Troppi esperti e nessuno ammette la verità: in italia è esplosa la bolla immobiliare

[Carlo Garbuio]

dati reali di mercato = compravendite rilevate da varie fonti (conservatoria, Agenti Immobiliari, notai ...)
Metodi = valutazione per comparazione o, in alternativa altre ...
Strumenti = software dedicati in grado di risolvere il problema
produci una valutazione oggettiva e verificabile e su questo basi i consigli che darai al cliente.
tutto risulta verificabile e documentato, non fondato su opinioni, pareri, idee, intuizioni ...

Soluzioni:
Ha fretta?
A quale prezzo vuole/spera di vendere?
può considerare la locazione?
....
troppo pochi gli elementi che mi dai ...

ogni immobile ed ogni cliente ha la propria soluzione ... ed il proprio consulente

 

[Marzia Moreschi]

I dati reali a confronto
2006 transazioni mercato residenziale - 869.000
2007 transazioni mercato residenziale - 806.000 (-7.4%)
2008 transazioni mercato residenziale - 683.700 (-15% dal 2007, -21% dal 2006)
2009 transazioni mercato residenziale - 609.000 (-10% dal 2008, -30% dal 2006)
2010 transazioni mercato residenziale - 611.800 (+0.4% dal 2009, -29% dal 2006)
2011 transazioni mercato residenziale - 598.224 (-2% dal 2010, -31% dal 2006)
2012 transazioni mercato residenziale i trimestre - 110.021 (proiezione anno 2012 - 460.000 pari a -47% dal 2006)

I dati fino al primo trimestre 2012 sono "reali" non tendenziali e non proiezioni. La proiezione ci dice che se il trend del 2012 sarà uguale a quello del primo trimestre, dal 2006 alla fine del 2012 ci sarà stata una contrazione nel numero dei rogiti pari al 47 %. Questo indicatore ci dice solo che stiamo vivendo una crisi immobiliare, ma questo lo sappiamo tutti.

Per valutare invece se c'è (c'è stata o ci sarà) una bolla immobiliare o speculativa bisogna guardare a quella che è la riduzione del prezzo nel periodo esaminato. la speculazione non sta tanto nel numero di transazioni effettuate ma nel prezzo al quale sono state eseguite.

Se io acquisto una casa al doppio del valore "reale" io sono vittima di una speculazione in atto, soprattutto in un periodo di prezzi in aumento. In qualunque settore (è l'economia che lo dice non io) il prezzo di un bene sale finché c'è qualcuno disposto (o che può permettersi di pagarlo); quando i clienti giusti sono finiti il prezzo smette di salire oppure crolla.
Se il prezzo non si adegua alle possibilità del mercato crollano anche le vendite.
E' quello che è successo in Italia: nelle zone dove sono calati i prezzi, o sono saliti meno, oppure comunque vengono considerati adeguati dall'acquirente le case si vendono, nelle altre molto meno.
Ma il problema è : come si determina il valore "reale" e "incontestabile" di un immobile? in una normale acquisizione intervengono di solito almeno tre valutatori diversi: il proprietario (la mia casa vale più di quella del vicino), il tecnico (la casa vale in relazione ai suoi requisiti tecnici), l'agente immobiliare (la casa ha un valore di mercato in base al mercato, alla zona, tipologia...).
Sono tre valori diversi e nessuno di loro è obiettivo al punto da essere incontestabile.
Come facciamo allora in base a questi incerti parametri a valutare se in Italia c'è stata, c'è o ci sarà una bolla immobiliare?

 

[immpittaro]

Soluzioni:
Ha fretta?
A quale prezzo vuole/spera di vendere?
può considerare la locazione?

Ho tempo 1 anno per vendere
Devo vendere ad un prezzo che mi consenta di acquistare un appartamento in una zona meno squalificata. Non voglio accendere un nuovo mutuo ( appena chiuso )
Non considero la locazione se non in ultima analisi

penso siano cosa che senti più o meno tutti i giorni

 

[immpittaro]

produci una valutazione oggettiva e verificabile e su questo basi i consigli che darai al cliente.
tutto risulta verificabile e documentato, non fondato su opinioni, pareri, idee, intuizioni ...

fatta la valutazione oggettiva e verificabile ( in questo periodo ) non mi resta altro che consigliare al cliente di non mettersi nel mercato ora ( penso possa rappresentare un 90 % dei casi )
sono stato un serio consulente....bene.
Si riesce a percepire una parcella da tutto ciò ?
Sono riuscito a risolvere il problema abitativo del soggetto in questione ?
Quali dati reali, metodi, strumenti aiuteranno il soggetto in maniera reale e tangibile ?

 

[Carlo Garbuio]

I dati riportati non sono reali, vedi le note metodologiche che li accompagnano
Non ho parlato di proiezioni ma di indicatori di tendenza

Ma il problema è : come si determina il valore "reale" e "incontestabile" di un immobile? in una normale acquisizione intervengono di solito almeno tre valutatori diversi: il proprietario (la mia casa vale più di quella del vicino), il tecnico (la casa vale in relazione ai suoi requisiti tecnici), l'agente immobiliare (la casa ha un valore di mercato in base al mercato, alla zona, tipologia...).
Sono tre valori diversi e nessuno di loro è obiettivo al punto da essere incontestabile.
Come facciamo allora in base a questi incerti parametri a valutare se in Italia c'è stata, c'è o ci sarà una bolla immobiliare?

Il valore di mercato di fonda sui dati reali (disponibili) e sulla condivisione di linguaggio e metodologie (possibile), basta aggiornarsi, è tutto possibile ora.
Così hai parametri e metodologie certe e condivise che potranno portarti a analisi verificabili e risultati convergenti

 

[Carlo Garbuio]

Ho tempo 1 anno per vendere
Devo vendere ad un prezzo che mi consenta di acquistare un appartamento in una zona meno squalificata. Non voglio accendere un nuovo mutuo ( appena chiuso )
Non considero la locazione se non in ultima analisi

penso siano cosa che senti più o meno tutti i giorni

Alessandro, ogni immobile e ogni cliente ha una propria soluzione
Mi chiedi risposte concrete su un caso ipotetico

 

[pensoperme]

Il valore non è il prezzo. Il valore lo tiri fuori da misurazioni precise e riscontrabili, l'indicazione di prezzo la dai seguendo il trend di mercato, partendo dal valore.
Un prezzo (pagato) può essere sia più alto che più basso del valore.
Un bene pagato x oggi domani può valere y.
Cosa non si capisce?

 

[Carlo Garbuio]

fatta la valutazione oggettiva e verificabile ( in questo periodo ) non mi resta altro che consigliare al cliente di non mettersi nel mercato ora ( penso possa rappresentare un 90 % dei casi )
sono stato un serio consulente....bene.
Si riesce a percepire una parcella da tutto ciò ?
Sono riuscito a risolvere il problema abitativo del soggetto in questione ?
Quali dati reali, metodi, strumenti aiuteranno il soggetto in maniera reale e tangibile ?

problema del consulente

Sono riuscito a risolvere il problema abitativo del soggetto in questione ?

problema del consulente, e del cliente, io certo non posso saperlo con i dati che ho in mano ... non conosco nè l'immobile nè il cliente

Quali dati reali, metodi, strumenti aiuteranno il soggetto in maniera reale e tangibile ?

i soliti
dati di mercato e metodologie condivise
ora sono alla portata di tutti

 

[gmp]

cmq l'articolo di idealista mi sembra realista e testimone dell'ipocrisia degli operatori immobiliari così come della loro superficialità ed impreparazione...

concordo i peggiori sono nomisma e agenzia territorio, che nel 2006-7-8-9-10 emanavano ridicoli comunicati di rassicurazione

 

[gmp]

GMP...Dammi cortesemente la tua definizione di bolla immobiliare?
Te lo chiedo perche' magari per molti si intende una enorme sovrastima del patrimonio immobiliare italiano...dimenticandoci che non tutte le citta' si chiamano Roma Milano Venezia etc. etc.

http://freeforumzone.leonardo.it/discussione.aspx?idd=7687591