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  1. kialby

    kialby Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Salve.
    ho una questine da sottoporvi.
    La mia situazione è la seguente.
    secondo accordi con la proprietaria, prenderei in affitto un appartamento per 4 anni, dopodichè lo acquisterei.
    io vorrei però mettere per iscritto ed essere così tutelata sulla vendita futura: quindi vorrei fare un regolare contratto d'affitto per 4 anni e al contempo fare un contratto preliminare (che registreremmo e faremmo trascrivere) in cui definiamo che fra 4 anni avrà luogo la vendita con definizione di relativa caparra e acconti.

    il problema è questo: la proprietaria ha acquistato 4 anni fa la casa con le agevolazioni prima casa. per cui ci chiediamo se sia effettivamente possibile fare un contratto preliminare che definisca la vendita fra 4 anni, dal momento che le manca ancora un anno per poter per legge vendere.
    o come contratto, il preliminare di vendita, non essendo un contratto di vendita quanto piuttosto un contratto di obbligo futuro a vendere, non fa decadere le agevolazioni?
    il fatto che nel preliminare si parli di acconti e caparra rende il preliminare, nella mia situazione, non legale?
    allo stesso tempo però io vorrei qualcosa di scritto, legale che mi garantisca che l'accordo della vendita fra 4 anni sia rispettato.

    Eventualmente, si potrebbe fare un contratto di locazione con obbligo di riscatto? cioè, un patto di futura vendita?
    però ho letto che "L’Agenzia delle entrate, con risoluzione 1º agosto 2008, n. 338, ha chiarito che:

    - il contratto di locazione di un immobile, con patto di riscatto vincolante per entrambe le parti, costituisce una cessione di beni, che si considera effettuata, ai fini dell’IVA e delle imposte sui redditi, nel momento della stipulazione del contratto stesso;
    - la locazione con patto di futura vendita comporta l’uscita immediata dei beni dal bilancio del cedente e l’iscrizione del fabbricato nello stato patrimoniale del locatario, futuro acquirente del bene, nell’esercizio di stipula del contratto."

    per cui mi chiedo se la cosa sia fattibile nel mio caso.


    grazie per l'attenzione

    Chiara
     
  2. Architetto

    Architetto Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Salve,
    se non ho capito male il problema sta nel fatto del mantenimento delle agevolazioni fiscali (da parte dell'attuale proprietà) e nel non gravare fiscalmente il locatore in questo periodo che intercorre sino all'acquisto dell'immobile.
    Penso sià risolvibile con 2 procedure semplici: la prima è il contratto di locazione, registrato e con vincolo dei soli quattro anni (solitamente la dizione riporta quattro + quattro) ed in secondo luogo una trattativa privata che vi vincoli, alla scadenza del canone di locazione, la prelazione nei tuoi confronti (da una parte come locatario, dall'altro come promessa scritta).
    Ovviamente non appena è imminente la scadenza del contratto di locazione si redige il contratto preliminare e quanto ne segue...
    Spero essere stato di aiuto.
    Buona giornata.
     
  3. kialby

    kialby Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    grazie per la risposta!

    ho dei dubbi riguardo alla semplice prelazine...

    Per definizione, il patto di prelazione attribuisce al titolare della prelazione un
    diritto ad essere preferito a parità di condizioni, nel caso in cui l’altra parte decida di addivenire, in futuro, alla stipula di un contratto.

    il mio dubbio sorge rispetto a quel NEL CASO IN CUI. Quindi non è detto che si giungerà ad una decisione di vendita certa.
     
  4. Architetto

    Architetto Membro dello Staff

    Altro Professionista
    La prelazione definisce: «...diritto di priorità nell'acquisto di qualcosa a un determinato prezzo; nelle procedure fallimentari, diritto di priorità di taluni creditori nella soddisfazione dei crediti che essi vantano verso uno stesso debitore...» nel tuo caso sevi fare riferimento alla prima parte, ovvero, al diritto di priorità nell'acquisto di un bene ad un prezzo determinato; ecco perchè parallelamente necessita stipulare un trattativa privata che vi vincoli, alla scadenza del canone di locazione, la prelazione nei tuoi confronti (da una parte come locatario, dall'altro come promessa scritta). Solo in questo modo eludi la dizione «...nel caso in cui...» perchè l'accordo è già fissato tra le parti.
    Ovviamente non appena è imminente la scadenza del contratto di locazione si redige il contratto preliminare e quanto ne segue...
    Spero essere stato chiaro e mi scuso se non lo sono stato...
     
  5. kialby

    kialby Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Salve.
    Ho consultato un avvocato.
    Cercheremo di risolvere la questione in questo modo.

    Proporrò alla proprietaria la sottoscrizione di un contratto preliminare ad effetti anticipati che definisce la vendita fra 3 anni (non più 4 come la mia iniziale intenzione), definendo il prezzo finale. Essendo "ad effetti anticipati", tale contratto mi permette di "godere della casa" subito, non fra 3 anni: con tale contratto diverrei solamente mero detentore in quanto non si verifica ancora il passaggio di proprietà, che avverrà fra 3 anni. La mia proprietaria dunque continua ad essere la sola proprietaria dell'immobile per tutti questi 3 anni.

    Per tutelare ambedue le parti contraenti (che io fra 3 anni compri, che la propietaria mi venda), il preliminare deve essere registrato e trascritto dal notaio per un totale di spese di circa 700 euro.
    Ho accettato di acquistare la casa fra 3 anni e non 4 per il semplice motivo che la trascrizione del preliminare ha effetto per soli 3 anni.

    Nel preliminare definiremo solo il prezzo finale, scalando degli acconti triennali che andrò a versare: con semplice scrittura privata definiremo la corresponsione di tali versamenti, ed eventualmente anche una caparra confirmatoria. Abbiamo optato per la scrittura privata perchè in questo modo io, compratore, risparmio adesso non dovendo il 3 % sugli acconti (che comunque pagherei sulla cifra finale fra 3 anni al rogito, quindi non si bara)

    La proprietara continuerà a mantenere la residenza nell'immobile, io sposterò la mia da parenti: tale mio spostamento non inciderà molto sullo stato di famiglia dei miei parenti, ai fini fiscali: solo sulla tassa rifiuti (che nella mia zona è calcolata in base ai mq e al numero delle persone).

    In conclusione, nel mio caso, tale soluzione contrattuale non fa decadere i presupposti per l'IVA agevolata prima casa in quanto definisce comunque una vendita futura.
     
  6. Architetto

    Architetto Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Scusa, ma mi è sfuggito qualcosa; ma l'abitazione non è da prendere in affitto con promessa di acquisto alla scadenza del quarto anno (ora divenuti tre, per i motivi che hai descritto)? allora mi domando perchè mai dovresti prendere residenza altrove (da terze persone) se la casa è in affitto a te? come la metti con le diverse registrazioni (utenze ENEL, gas, ecc..)? cosa fai le intesti a lei e poi paghi le utenze a nome suo? non sei d'accordo che prendi la casa in locazione (ovviamente la registrate), trasferisci la tua residenza e tutto rimane corretto ed in parallelo fate la scrittura privata che attesti il vincolo di acquisto (da parte tua) e di vendita a te (della parte venditrice) e la registrate privatamente da un notaio (e...magari le pigioni che paghi vanno a scalare la quota di acquisto?)...
     
  7. kialby

    kialby Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    la scrittura privata di cui parli tu, altro non è che un contratto preliminare da registrare.

    noi faremmo un caso particolare di contratto preliminare, cioè ad effetti anticipati, che nel mio caso è azzeccato perchè fra 3 anni comprerò la casa: si evita la registrazione di un contratto di locazione ma al contempo si è in una situazione legale

    gli acconti annuali vanno a scalare la quota di acquisto, sì

    la proprietaria mantiene la residenza nell'immobile perchè uno fra i presupposti per avere le agevolazioni prima casa è avere la residenza nell'immobile

    di conseguenza sì, l'inconveniente è che le utenze rimangono intestate alla proprietaria e verrebbero pagate insieme agli acconti annuali definiti con scrittura privata
     

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