Troppi esperti e nessuno ammette la verità: in italia è esplosa la bolla immobiliare

[andrea boschini]

- la Costa Azzurra è un mercato internazionale e non prettamente locale;
- gli edifici sono, nella maggior parte, sempre ben manutenuti con costanti interventi che ne impediscono la fatiscenza (osa che raramente accade in Italia);
- l'acquisto in Francia avviene con un documento obbligatorio che documenta la metratura esatta calpestabile interna, allegato al rogito.

dura la competizione eh?

sono molto piu' svegli di noi e ragionano in prospettiva

 

[andrea boschini]

Hai ragione, quello che io immagino però (da manovale e non esperto del settore) è che la bolla stia per esplodere per diversi fattori.
I prezzi sono troppo alti, le banche non erogano, c'è sfiducia, troppa offerta di bassa qualità, pignoramenti ed insolvenze sui mutui in aumento, acquirenti liquidi che stanno in finestra confidando in un crollo, dismissioni in massa, costruttori che dovranno abbassare i prezzi per non fallire, ecc.
Magari sbaglio, vedo però che dove la gente ha risposto prontamente al calo delle compravendite con un ridimensionamento rapido e concreto dei prezzi, ora il mercato immobiliare si sta riprendendo (USA ad esempio).
Il nostro immobilismo potrebbe rivoltarcisi contro...

una ventata di ottimismo..ci voleva

 

[pensoperme]

il vero ottimismo, secondo me, è prender atto delle cose e dire "allora faccio questo e in qualche modo ci riesco, se no faccio altro" ... non è "io speriamo che me la cavo"

 

[Carlo Garbuio]

Gentile Carlo,
ti rispondo con piacere, perchè l'articolo l'ho scritto io ed apprezzo sempre le critiche, soprattutto se di colleghi.

I dati sono riferiti ai volumi di compravendita e sono presi dai report annuali dell'Agenzia del Territorio, mi sono ben guardato dal parlare dei valori/mq proprio perchè non esistono indicatori attendibili.
A quanto mi risulta i dati sui volumi sono decisamente attendibili.

Quanto alle idee/soluzioni, mi sono limitato ad alune proposte e richieste, dal mio umile e piccolo punto di osservazione sul campo.
Non posso certo essere io a trovare idee innovative per un settore in forte crisi, mi aspetterei però che lo facessero i grandi esperti citati.

Ti ringrazio per la lettura e per la critica, buon lavoro.
Massimiliano

Oh, che bello, un raggio di luce in mezzo a mille polemiche , ti ringrazio per l'intervento e apprezzo sinceramente la tua disponibilità e apertura al confronto comportamento che rilevo raramente nella realtà e, di conseguenza, anche in questo forum.
Vediamo allora di far fruttare questa apertura e disponibilità reciproca al confronto sui contenuti.
Premetto, se non mi hai seguito in passato, che a me non interessa chi fa le affermazioni, cerco di approfondire il problema nell'interesse di tutti.

Basta parole e veniamo ai contenuti

valori €/mq inattendibili: Vero
Attenzione perchè il valore €/mq è un rapporto fra prezzo e mq e se lo si ritieni inattendibile qualche dubbio deve naturalmente venire anche sulle cifre su cui si calcola il prezzo medio. Se queste fossero attendibili lo sarebbe anche il risultato, il rapporto €/mq
Ti ho riportato la mia esperienza puntuale di raccolta di dati immobiliari in un territorio della provincia di Treviso.
Qui i dati AdT qualche limite lo mostrano già a prima vista:
rapporti identici nel II semestre 2010, I e II semestre 2011 .
Analizzando nel dettaglio poi certe tipologie non sono neppure state compravendute
Questi sono i dati reali su cui mi baso per le mie considerazioni
Poi vai a vedere nelle spiegazioni dell'analisi cosa intendono per NTN e tutto sarà ancora più chiaro.
Conseguenza di tutto questa confusione è che chiunque parta da questi dati inattendibili produrrà considerazioni inattendibili

Grandi esperti
L'attendibilità dell'analisi inoltre non può essere in funzione dell'autorevolezza della fonte, e quanto riportato sopra lo dimostra.

idee/soluzioni
Ognuno può portare il proprio contributo in base alle proprie possibilità e volontà, quindi nessuno viene escluso a priori, anzi tutti, soprattutto i professionisti, devono sentirsi obbligati verso il cliente e verso il mercato nel produrre analisi documentate e verificabili.

COME
Piccoli passi e fatti bene.
Ognuno nel proprio piccolo può effettuare direttamente questo lavoro di analisi di mercato. In alternativa il servizio può essere delegato a terzi e sostenuto assieme ad altri colleghi o soggetti interessati a vario titolo.

Quindi
Se invece di avventurarci in considerazioni generali fondate su dati di dubbia attendibilità iniziassimo a effettuare quanto proposto ne guadagnerebbe, da subito, la professionalità di chi promuove questa attività e, cosa non secondaria, si inizierebbe a fare chiarezza in un mercato sottosviluppato, torbido, non trasparente.

Tutto è quindi possibile da subito quello che ancora manca è la volontà di iniziare

Rimango a disposizione per eventuali ulteriori approfondimenti

Ciao e Grazie

 

[immpittaro]

Ognuno nel proprio piccolo può effettuare direttamente questo lavoro di analisi di mercato. In alternativa il servizio può essere delegato a terzi e sostenuto assieme ad altri colleghi o soggetti interessati a vario titolo.

la maggior parte delle agenzie in questo momento è in perdita o peggio fa fatica a pagare le spese. Dovrebbero mettersi a raccogliere dati facendo un lavoro immane che non si sa quale beneficio possa portare in concreto selle vendite....o correggo si sa che potrà essere d'aiuto solo a chi campa di perizie e che perora queste iniziative.

Se invece di avventurarci in considerazioni generali fondate su dati di dubbia attendibilità iniziassimo a effettuare quanto proposto ne guadagnerebbe, da subito, la professionalità di chi promuove questa attività e, cosa non secondaria, si inizierebbe a fare chiarezza in un mercato sottosviluppato, torbido, non trasparente.

tutto vero ma come detto sopra, la maggior parte di agenzie in perdita o peggio pensi abbiano soldi e tempo da investire nella lunga e tortuosa opera di risanamento di un mercato sottosviluppato, torbido e trasparente? Certo sarebbe un futuro migliore per i propri figli.....ma senza presente non c'è futuro per i propri figli......

certo il tuo ragionare è giusto, sei giovane.....ma per chi non lo è più e abbisogna di un reddito sicuro presente forse può tutto diventare interessante se stipendiato dalle varie società che hanno interesse allo sviluppo IVS
certo dirai ne abbiamo bisogno tutti dello sviluppo dati IVS ma sai tutta questo slancio missionario alla mia età è difficile da separare dagli interessi economici....

poi tornando all proposte , iniziative ed idee per migliorare la situazione attuale, tu sembri avere la Risposta......diccela chiaramente ( non per me che ho fatto reset ) ma per chi potrebbe rappresentare la Salvezza .......Adesso

 

[Carlo Garbuio]

la maggior parte delle agenzie in questo momento è in perdita o peggio fa fatica a pagare le spese. Dovrebbero mettersi a raccogliere dati facendo un lavoro immane che non si sa quale beneficio possa portare in concreto selle vendite....o correggo si sa che potrà essere d'aiuto solo a chi campa di perizie e che perora queste iniziative.

Non è vero
Quello che tu definisci lavoro immane è la normale attività dell'agenzia immobiliare:
raccogliere la documentazione (disegni, catasto ...)
descrivere l'immobile (il classico annuncio immobiliare)
...
trattativa conclusa aggiungerci il prezzo.
E questo è il tuo archivio.
Se ti serve un'informazione su qualcosa che non conosci che fai? telefoni ad un collega o ad un professionista = Collaborazione
con la collaborazione scambi informazioni, cresci professionalmente e fai cresci gli altri ... e la banca dati.

E' immane tutto questo? NO, è Normale.
Ritenerlo immane vuol dire ritenere che, prevalentemente , questa attività non viene svolta dall'AI?
E' vero questo?
allora i problemi sono ben altri e più profondi e si ha la reputazione che ci si merita
Non è vero?
Non si ha rispetto per la categoria degli AI



poi non leggi tutto il post e commentando parzialmente, come altri, esponi considerazioni errate

idee/soluzioni
Ognuno può portare il proprio contributo in base alle proprie possibilità e volontà, quindi nessuno viene escluso a priori, anzi tutti, soprattutto i professionisti, devono sentirsi obbligati verso il cliente e verso il mercato nel produrre analisi documentate e verificabili.

Non è richiesto ad ognuno di farsi la propria banca dati ma ognuno può contribuire in base alle proprie possibilità (=Collaborare).
E' una grande opportunità di qualificazione e crescita professionale e personale lo sforzo è quello scritto sopra.
Si sceglie di non farlo?
Nessun problema, lo faranno altri, non è un obbligo ma un'opportunità.

o correggo si sa che potrà essere d'aiuto solo a chi campa di perizie e che perora queste iniziative.

Non è vero
una analisi di mercato, un valore di mercato lo puoi far fruttare facendo ANCHE perizie (ed anche questa è un'opportunità) ma è indispensabile per svolgere professionalmente il tuo lavoro ... in fase di acquisizione, trattativa ... per tutta la tua normale attività.
Diversamente meglio smettere di dire in giro che l'AI è il reale conoscitore del mercato immobiliare ...
In questa discussione hai visto come si dimostra di conoscere il mercato? facendo riferimento a siti farlocchi (che lo dichiarano apertamente in home page) e ai siti delle massaie ... qualche riflessione in proposito sarebbe meglio farla

poi tornando all proposte , iniziative ed idee per migliorare la situazione attuale, tu sembri avere la Risposta......diccela chiaramente ( non per me che ho fatto reset ) ma per chi potrebbe rappresentare la Salvezza .......Adesso

e anche questa è una critica sterile e gratuita, non importa, si aggiunge alle altre.
La risposta concreta al tuo esempio ipotetico (vedi post precedenti) l'ho fatta con disponibilità, ho ricevuto una tua critica ma nessuna controproposta. Ho rinnovato la disponibilità al confronto e richiesto nuovamente il tuo parere ed ho ricevuto nuove critiche senza proposte, la questione quindi è ancora aperta e la mossa spetta a te.
Ci sta criticare, ma se critichi vuol dire che un'idea, una soluziuone tua ce l'hai e se non la esponi fai la figura del polemico.

c'è abbastanza chiarezza?

e poi, concludendo, mi sopravvaluti.
Io non ho la risposta a tutto e non ho la pretesa di averla
io informo e sono disponibile al confronto
il resto sono solo invenzioni (positive e negative) che spesso si trasformano in infondate critiche personali gratuite.

x gcaval
questo fuori tema?
è tutto colpa di impittaro
e ... mia che gli ho risposto
cosa facciamo?

 

[leonard]

ci sono due modi per affrontare un problema, lasciare che ti travolga e poi sistemare i cocci o prepararti come meglio puoi.

............oppure impareremo a "serfare" nel mezzo del cambiamento e chi non lo farà affogherà . Altre soluzioni seppur intelligenti NON risolvono nulla dato che la velocità dei cambiamenti e la gravità della crisi fa si che la cura serva a nulla..........

P.s. ammenochè invece di fare solo questo lavoro se ne aggiunga un altro.....

 

[pensoperme]

............oppure impareremo a "serfare" nel mezzo del cambiamento e chi non lo farà affogherà . Altre soluzioni seppur intelligenti NON risolvono nulla dato che la velocità dei cambiamenti e la gravità della crisi fa si che la cura serva a nulla..........

P.s. ammenochè invece di fare solo questo lavoro se ne aggiunga un altro.....

le soluzioni serviranno per restare a galla DOPO, non per evitarla

 

[leonard]

le soluzioni serviranno per restare a galla DOPO, non per evitarla

....convengo, ma ti ripeto che di certo c'è solo la sparizione di un gran numero di mediatoori mentre la cura NON dà certenze dato che il mercato è velocissimo rendendo le idee a lungo tempo più precarie del nostro governo............

 

[pensoperme]

....convengo, ma ti ripeto che di certo c'è solo la sparizione di un gran numero di mediatoori mentre la cura NON dà certenze dato che il mercato è velocissimo rendendo le idee a lungo tempo più precarie del nostro governo............

Nulla da certezze, se non forse la certezza di ciò che si è fatto e rifatto e rifatto prima, fallendo.