Consiglio su divisione parti comuni, sia fisicamente che formalmente

[pirella]

Mi rivolgo a voi in quanto so di mettermi in mani di esperti che sapranno darmi ottimi consigli.
I prossimi giorni farò un offerta ad una AI della mia zona per un monolocale carino e dal prezzo buono.
Questo appartamento è a piano terra, con ingresso indipendente, ma si trova nel contesto di una abitazione recentemente ristrutturata che seppur nata per una famiglia sola, è stata divisa in 3 parti, una per i genitori e 2 per i figli.
Uno di questi è successivamente andato ad abitare fuori città e la famiglia per pagare il mutuo, preferisce vendere l'appartamento più piccolo.
Tutto questo preambolo per chiedervi come (certificati o scritture private) e cosa devo chiarire prima del rogito, relativamente alle spese comuni del "condominio".
Io, ma molto più loro, siamo sprovveduti su questo argomento ed anche se l'AI mi ha assicurato che sono brava gente e ci si accorda su tutto, preferisco ufficializzare la ripartizione delle spese comuni, onde evitare discussioni future.
Ci sono anche alcune parti che ora sono in comune, tipo vialetti o una piccola corte, che in caso di vendita verranno ripartite catastalmente, ma che attualmente ancora non lo sono, come posso tutelarmi per capire bene cosa sarà mio e cosa il loro prima dell'acquisto?
Ringrazio tanto chi saprà consigliarmi.

 

[Valerio Spallina]

Mancano alcuni elementi sull'edificio.
In primis, si presume che la ristrutturazione sia stata eseguita con regolarità urbanistica ed adeguamento catastale. Già da queste pratiche si capirebbe cosa compreresti e quali sarebbero le parti comuni, anche secondo i criteri dell'art. 1117 CC. e le spese comuni conseguenti secondo l'art. 1123.
Puoi intanto precisare la situazione aggiornata dell'immobile che ti interessa ?
Imprescindibile per qualsiasi atto inter vivos.

 

[STUDIOMINUCCI]

Ci sono anche alcune parti che ora sono in comune, tipo vialetti o una piccola corte, che in caso di vendita verranno ripartite catastalmente, ma che attualmente ancora non lo sono, come posso tutelarmi per capire bene cosa sarà mio e cosa il loro prima dell'acquisto?

Alcune parti comuni potrebbero essere attribuite in proprietà esclusive, e altre potrebbero rimanere indivise e pro-quota, ma il discorso non cambia poi di molto: per essere sicuro/a di quel che acquisti (o che proponi di acquistare) è necessario che tutti questi aspetti siano ben chiariti PRIMA.
Inoltre c'è da tener presente che in questo mini-condominio (che è pur sempre un condominio) tu sarai in minoranza a vita persa: altra ragione per avere chiarissimi sin da PRIMA di qualunque firma questi elementi :
1) cosa diventerà di tua proprietà esclusiva di ciò che oggi è comune (identificato con apposita planimetria);
2) quali saranno le regole per la gestione condivisa delle parti che resteranno comuni;
3) quali saranno le carature in base alle quali si ripartiranno le spese gestionali comuni ( i millesimi, in pratica);
4) infine è abbastanza importante sapere quali utenze sono in comune: se l'edificio è nato per una sola famiglia ...potrebbero esserci riscaldamento centralizzato o una sola utenza per l'acqua potabile, e anche questo si deve sapere prima. Perchè se sono in comune ...bisogna sapere da prima con quali criteri saranno ripartiti.

Può sembrare un elenco sconfortante, ma in realtà non lo è.

C'è il vantaggio che questi venditori siano descritti come brava gente. Ottimo!
Fossi in te proporrei loro (direttamente o attraverso l'agenzia) di farsi elaborare da un Tecnico ....semplicemente ....quel che serve per far nascere in modo corretto un condominio, e cioè : regolamento, tabelle millesimali ed elaborati planimetrici da allegare a quanto sopra.
Ai venditori serve comunque, se vogliono vendere in modo corretto sia per loro stessi che per chi acquista.
Tu lo esamini attentamente PRIMA di firmare qualunque cosa, e ....se ti va bene tutto....procedi felicemente facendo allegare il tutto all'atto di compravendita, cosicchè il regolamento abbia natura contrattuale e sia massimamente vincolante del rispetto di ciò che c'è scritto!

P.s. : per eseguire questo lavoro ...la figura professionale che io consiglierei di cuore sarebbe quella di un BRAVO E ONESTO Geometra (o Architetto o Ingegnere) che sia anche Amministratore di Condominio, perchè è quello che che meglio di tutti conosce sul campo (oltre che in teoria) tutte le problematiche che possono svilupparsi partendo da un contesto condominiale in divenire, e - se è BRAVO - può concretamente aiutare a prevenirle nel migliore dei modi.

 

[pirella]

In primis, si presume che la ristrutturazione sia stata eseguita con regolarità urbanistica ed adeguamento catastale.

Grazie Valrio, si mi è stato dato modo di vedere la planimetria catastale e mi sembra correttamente riportata, questa però manca delle parti esterne che atualmente sono di competenza dei genitori, ma che l'Agenzia mi ha riferito che verranno divise ed al momento del rogito verrà portato dal notaio anche la parte del viale che mi spetterebbe, e mi verrà girata.
Posso fidarmi di queste parole e come posso inserirle nel preliminare che andrò a rirmare lunedì?

1) cosa diventerà di tua proprietà esclusiva di ciò che oggi è comune (identificato con apposita planimetria);

Grazie tante Minucci, di mia proprietà diventerà un'area esterna, che è sia un vialetto di passaggio, ch un posto per 2 auto, più il relativo cancello di uscita in strada.

2) quali saranno le regole per la gestione condivisa delle parti che resteranno comuni;
3) quali saranno le carature in base alle quali si ripartiranno le spese gestionali comuni ( i millesimi, in pratica);

Parlando con l'AI sono persone alla buona e non hanno nemmeno loro pensato a questo.
Parlando del tetto (che solitamente in un condominio viene ripartito tra tutti i condomini), mi accennava che essendo tutto mansardato ed utilizzato non da me se lo terrebbero tutto di competenza loro (ottimo, vero?), poi ci sono i muri esterni, ed il vialetto che diventerà di mia proprietà, ma che penso abbia sotto tutti i passaggi degli impianti che vanno alla strada.
A questo punto sono a chiedervi se esistono altre cose che solitamente possono considerarsi "comuni" ma che ora mi sfuggono.

4) infine è abbastanza importante sapere quali utenze sono in comune: se l'edificio è nato per una sola famiglia ...potrebbero esserci riscaldamento centralizzato o una sola utenza per l'acqua potabile, e anche questo si deve sapere prima. Perchè se sono in comune ...bisogna sapere da prima con quali criteri saranno ripartiti.

No è stato tutto diviso (così mi ha detto l'AI) ed a conferma di questo ho notato una caldaia in cucina.

Sia io che la venditrice saremmo felici di incontrarci prima e mettere nero su bianco i criteri di ripartizione delle spese comuni.
Quali cose dobbiamo discutere e tenere presente?
Grazie tante!

 

[STUDIOMINUCCI]

In effetti, sì! Mi sembra che tutto sia orientato nel migliore dei modi possibili!
Il tetto, se intendono riservarsene la proprietà, risulterà da atto pubblico e quindi non ci sarà bisogno di aggiungere altro; quello che mi preoccupava per le aree esterne comuni era proprio il fatto che ...qund rimangono in uso comune a tutti...di solito diventano oggetto di prepotenze varie d parte dei venditori, soprattutto per i parcheggi: ma se è previsto che avrai due posti auto in proprietà esclusiva è decisamente ottimo; stesso dicasi per le utenze (accertati anche di quella dell'acqua, però!).
A questo punto rimane davvero poco da regolamentare e probabilmente è anche sciocco (nel senso che sarebbe una spesa eccessiva) quella di far redigere un regolamento con realtivo calcolo millesimi.
Potete fare subito e bene, semplicemente scrivendo in preiminare e ribadendo in atto che dividerete le (pochissime) spese comuni in proporzione alla consistenza catastale delle tre unità!

 

[pirella]

quello che mi preoccupava per le aree esterne comuni era proprio il fatto che ...qund rimangono in uso comune a tutti...

No no per queste, accennavo in fondo, ci dovremo incontrare prima del rogito e mettere nero su bianco come dividerle.
Io parlo però delle spese per la manutenzione sia ordinaria che straordinaria che possono sopraggiungere sulle parti di proprietà esclusiva, al momento di: riverniciatura della casa, o sistemazione della rete fognaria per esempio.
Su queste cose sono a chiedervi consiglio: cosa tenere presente, cosa scrivere e come vengono generalmente calcolati i criteri di ripartizione di queste parti in comune?
Grazie tante.

 

[Valerio Spallina]

Pirella, stai attenta che quello che hai detto a parole e che studiominucci ha sottolineato condividendolo DEVE essere già nella proposta che vai a firmare lunedì.
Ti suggerirei di non firmare lunedi. Ti porti il testo a casa e te lo studi la notte.
Martedì firmi.
Non farti pressare, Tutti dubbi ed i chiarimenti vanno espressi prima della firma della proposta : si eliminerebbe il 50% delle discussioni su immobilio.

Moltissimi firmano senza leggere. POI scrivono :l'agente non è professionale, mi ha fregato, me lo doveva dire prima. Oppure, il venditore mi ha fregato, mi aveva promesso verbalmente che mi avrebbe dato al rogito 2 posti macchina, adesso mi da solo un pezzo di viale stretto buono solo per le biciclette.

Nessuno ti sta puntando una pistola alla tempia. Se firmi vale per legge solo quello che firmi, senza aggiunte verbali nè al alrogito. La piantina del viale con i posti macchina va in proposta.

Anche il tetto in proprietà. Le riparazioni del tetto restano, però condominiali, con ripartizioni prevista ?
Come si divideranno le spese del viale ? in proporzione alla lunghezza del viale, quote millesimali o meno ? Un futuro rifacimento di facciata o di grondai, o la semplice manutenzione di esse ? Il giardino confinante con il viale ?.
Oggi i proprietari sono brave persone, ma per eventi naturali o di crisi economica, potrebbero vendere (stanno già vendendo un primo pezzo, che non è un buon segno) ad altri meno bravi.
Tu stessa se volessi, in teoria, vendere devi avere tutto definito.
Supponi che sia io l'interessato a comprare da te : ti farei quest domande, mettenti in confusione.

Intesi ? Con cordialità

PS. Non avevo ancora letto il tuo ultimo intervento. Sei molto attenta : congratulazioni.
Ti stimo. Sei in gamba. Sei pirella, non pirletta.

 

[STUDIOMINUCCI]

In risposta all'ultimo post di Pirella.

Queste spese vengono calcolate in proporzione al valore delle singole proprietà, e per questo si fanno fare le tabelle millesimali.

Però : per fare le tabelle millesimali, il Tecnico (che se le fa pagare profutamatamente) sempre si basa essenzialmente su superfici e volumi delle varie unità immobiliari che compongono lo stabile, e poi applica ulteriori coefficienti (molto discrezionali, peraltro, per cui....possono portare a vere iniquità anzichè contribuire ad una divisione equa delle spese).
Il tutto può avere un senso in uno stabile di grosse dimensioni e con molte unità immobiliari. Ma, onestamente, nel caso di una villetta trifamiliare.....se scrivete che ripartirete in proporzione delle consistenze catastali.....fate un'operazione sen'zaltro equa, perfettamente rispondente ai criteri di divissione imposti dal codice civile, e ....non vi costa un centesimo!!!!!
Potete prendere a parametro le rispettive rendite. Le sommate. Il loro totale sarà il divisore di qualunque spesa! In pratica : spendete 400 per (ipotizziamo) lo spurgo fogne: dividete 400 per la somma rendite, e il risultato lo moltiplicate per la rendita di ciasciuno: et voilà la ripartizione. Equa, sensata, legalissima, che non costa NULLA.

 

[pirella]

Ti suggerirei di non firmare lunedi. Ti porti il testo a casa e te lo studi la notte.
Martedì firmi.
Non farti pressare, Tutti dubbi ed i chiarimenti vanno espressi prima della firma della proposta : si eliminerebbe il 50% delle discussioni su immobilio.

Giustissimo, ma attualmente la casa riceve diverse visite e i proprietari, gli interventi che chiederei, li farebbero soltanto se li richiede chi si aggiudica la casa ed a queste richieste adeguano un maggiore o minore "sconto", quindi devo cecare di giocare d'anticipo, ma di mettere più cose possibili nel preliminare di modo che possa eventualmente tirarmi indietro, nel momento in cui ravvisi alcune irregolarità, prima del rogito.

Premetto che non mi sembra gente intenzionata a fregarmi, ma piùttosto sprovveduta (altrettanto pericoloso), quindi vorrei tutelarmi prima.

Grazie.

se scrivete che ripartirete in proporzione delle consistenze catastali

Ottimo consiglio, non ci avevo proprio pensato!
Si, la casa è piccola e secondo me si può tranquillamente discutere amichevolmente senza far intervenire alcun costoso tecnico.

 

[pirella]