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  1. sandrone65

    sandrone65 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Problema con agenzia immobiliare: ho sottoscritto una proposta d'acquisto per una casetta con terreno, versando 3600 euro con assegno come caparra confirmatoria. La casa ovviamente è un abuso edilizio che l'agenzia mi ha assicurato essere stato condonato e accatastato come A4.

    Sulla proposta mettiamo la clausola sospensiva secondo cui la proposta è condizionata all'erogazione del mutuo e la clausola secondo cui la proposta è nulla per eventuali fatti imputabili al venditore.

    Mi mandano tutti i documenti della casa (visure catastali) che io sottopongo al notaio ma manca la concessione in sanatoria, pur essendo presente la domanda di concessione (fatta nel 2004) con i bollettini allegati dei versamenti necessari.

    Sollecito più volte all'agenzia la concessione in sanatoria e andiamo avanti per due mesi che ogni settimana i documenti del condono devono arrivare ma non arrivano mai. La banca ovviamente senza condono non mi concede il mutuo, oltre al fatto che non ho nessuna intenzione di acquistare un abuso edilizio non sanato.

    Inoltre l'agenzia immobiliare mi ha mentito affermando che nel prezzo della proprietà erano comprese trattore, attrezzi agricoli e mobilio, mentre, a proposta effettuata, si sono completamente rimangiati la parola.

    La proposta è scaduta, io mi sono stufato di aspettare, non voglio più avere a che fare con questa gente e voglio cercarmi un'altra casa, ma l'agenzia non vuole restituirmi i miei soldi. Sostiene che le clausole sospensive sono state apposte su mia dettatura (!!!) e sono "incongruenti e poco probabili". Sostiene che il venditore si avvale della facoltà di proproga e che entro 15 giorni i documenti del condono saranno pronti e che pertanto il nostro contratto è in essere.

    Esiste la possibilità di recedere recuperando i miei 3600 euro?
     
  2. Luna_

    Luna_ Moderatore Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Ma a te l immobile interessa a no? Un immobile abudivo è incommerciabile quindi hanno voglia. Le clausole sono state messe sotto tua dettatura ma sono state confermate mediante sottoscrizione. Quindi qualora il venditore sia inademinadempiente ti deve restituire il doppio della caparra altro che.
     
  3. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Non esiste nessun diritto di proroga la quale deve essere concordata e sottoscritta dalle parti.
     
    A Antonello e Avv Luigi Polidoro piace questo messaggio.
  4. sandrone65

    sandrone65 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ciao Luna e Rosa1968, grazie per le gentili risposte. A me la casa piaceva, ma l'agenzia mi ha raccontato troppe bugie: che i documenti del condono erano pronti, che trattore ed annessi agricoli erano compresi nel prezzo. Adesso ho paura che la casa abbia anche altri vizi, per esempio la fossa biologica da rifare o altri problemi che mi nascondono. Purtroppo mi rendo conto di essere stato un vero fesso a fidarmi, ma è la prima volta che compro una casa. Vorrei tirarmene fuori. Sulla proposta d'acquisto (redatta il 14/12/15 ma retrodatata all'11 Novembre 2015 per un inghippo dell'agenzia con un precedente offerente) è indicata la data del 25/01/16 per il preliminare e del 10/02/2016 per il rogito, con eventuale possibilità di proroga. A tutt'oggi i documenti del condono non sono disponibili ed è tutto bloccato. Il problema è questo: posso avvalermi di questa scadenza per considerare la proposta annullata e recuperare i miei 3600 euro?
     
  5. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Certo. Scrivi però come é stata scritta la formula (immagino la saprai a memoria visto che l'hai dettata ... Che forte)
     
    A sandrone65 piace questo elemento.
  6. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Premesso, che e' sempre buona norma, restituire i titoli di credito a quell'acquirente che non e' piu' convinto di quell'acquisto.

    Forzare le vendite in questo modo non e' mai saggio.

    L'ho sostenuto in diverse discussioni passate, subendo il linciaggio, di diversi colleghi presenti.

    Il tuo acquisto, o tentativo d"acquisto, non rientra in quelle pratiche che si definiscono "normali".

    Riaggiornare la pratica, recuperare i bollettini arretrati, (ci vogliono tutti), ricollocare la situazione urbanistica, richiedere una sanatoria, impone una mole di lavoro non indefferente.

    Bisogna recuperare tutte le ricevute di pagamento fatte nel passato ed attendere che il comune, dichiari a quanto ammontino, le integrazioni che si rendono necessarie.

    Oltre al fatto che quegli importi vanno destinati a diversi sportelli o enti di traenza.
    Alcuni adempimenti sono imposti ad essere effettuati di "cassa" su modelli unificati, mentre altri a mezzo bonifico.

    In mancanza della risultanza oggettiva, di un pagamento che e' stato effettuato, si puo' subire delle lungaggini burocratiche.

    Il fatto che tu debba fare il mutuo, determina che al giorno dell'atto, i "tuoi" venditori dovranno presentarsi dal notaio con la casa tutta in ordine, ovvero tutto PAGATO.
    Senza una virgola fuori posto.

    Nelle vendite anormali cio' non e' affatto scontato.

    ANZI.

    Tutto cio' sta avvenendo nel tuo interesse, senza che tu abbia ancora impegnato neanche un quattrino, giacche' l'assegno e' rimasto congelato nelle mani dell'agenzia che lo detiene in deposito.

    Con il rischio, APPUNTO, che tu possa defilarti dalla vendita.

    Tutto quel lavoro che e' stato svolto, di cui ti ho esposto sopra, determina l'intervento di tecnici e fiscalisti, con l'assistenza di un notaio, che coordina le fasi di RIcostruzione della pratica per farla convenire al rogito.


    Probabilmente questi professionisti stanno lavorando "salvo buon fine" della vendita e ti stanno "pulendo" la casa.

    Un po' di pazienza potresti averne.

    Altri potrebbero avere il "pelo" di reperire documentazioni "compiacenti", oppure omettere qualche bollettino, per accelerare la convenzione al rogito.

    Mentre per altre questioni quali il trattore etc basta fare chiarezza di intenti.
     
    Ultima modifica: 12 Febbraio 2016
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  7. sandrone65

    sandrone65 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    X Rosa1968
    Queste sono le clausole sospensive inserite nella proposta
    "- La presente proposta è condizionata all'esito positivo del finanziamento immobiliare utile per la conclusione della compravendita. Ciò stante il proponente dichiara di possedere i requisiti necessari per l'ottenimento del mutuo e di non avere pregiudiziale alcuna presso il mondo bancario che possa inficiare negativamente sulla conclusione della pratica.
    - La data prevista per la stipula del contratto preliminare sarà ritenuta effettiva premesso che sia stata eseguita la perizia tecnica sull'immobile con esito positivo.
    - In caso di mancata conclusione del preliminare di compravendita per mancata erogazione del mutuo ovvero per fatti imputabili al venditore, l'assegno di 3600 euro rimesso dalla parte proponente alla sottoscrizione della presente proposta verrà alla medesima restituito"

    X PieSilvio
    Grazie anche a te per la gentile attenzione, Piersilvio.
    No, l'assegno è stato immediatamente incassato dall'agenzia, che aveva una delega dal venditore a fare ciò. L'agenzia inoltre, d'accordo con il venditore, ha cercato (e sta cercando) in tutti i modi di convincermi a procedere con il compromesso (e quindi versare altri 10.000 euro) pur in assenza della concessione in sanatoria.
    A buon senso io ritengo altamente scorretto mettere in vendita una casa che non abbia i requisiti per essere venduta, soprattutto avendo l'agenzia sostenuto che tali requisiti esistevano. Sono consapevole di essere stato un fesso a non pretendere di visionare la concessione in sanatoria prima di procedere con la proposta d'acquisto. Purtroppo mi sono fidato.
    Per la chiarezza d'intenti c'è poco da fare: il proprietario mi ha detto che se voglio trattore e attrezzi agricoli devo sborsare altri 5000 euro, mentre l'agente immobiliare mi aveva assicurato che erano compresi nel prezzo. Anche qui sono stato un fesso a non pretendere la messa per iscritto di questa condizione nella proposta.
     
  8. Manzoni Maurizio

    Manzoni Maurizio Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    1-La proposta d'acquisto contiene una clausula birichina a tuo sfavore per quanto riguarda la restituzione dell'assegno in caso non si possa concludere la compravendita per fatti imputabili al venditore, avrebbe dovuto essere raddoppiata la caparra.
    2-visto che è una proposta con sospensiva, l'assegno non andava incassato.
    3-Se l'agente immobiliare cambia versione sui mezzi, è poco professionale e credibile.
    4-Se la proposta è scaduta ti deve essere restituito immediatamente l'assegno.
     
    A Ponz, sandrone65, ab.qualcosa e 1 altro utente piace questo messaggio.
  9. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Saranno stati utilizzati per pagare gli adempimenti.
     
    A sandrone65 piace questo elemento.
  10. sfn

    sfn Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    se la caparra è definita confirmatoria non ci può essere nessuna clausola birichina, confirmatoria prevede quello che si sa, minimo restituzione del doppio o anche richiesta di danni per mancata conclusione....
     
    A Rosa1968 e sandrone65 piace questo messaggio.
  11. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare

    Ecco.

    Questo dimostra la regola - sempre presente - delle vendite anomale di cui sopra ti ho anticipato.

    I venditori non hanno i quattrini per sanare la questione urbanistica in via anticipata.

    Infatti sarebbe stato troppo bello per essere vero!

    Il rilascio del condono, inoltre, prevede una sanzione pecuniaria abbastanza rilevante.

    Molto probabile che i diecimila euro non siano sufficienti a regolarizzare le questioni.

    Mi capitò una "sventola" da 28 mila euro su una pratica simile.

    Non sei in una posizione da fesso come credi di essere.

    Le carte da giuoco sul tavolo sono cambiate.

    Se i venditori non hanno i soldi per sanare la questione, significa che per farlo, vorrebbero utilizzare i tuoi, richiesti sotto forma di caparra nel preliminare.

    Ciò può essere possibile.

    A fronte di un sensibile ribasso del prezzo.

    Così come loro vogliono cambiare le carte da giuoco sul tavolo, così le vorrai cambiare tu, con la "resettazione" della proposta, da formulare con altri importi e nuove modalità di pagamento.

    Diversamente non avanzerai nell'acquisto.

    Ecco perchè non sei in una cattiva posizione.

    Versare i i quattrini prima, "al buio", così come ti è stato richiesto, significherebbe lasciare la casa sanata, ancora nelle loro mani.

    La casa sanata vale di più di quello che varrebbe oggi.

    Potrebbero così, succesivamente, andare a reperire un nuovo acquirente a cui richiedere di più.


    Col sostegno del notaio, potresti identificare ogni adempimento necessario, le sanzioni previste per il rilascio del condono e ogni accessorio necessario.

    In sede di rogito notarile adempire tu, per nome e per conto del proprietario, ai pagamenti necessari, mantenendo così il pieno controllo della situazione.

    Manovra che risulterebbe tuttavia molto difficile da concretizzare, se per acquistare, hai bisogno del sostegno della banca.

    Mentre, se avessi disponibilità tue, potresti veramente "attaccarli al muro".
     
    Ultima modifica: 12 Febbraio 2016
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  12. sandrone65

    sandrone65 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Purtroppo ho bisogno del mutuo per l'acquisto. Non ho idea di come possano stare realmente le cose dalla parte del venditore e sinceramente nemmeno mi interessa. Vista la brutta situazione di questo immobile vorrei soltanto poter recedere recuperando i miei 3.600 euro, somma che impiego molti mesi di lavoro per mettere da parte.
    Cosa si fa in questi casi, ci si rivolge ad un avvocato?
     
  13. Tobia

    Tobia Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Ma porc..
    -hai fatto la proposta,
    -stai aspettando da due mesi dei documenti,
    - state per fare il compromesso

    ed ancora non hai preso un tuo geometra per conoscere la regolarità urbanistica dell'immobile ????

    Su su dai..
     
    A Bagudi, sandrone65, Rosa1968 e 1 altro utente piace questo messaggio.
  14. sandrone65

    sandrone65 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ciao Tobia, grazie per la risposta.
    Senti, ma perchè dovrei prendere un geometra? Non basta il notaio?
     
  15. Tobia

    Tobia Membro Senior

    Agente Immobiliare
    In Toscana i notai NON rogitano se una delle due parti non produce al notaio una Relazione Tecnica Asseverata di un geometra (che ne risponde anche penalmente) perché il notaio NON è un tecnico e NON è tenuto a garantire la regolarità urbanistica dell'immobile.

    Quindi non cascare anche tu nel luogo comune che i notai controllano tutto..

    Domattina chiama un geometra e approfondisci la situazione.
     
    A Ponz piace questo elemento.
  16. sandrone65

    sandrone65 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ma io l'agenzia immobiliare che la pago a fare se poi devo pagare anche un geometra che faccia tutte le verifiche del caso? Io un immobile con tutti questi problemi non lo voglio comprare!! Non voglio concludere la vendita e vorrei che mi venissero restituiti i miei soldi. L'agenzia è colpevole di aver messo in vendita un immobile non in regola e senza i documenti necessari. Se non mi ridanno i miei soldi e gli faccio causa dovrei spuntarla, no?
     
    A StefaniaPluto piace questo elemento.
  17. Tobia

    Tobia Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Il geometra è la chiave di volta:
    Se o meglio quando trova qualche problema urbanistico o catastale, il proprietario è obbligato dal contratto firmato (attenzione, dipende da com'è formulata la proposta) a rispettare gli accordi, che nel caso di una proposta che diventa compromesso all'accettazione con caparra confirmatoria sono:
    1- il proponente sceglie di recedere dal contratto incassando il doppio della caparra.
    2- il proponente tramite azione legale costringe il venditore a sistemare i problemi ed a vendergli l'immobile.

    sulla tua agenzia posso fare una riflessione:
    molti agenti immobiliari hanno un etica appena un gradino sopra a quei parcheggiatori "abusivi" che occupano illecitamente gli spazi dedicati ai disabili.
     
    A ab.qualcosa, Ponz e sandrone65 piace questo elemento.
  18. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Sull'etica dissento.

    Le case si possono vendere TUTTE.

    Non risulta da nessuna parte che case non possano trovare la loro ricollocazione urbanistica, anche quando, - ed e' successo - tutta la documentazione sia andata bruciata.

    Il saldo prezzo convenuto, e' quell'ago della bilancia, che consente di poter sanare ogni irregolarita'.

    Che spettano sempre alla parte venditrice.

    Nel "recinto" del saldo prezzo l'acquirente puo' intervenire pagando per nome e per conto del venditore.

    A questo punto, l'acquirente dispone della piena proprieta' del bene, tutto regolarizato, ad un prezzo che si presume sia stato vantaggioso.

    L'etica del mediatore, che ha messo al corrente il compratore, della anomalia, gia' dalle fasi preliminari della trattativa, puo' riposare in pace.

    Su questo mondo di insanabile c'e' solo la morte.
     
  19. Tobia

    Tobia Membro Senior

    Agente Immobiliare
    ahhh questo si..

    mi riferivo a quegli agenti che non hanno neanche la minima diligenza nei controlli base
     
    A Rosa1968 piace questo elemento.
  20. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Non dimentichiamo - questo per mettere a conoscenza gli utenti della realtà - che la maggior parte degli immobili italiani sono irregolari e spesso non per colpa dei venditori, che nemmeno lo sanno...
     
    A specialist e Tobia piace questo messaggio.

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