Garanzia di pagamento al verificarsi di una condizione

[d1ego]

E' più una domanda per Notai o "bancari" che per AI ma magari a qualcuno è capitato...
Mettiamo che io voglia acquistare un immobile con un abuso realizzato in costruzione e domanda di condono presentata all'epoca (1995) ma ancora senza concessione in sanatoria rilasciata dal Comune.
Pare che sia tutto in regola e che sia solo un problema di tempi tecnici dell'Ufficio Condono di Roma ma, nonostante i ripetuti solleciti e la presentazione di qualche documento integrativo, questa concessione tarda ad arrivare.
Io vorrei comprare lo stesso, tutelandomi.
Vorrei quindi rogitare trattenendo una parte del valore dovuto (pari al valore della parte soggetta a sanatoria), salvo poi versarla al venditore quando mi fa avere la concessione in sanatoria.
Vorrei non dover disporre di questa cifra residua al rogito ma essere obbligato a versarla entro una certa data dall'ottenimento della concessione (es. 60 giorni) in modo da non dover liquidare subito altri investimenti.
Il venditore non mi pare disposto ad accettare perché teme che una volta trasferita la proprietà io poi non ottemperi a questo obbligo. Come posso garantirlo, premesso che voglio evitare l'assegno circolare in deposito dal Notaio?
Esistono delle fidejussioni, obbligazioni o quant'altro che la Banca mi può rilasciare, a sua volta garantendosi in qualche modo, per esempio con un altro immobile o con dei titoli, che in caso di mio rifiuto a pagare il venditore lo tutelino?

 

[Architetto]

Penso proprio che con una fidejussione a garantita tu possa fare i passi giusti, in questo modo anche la banca è tutelata per l'investimento. Però una fidejussione ha dei tempi di scadenza e questa se sfori il limite costa ...

 

[Rosa1968]

Potresti fare un atto con riservato dominio oppure si chiama vendita con riserva di proprietà. In questo modo l'acquisizione del diritto di proprietà é subordinata al rilascio della concessione in sanatoria e quindi saldo del prezzo. Il venditore in questo caso é garantito fino al saldo del prezzo che avverrà in un momento successivo. Nel caso ci fosse la concessione in sanatoria e tu non saldi il prezzo si riprende l'immobile con la risoluzione.

Penso proprio che con una fidejussione a garantita tu possa fare i passi giusti, in questo modo anche la banca è tutelata per
l'investimento. Però una fidejussione ha dei tempi di scadenza e questa se sfori il limite costa ...

C'e da chiedersi dobbiamo solo tutelare quella somma o nel caso non arrivasse la concessione l'utente si ritiene soddisfatto lo stesso e si tiene la casa con l'abuso?

 

[Architetto]

Da quesito posto da d1ego, la somma da riservare sarebbe quella che permette la copertura delle spese della sanatoria e per questo mi riserverei a tale cifra.
Invero è anche da considerare che la fidejussione dovrebbe coprire anche eventuali spese che interverrebbero in caso di mancato raggiungimento dell'istanza, ovvero una sorta di penale in capo alla parte venditrice che non ha soddisfatto la condizione per la vendita senza vincoli. Ecco che allora la tua domanda trova una risposta nella condizione della trattativa, o meglio, se la parte venditrice non raggiunge la sanatoria, allora deve una penale che stabiliranno in sede di accordo o compromesso, e la parte acquirente attraverso una fidejussione garantisce la quota da saldare nel momento in cui riceve la chiusura dell'istanza.
Spero essere stato chiaro e non confusionario...

 

[Rosa1968]

No chiarissimo. Ma come si stabilisce il valore di una penale per una concessione in sanatoria?

 

[Architetto]

Se la domanda è posta sulla penale o sanzione comunale, allora vi sono i riferimenti negli articoli del DPR 380/01 e smi, che stabiliscono la quota minima.
Poi ogni comune, a seconda dell'irregolarità e della gravità dell'abuso, effettuano calcoli che possono aumentare la quota minima prefissata dallo stesso decreto in €. 516.46.
Se invece ti riferisci all'accordo tra venditore ed acquirente, allora la cifra si stabilisce in base al valore dell'immobile, la quota da saldare l'intera istanza ed una quota che garantisca la parte che deve ricevere l'atto, ovvero l'acquirente.
Spero esserti stato chiaro.

 

[Rosa1968]

No architetto la mia domanda é riferita ad una penale da stabilire per un eventuale deprezzamento ovvio che avrà l'immobile regolare. Mettiamo il caso non venga rilasciata. Poi molto dipende dall'abuso.

 

[Sim]

Tempo fa ho venduto un appartamento che presentava un abuso e relativo pagamento di oblazione per condono (chiusura a veranda del balcone). Al momento del rogito non era ancora pervenuto il condono, quindi l'acquirente ha lasciato a garanzia presso il notaio la somma di 10.000 euro. Se entro 5 anni da rogito il venditore non riesce a produrre un documento valido ai fini del condono, l'acquirente potrà recuperare la somma lasciata al notaio.

 

[d1ego]

Grazie Rosa e grazie Architetto.
Per rispondere ai vostri dubbi, io vorrei trattenere una somma pari non soltanto a quanto necessario alla copertura delle spese della sanatoria ma anche all'eventuale deprezzamento derivante dalla mancata concessione e quindi ripristino dell'immobile nello stato di cui alla concessione edilizia originale, con conseguenti spese di ripristino e minore volumetria.
Rosa, nel primo caso che citi, "atto con riservato dominio" oppure "vendita con riserva di proprietà", che cosa succede se questa concessione in realtà non arriva? Si può mettere un termine ragionevole (p.es. 3 anni) entro il quale se non è arrivata la concessione questa "riserva viene sciolta" e la proprietà diventa piena, senza che nessuna della parti abbia altro da pretendere in futuro?
Per la fidejussione chiederò in banca ma, come dite, avrà dei costi mentre una clausola nell'atto scritta ad hoc dal Notaio forse mi costa meno.
Comunque grazie e de vi viene in mente dell'altro...

 

[d1ego]

Scusa, non avevo letto la tua risposta quando ho scritto la mia.

...l'acquirente ha lasciato a garanzia presso il notaio la somma di 10.000 euro. Se entro 5 anni da rogito il venditore non riesce a produrre un documento valido ai fini del condono, l'acquirente potrà recuperare la somma lasciata al notaio.

Quella cifra copre probabilmente le ulteriori spese per la conclusione della pratica. Cosa sarebbe successo se invece il Comune avesse negato la concessione in sanatoria e chiesto il ripristino? I 10 mila sarebbero stati sufficienti nel tuo caso? Nel mio no, la cifra è ben superiore.
E siccome parliamo di un'altra cifra, per la quale io dovrei chiedere una quota di mutuo aggiuntiva (o meglio potrei risparmiare una quota di mutuo se non dovessi darla), ha senso prendere i soldi in prestito da una banca per lasciarli 5 anni in deposito da un Notaio?