riesco a compilare il contratto per il negozio con canone variabile,ma poi quando lo spedisco l'imposta di registro me la calcolano sull'affitto a pieno regime e non quello del primo anno com'è giusto che sia.Perchè alla voce canone di locazione scrivo quello a regime,ma poi nel testo del contratto aggiungo il resto.
e poi il deposito cauzionale deve essere composto da 3 mensilità del canone a regime o di quello a sconto?
grazie

 

[Pennylove]

Davvero basta allungare il contratto di un solo giorno per applicare istat al 100%?dunque per un negozio 6+ 1giorno,rinnovabile di altri 6 anni?
Nel software locazioniweb dell'ade,riesco a compilare il contratto per il negozio con canone variabile,ma poi quando lo spedisco l'imposta di registro me la calcolano sull'affitto a pieno regime e non quello del primo anno com'è giusto che sia.Perchè alla voce canone di locazione scrivo quello a regime,ma poi nel testo del contratto aggiungo il resto.
e poi il deposito cauzionale deve essere composto da 3 mensilità del canone a regime o di quello a sconto?

Da un punto di vista civilistico la risposta è affermativa, considera, però che se fai un contratto di locazione ad uso diverso di 6 anni+1 giorno + 6 anni, da un punto di vista fiscale, anche per quel singolo giorno dovrai, poi, corrispondere la tassa di registro, e il versamento dell’imposta di registro sui contratti di locazione deve essere effettuato sul canone annuale (art. 17, comma 3, del DPR 26 aprile 1986, n°131).

Se sei un contribuente registrato a Fisconline, per un contratto commerciale su canone differenziato, personalmente ti consiglio di utilizzare la vecchia applicazione “Contratti di locazione”, che sarà pure un po’ datata e in download, ma decisamente più flessibile e meno indisponente del nuovo prodotto dell’Agenzia “Locazioni web”, che ti consente di compilare i primi campi (oggetto della locazione, profilo fiscale ecc.), però su un contratto ad uso diverso, non contempla la contemporanea presenza di un canone iniziale variabile e di un successivo canone costante, per cui – se non ricordo male - per superare l’impasse, a scanso di complicazioni future, nel campo in cui vengono richiesti i dati del contratto bisogna importare il testo personalizzato con il canone differenziato, poi, per calcolare l’imposta relativa alla prima registrazione, nel campo del canone annuale occorre scrivere l’importo minore (H): per i pagamenti successivi scriverai il canone annuo fissato per la seconda annualità (Y), e così via fino a regime.

In tale fattispecie – salvo accordi diversi – il deposito cauzionale fruttifero viene, in genere, calcolato sul numero di mensilità del canone a sconto, ma nulla vieta di calcolarlo su quello a regime (il locatore percepisce un introito maggiore, ma deve, poi, corrispondere interessi maggiori).

 

[faustina]

io sto usando il software locazioni web,ma non è abilitato al canone variabile.
se nel campo canone metto l'importo minore,poi il testo del contratto recita:il canone è tot(cioè l'importo minore)
Dopo c'è spazio per personanalizzare e elencare le diverse annualità,ma mi pareva di aver capito che prima si dovesse enunciare il canone a pieno regime poi differenziare le annualità,e non partire con la più bassa.
Sono andata all'agenzia dell'entrate e mi hanno detto che devo registrare il contratto cartaceo,se a canone variabile.
On line mi venivano 6 facciate,in tutto 58,48 di bolli,dunque 14,62 per 4,ma come hanno fatto a fare il calcolo?non dovrebbero essere 14,62 ogni 4 facciate scritte?dunque mi han calcolato 16 facciate..ma non capisco il perchè.
forse han calcolato il numero delle copie,ma quante?

 

[Pennylove]

io sto usando il software locazioni web,ma non è abilitato al canone variabile.
se nel campo canone metto l'importo minore,poi il testo del contratto recita:il canone è tot(cioè l'importo minore)
Dopo c'è spazio per personanalizzare e elencare le diverse annualità,ma mi pareva di aver capito che prima si dovesse enunciare il canone a pieno regime poi differenziare le annualità,e non partire con la più bassa.
Sono andata all'agenzia dell'entrate e mi hanno detto che devo registrare il contratto cartaceo,se a canone variabile.
On line mi venivano 6 facciate,in tutto 58,48 di bolli,dunque 14,62 per 4,ma come hanno fatto a fare il calcolo?non dovrebbero essere 14,62 ogni 4 facciate scritte?dunque mi han calcolato 16 facciate..ma non capisco il perchè.
forse han calcolato il numero delle copie,ma quante?

Non ho mai utilizzato l’applicazione “Locazioni web” per registrare un contratto commerciale scalettato. Personalmente il programma non mi piace per come è impostato: già cercare di individuare il profilo fiscale, se sei in IVA, non è agevole, se il numero civico dell’immobile supera le quattro cifre il modulo di controllo ti blocca, lo stesso dicasi se il cognome del conduttore è troppo lungo…non che l’applicazione ”Contratti di locazione” non abbia le sue pecche, però, in qualche modo (utlizzando quell’artifizio che ti ho suggerito), in fondo ci si arriva. Quanto al calcolo delle marche da bollo - per due copie di contratto - a me pare corretto = € 58,48.

 

[faustina]

in realtà mi sono sbagliata perchè non volevo scrivere locazioni web,bensì contratti di locazione.
lì se metto in canone annuale l'importo minore x,poi nel contratto compare nella parte fissa 'il canone è x',poi dovrei specificare le varie annualità successive,ma mi era parso di capire che fosse importante nel contratto scrivere prima'il canone è y,ma per il primo anno a titolo di sconto è x',cioè porre in primis il canone a pieno regime.
sul contratto poi per introdurre la partita IVA del locatore viene stampato la dicitura'codice fiscale' e non'partita IVA',è lo stesso?
quando dico che il canone è in 12 rate mensili,devo stare a specificare l'importo per le varie annualità con canone diverso?
all'ade mi hanno dato poi un info non proprio precisa,perchè mi han detto che se faccio durare il contratto 7 anni deve rinnovarsi per altri 7,invece la legge dice che si rinnova tacitamente di 6,giusto?
devo indicare sul contratto la classe energetica dell'immobile o basta consegnarne copia all'inquilino?
Per la questione bolli ,non riesco a capire perchè ponendo due copie da 6 facciate ognuna,per un totale di 12 facciate,dividendo per 4 otterei 3 marche da bollo e quindi 43,86.Perchè invece me ne conteggiano 4?
e poi chi opta per la registrazione online come attesta sulla copia del contratto che rimane a sè le marche da bollo virtuali?
quando si registra il contratto cartaceo si può portare stampato fronteretro oppure solo su una facciata?

 

[Pennylove]

in realtà mi sono sbagliata perchè non volevo scrivere locazioni web,bensì contratti di locazione.
lì se metto in canone annuale l'importo minore x,poi nel contratto compare nella parte fissa 'il canone è x',poi dovrei specificare le varie annualità successive,ma mi era parso di capire che fosse importante nel contratto scrivere prima'il canone è y,ma per il primo anno a titolo di sconto è x',cioè porre in primis il canone a pieno regime.
sul contratto poi per introdurre la partita IVA del locatore viene stampato la dicitura'codice fiscale' e non'partita IVA',è lo stesso?
quando dico che il canone è in 12 rate mensili,devo stare a specificare l'importo per le varie annualità con canone diverso?
all'ade mi hanno dato poi un info non proprio precisa,perchè mi han detto che se faccio durare il contratto 7 anni deve rinnovarsi per altri 7,invece la legge dice che si rinnova tacitamente di 6,giusto?
devo indicare sul contratto la classe energetica dell'immobile o basta consegnarne copia all'inquilino?
Per la questione bolli ,non riesco a capire perchè ponendo due copie da 6 facciate ognuna,per un totale di 12 facciate,dividendo per 4 otterei 3 marche da bollo e quindi 43,86.Perchè invece me ne conteggiano 4?
e poi chi opta per la registrazione online come attesta sulla copia del contratto che rimane a sè le marche da bollo virtuali?
quando si registra il contratto cartaceo si può portare stampato fronteretro oppure solo su una facciata?

Brevemente (si fa per dire... ). La procedura che ti ho suggerito, dopo qualche patema, in genere, funziona. Se vedi che l’applicazione non risponde, ti richiede cose strane o spara importi assurdi, lascia perdere e passa alla modalità tradizionale (cartacea). Qualora il contratto sia stato registrato in via cartacea, anche le relative cessioni, risoluzioni e proroghe devono essere registrate con le medesime modalità. Il contratto si rinnova di 6 anni (lo stabilisce la legge): l’impiegato dell’Ade, probabilmente, si confonde con i contratti ad uso abitativo che si rinnovano per la stessa durata (ad esempio 4 anni + 4). Sul contratto scrivi: “Il locatore consegna nelle mani del conduttore che dichiara di averlo ricevuto dallo stesso locatore l’attestato di certificazione energetica in copia conforme all’originale”. Facoltativo citare gli estremi dell’ACE, la classe energetica e l’indice di prestazione energetica. Conta le righe di testo, non le facciate. Ricorda che per ogni 100 righe va applicata una marca da bollo da € 14,62 su entrambe le copie di contratto. Controlla la ricevuta: imposta di registro euro………; imposta di bollo euro…………Non ha importanza come stampi il contratto, basta che su una facciata ci sia lo spazio sufficiente per le marche da bollo e i timbri con gli estremi di registrazione dell’atto.