Contratto con obbligo di vendita tra 3/4 anni, è possibile?

[phoenix77]

ciao a tutti, ho bisogno del vostro insuperabile parere. Un mio amico, che oggi vive in affitto, era partito con l'idea di comprarsi casa mettendo cash sui 200000€ e tra le varie ricerche parlando con il suo locatore questi gli ha proposto di vendergliela lui la casa ma non subito ma tra 3-4 anni nel frattempo il mio amico dovrebbe continuare a pagare l'affitto. Il mio amico è un po dubbioso perchè la casa costa molto di più dei 200000€ che vorrebbe spendere. Allora ha convenuto con il locatore di fare un contratto in cui il venditore (ora locatario) si OBBLIGA a vendere alla cifra x e lui ha un'opzione (prelazione) per acquistare a quella cifra. In soldoni oggi pattuiscono un prezzo e tra 3-4 anni il venditore è obbligato, nel caso in cui il mio amico decida di comprare, a vendergli l'immobile al prezzo pattuito.Si può fare questo tipo di contratto? avete una bozza da poter utilizzare? Grazie a tutti

 

[studiopci]

Salve in merito alla possibilità o meno di stipulare un contratto del genere, questa facoltà rientra tra quelle previste dal codice civile... il libero accordo tra le parti purchè non viòli la legge... resta da vedere la reale applicabilità o la validità del suddetto contratto nel tempo e cioè tra 3/4 anni... troppe sono le incognite ( morte, retrocessione, ecc.ecc. ) che potrebbero presentarsi nel tempo e vanificare o annullare gli effetti del contratto, il mio parere spassionato è quello di sottoscrivere un contratto Rent to Buy... letteralmente " affitto per acquistare" questa tipologia di contratto... che un Notaio ti saprà compilare e consigliare... ti consentirebbe di ottenere lo stesso risultato ma di essere al riparo da ogni evenienza che possa capitare nel tempo. Fabrizio

 

[kolia cassin]

A mio avviso le soluzioni potrebbero essere tre:
1. stipulare oggi un preliminare trascritto sull'immobile che ha però come controindicazione di garantire la transazione contro i terzi per un massino di tre anni
2. il rent to buy, che potrebbe prevedere uno sconto sul prezzo di acquisto proporzionale ai canoni pagati, ma ha la contro indicazione di non poter essere trascritto nel suo complesso
3. la compravendita con riserva di proprietà che è tra l'altro trascrivibile - come abbiamo da poco introdotto in questo forum in un' animata discussione ancora aperta con il Notaio Scilabra ed H&F

 

[phoenix77]

innanzitutto vi ringrazio. IL locatore è una persona che cerca di evitare "rogne" ed il mio amico, a questo punto, cerca qualcosa che gli permetta, tra 3-4 anni, di decidere se procedere all'acquisto oppure dire: "ciao ciao, mi compro quell'altra casa". Del rent to buy ne ho sentito parlare (qui sul forum) e credo che per il mio amico sia la soluzione migliore, solo che in italia non è che se ne trovino molti di questi contratti ne tanto meno chi li sappia stilare. Non è che ci sono dei modelli che potrei far visionare (anche tramite pm7 o mail)? Grazie

 

[H&F]

innanzitutto vi ringrazio. IL locatore è una persona che cerca di evitare "rogne" ed il mio amico, a questo punto, cerca qualcosa che gli permetta, tra 3-4 anni, di decidere se procedere all'acquisto oppure dire: "ciao ciao, mi compro quell'altra casa". Del rent to buy ne ho sentito parlare (qui sul forum) e credo che per il mio amico sia la soluzione migliore, solo che in italia non è che se ne trovino molti di questi contratti ne tanto meno chi li sappia stilare. Non è che ci sono dei modelli che potrei far visionare (anche tramite pm7 o mail)? Grazie

Concordo sul tuo cpmmento sul rent-to-buy.
Il tuo amico è già in affitto ( non so di che durata ) e ha probabilmente già un diritto di prelazione.
Avere un diritto di ampia libertà di scelta ( comprare o meno ) comunque gli costerebbe. Quindi è un "ciao-ciao) a pagamento. E' quasta l'intenzione ?
Gli piace così tanto l'attuale casa da deisderare di pagare un ticket per potere decidere fra 3-4 di comprare ).
In un ipotecico rent-to-buy è inclusa una penale per l'abbandono (recesso) della volontà di comprare. D'altra parte, in equità verso il locatario è equo che egli rinunzi al proprio "ciao-ciao vatti a comprare un altra casa" solo a fronte di un vantaggio ( prezzo o corrispettivettivo del diritto di prelazione-opzione ).
Non si può avere la botte piena e la moglie ubriaca. Per giunta su un diritto di proprietà immobiliare che è quanto di più tutelato in Italia.

 

[phoenix77]

Il mio amico vorrebbe fare un contratto, in cui il proprietario sia obbligato a vendere (o a pagare una penale) e lui NON sia obbligato a comprare ( e a non pagare nessuna penale). Proprio ieri sera telefonicamente mi prospettava anche un'altra ipotesi....fare un preliminare con acconto i canoni di affitto per la durata del contratto (circa 15-20.000€) di cui il proprietario lascerà le ricevute per avvenuto pagamento dell'affitto però! Alla scadenza del contratto di locazione male che va il mio amico avrà usufruito dell'appartamento pagando i canoni per la locazione (l'unica sua "penale" sarà quella di aver pagato tutta la somma anticipatamente), se invece il proprietario si rifiuterà di vendere dovrà corrispondere il doppio....mi sembra valido come stratagemma,no?

 

[H&F]

Se fossi il venditore non accetterei. E sarebbero da approfodire gli aspetti giuridici.
Sarebbe un preliminare di compravendita con l'immissione in possesso anticipata ? Poi il tuo amico diventa inadempiente e il venditore si tiene la caparra penitenziale ?
La "penale" sull'anticipazione è ben misera : gli interessi su 20000 euro per l'anticipazione media : poche centinaia di euro ( altrimenti è "usuraia"). Provate a mettere le cifre e com funzionerebbe l'accordo.
Mi sembra questo il succo.
La fantasia è una gran bella cosa....
Ciao

 

[phoenix77]

il contratto di affitto si può fare anche a nome di sua sorella/ mamma/ zia. Quindi la zia/sorella/mamma sarebbe l'affittuaria dell'appartamento e lui avrebbe firmato un preliminare da far valere tra 3-4anni.che ne pensi? Certo è un contratto che tutelerebbe maggiormente il compratore ma ci sono dei motivi se va bene sia al venditore che al compratore

 

[H&F]

il contratto di affitto si può fare anche a nome di sua sorella/ mamma/ zia. Quindi la zia/sorella/mamma sarebbe l'affittuaria dell'appartamento e lui avrebbe firmato un preliminare da far valere tra 3-4anni.che ne pensi? Certo è un contratto che tutelerebbe maggiormente il compratore ma ci sono dei motivi se va bene sia al venditore che al compratore

Ovviamente tu conosci il "fuori onda". Non sarebbe, formulato così, male.
Certo per funzionare bisogna che la penale sia scelta bene.
La variazione di prezzo dell'immobile può essere sensibile ed il venditore, in caso di risalita dei prezzi, tentato a ritirarsi pagando il doppio della caparra ( penitenziale o confirmatoria ? IMPORTANTE ).
E' come l'opzione PUT che fece l'avv. Agnelli con General Motors : quasta fu costretta a pagare la FIAT per ritirarsi dall'acquisto.
Qui sarebbe il contrario : il venditore che dovrebbe pagare all'acquirente per ritirarsi dalla vendita non più profittevole.
L'accordo sembra un pò sbilanciato a favore del compratore, che non rischia molto.

 

[phoenix77]

io direi

Ovviamente tu conosci il "fuori onda". Non sarebbe, formulato così, male.
Certo per funzionare bisogna che la penale sia scelta bene.
La variazione di prezzo dell'immobile può essere sensibile ed il venditore, in caso di risalita dei prezzi, tentato a ritirarsi pagando il doppio della caparra ( penitenziale o confirmatoria ? IMPORTANTE ).
E' come l'opzione PUT che fece l'avv. Agnelli con General Motors : quasta fu costretta a pagare la FIAT per ritirarsi dall'acquisto.
Qui sarebbe il contrario : il venditore che dovrebbe pagare all'acquirente per ritirarsi dalla vendita non più profittevole.
L'accordo sembra un pò sbilanciato a favore del compratore, che non rischia molto.

io direi di metterci una bella caparra penitenziale, no? comunque si, è sbilanciato a favore del compratore però se sta bene al venditore.....(che così sana anche 30 anni di affitti in nero)!!!! a queste condizioni si può fare.

 

[H&F]

io direi

io direi di metterci una bella caparra penitenziale, no? comunque si, è sbilanciato a favore del compratore però se sta bene al venditore.....(che così sana anche 30 anni di affitti in nero)!!!! a queste condizioni si può fare.

Anch'io avevo già pensato alla "penitenziale" : chiude la vicenda senza ulteriori pretese. Sostanzialmente mi sembra sia un buon tentativo. Ciao