Stima rustico pericolante. A chi rivolgersi?

[BiagioV]

In effetti ho scritto ristrutturazione ma pensavo "demolizione"... c'è poco da ristrutturare Me ne sto accorgendo ora, chiedo scusa. Quel calcolo che ho approntato immagino non sia fattibile, giusto?

 

[ludovica83]

Ma per conteggiare il giardino, hai un giardino botanico per doverlo conteggiare?
Poi bisogna vedere se va tutta abbattuta... perché se abbatti tutto non è detto che poi svilupparti con la stessa volumetria (magari un tecnico te la può spiegare meglio).

 

[CheCasa!]

Ringrazio tutti per le risposte date

Se sarà assodato che si dovrà buttare giù, il prezzo di vendita potrebbe essere uguale a (prezzo vendita giardino) + (prezzo vendita terreno su cui l'acquirente edificherà la nuova casa) - (costo demolizione casa attuale a carico dell'acquirente)?

Se la casa fosse da demolire direi che l'agente immobiliare avrebbe più facilità nella valutazione perchè la vendita potrebbe essere equiparata a quella di un terreno edificabile con alcune importanti differenze. Da una parte esisterebbero (come hai giustamente ricordato) i costi di demolizione in diminuzione del valore (ma tieni presente che se fossero presenti mattoni pieni, tavelle... alcune ditte potrebbero fare il lavoro gratis o quasi recuperando però i materiali), dall'altra l'acquisto della casa, benchè inabitabile, permetterebbe di risparmiare in fase di rogito un bel po' di tasse rispetto ad un lotto nudo e crudo... ed un eventuale pratica urbanistica di ristrutturazione (mediante prevalente demolizione e ricostruzione) di fruire di altre agevolazioni sugli oneri ed eventuali detrazioni fiscali....

Ma le considerazioni non si fermano qui...

In bocca al lupo

Gianluca

 

[BiagioV]

Effettuato il sopralluogo con l'AI. Appartiene ad una agenzia famosa a livello nazionale quindi prendo per buona la valutazione che ha fatto.

Tutto da buttare giù e senza eccezioni. L'aspetto che rende molto problematica la demolizione è che bisogna agire dalla strada, che è una provinciale molto stretta. Mi ha consigliato "vivamente" di mettere in sicurezza il tutto prima che ci siano crolli sulla strada stessa o su probabili acquirenti che vengono a vederla, tanto da non voler prenderne in carico la vendita finchè io non abbia provveduto a ciò.

Se è possibile in questa sede, vorrei chiedervi quindi un consiglio su ciò che mi conviene fare tra le varie possibilità che si prospettano: caricarmi dei costi di messa in sicurezza e passare la vendita all'agenzia? lasciare la casa così e svenderla il prima possibile? caricarmi dei costi (e delle brighe) della demolizione e vendere terreno e giardino? ...altro?

Metto qualche foto in riferimento alle agevolazioni sui materiali di cui parlava CheCasa! (mattoni pieni, tavelle, etc), così mi confermate se può essere più vantaggiosa la possibilità della demolizione rispetto alle altre.
primo piano.jpg
travi legno solaio e mattoni pieni.JPG

Grazie ancora per i vostri preziosi consigli. A presto.

 

[cafelab]

Non ti serve la consulenza di un agente immobiliare, nè quella di un geometra...
ti serve un ingegnere strutturista.
Dalle foto si vede solo un solaio in legno da rifare, ci ha piovuto dentro, l'intonaco si è staccato... non dicono nulla sullo stato di salute delle murature portanti.

 

[PyerSilvio]

Effettuato il sopralluogo con l'AI. Appartiene ad una agenzia famosa a livello nazionale quindi prendo per buona la valutazione che ha fatto.

Tutto da buttare giù e senza eccezioni. L'aspetto che rende molto problematica la demolizione è che bisogna agire dalla strada, che è una provinciale molto stretta. Mi ha consigliato "vivamente" di mettere in sicurezza il tutto prima che ci siano crolli sulla strada stessa o su probabili acquirenti che vengono a vederla, tanto da non voler prenderne in carico la vendita finchè io non abbia provveduto a ciò.

Se è possibile in questa sede, vorrei chiedervi quindi un consiglio su ciò che mi conviene fare tra le varie possibilità che si prospettano: caricarmi dei costi di messa in sicurezza e passare la vendita all'agenzia? lasciare la casa così e svenderla il prima possibile? caricarmi dei costi (e delle brighe) della demolizione e vendere terreno e giardino? ...altro?

Metto qualche foto in riferimento alle agevolazioni sui materiali di cui parlava CheCasa! (mattoni pieni, tavelle, etc), così mi confermate se può essere più vantaggiosa la possibilità della demolizione rispetto alle altre.
primo piano.jpg
travi legno solaio e mattoni pieni.JPG

Grazie ancora per i vostri preziosi consigli. A presto.

Vendila al volo.

Non toccare niente e mettila in vendita.

Quanto ti e' stata prevista una valutazione in vendita..?

 

[BiagioV]

Effuettuato sopralluogo con ing. strutturista. Assicura che "le mura perimetrali hanno altri 100 anni di vita" quindi la demolizione non è necessaria, però solai e tetto sono da rifare. Sconsiglia comunque la ristrutturazione a mio carico nel caso in cui la volessi vendere ad un prezzo più cospicuo di quello valutato attualmente (molto basso). Consiglia la messa in sicurezza e questa è fattibile inel caso specifico anche solo usando bancali (acquistabili addirittura da brico), quindi costerebbe molto poco.

Riepilogando:

-primo AI (già citato): valutazione 15k euro trattabili fino a 10k euro (-1k euro per il suo onorario); lasciamo stare le sue valutazioni strutturali poichè non era materia sua; accetta di prenderne in carico la vendita solo se la metto in sicurezza.

-secondo AI: valutazione 20k trattabili fino a 17-18k (-1k euro per il suo onorario); addirittura sostiene di aver pronto un probabile acquirente (al "50%", che precisione!) che cercava una casa da ristrutturare proprio nei paragi; accetta la presa in carico così com'è (senza messa in sicurezza).

-ingegnere: consiglia di svenderla senza effettuare spese se non il minimo per la messa in sicurezza.

Anche se vado un po' OT vorrei chiedervi un ultimo consiglio in merito alla vendita. Io sarei tentato di affidarne la vendita al secondo AI ma sono molto preoccupato che la storia del fantomatico acquirente e la sopravvalutazione del prezzo di vendita siano finalizzate ad ottenerne l'incarico, per poi di fatto non concludere nulla.
Quindi, essendo estraneo alla materia, volevo chiedervi se nel mio caso è fattibile un accordo verbale con l'AI del tipo: prima parla al tuo probabile acquirente della casa e andiamo tutti insieme a vederla, poi se accetta alla cifra che mi hai detto, allora ti do l'onorario e gestisci la parte finale della vendita.
Si può fare oppure la prassi è: prima onorario e poi l'AI comincia a lavorare, quindi con la concreta possibilità anche di essere "raggirati" da AI che inventano clienti interessati?
Considerate che si tratta di una realtà di un paesino montano in cui il mercato immobiliare è fermo, così in buona sostanza mi hanno detto il primo AI ("avrei difficoltà a venderla") e l'ingegnere; perciò dubito molto della serietà del secondo AI.
Che fareste al posto mio?

 

[ludovica83]

Effuettuato sopralluogo con ing. strutturista. Assicura che "le mura perimetrali hanno altri 100 anni di vita" quindi la demolizione non è necessaria, però solai e tetto sono da rifare. Sconsiglia comunque la ristrutturazione a mio carico nel caso in cui la volessi vendere ad un prezzo più cospicuo di quello valutato attualmente (molto basso). Consiglia la messa in sicurezza e questa è fattibile inel caso specifico anche solo usando bancali (acquistabili addirittura da brico), quindi costerebbe molto poco.

Riepilogando:

-primo AI (già citato): valutazione 15k euro trattabili fino a 10k euro (-1k euro per il suo onorario); lasciamo stare le sue valutazioni strutturali poichè non era materia sua; accetta di prenderne in carico la vendita solo se la metto in sicurezza.

-secondo AI: valutazione 20k trattabili fino a 17-18k (-1k euro per il suo onorario); addirittura sostiene di aver pronto un probabile acquirente (al "50%", che precisione!) che cercava una casa da ristrutturare proprio nei paragi; accetta la presa in carico così com'è (senza messa in sicurezza).

-ingegnere: consiglia di svenderla senza effettuare spese se non il minimo per la messa in sicurezza.

Anche se vado un po' OT vorrei chiedervi un ultimo consiglio in merito alla vendita. Io sarei tentato di affidarne la vendita al secondo AI ma sono molto preoccupato che la storia del fantomatico acquirente e la sopravvalutazione del prezzo di vendita siano finalizzate ad ottenerne l'incarico, per poi di fatto non concludere nulla.
Quindi, essendo estraneo alla materia, volevo chiedervi se nel mio caso è fattibile un accordo verbale con l'AI del tipo: prima parla al tuo probabile acquirente della casa e andiamo tutti insieme a vederla, poi se accetta alla cifra che mi hai detto, allora ti do l'onorario e gestisci la parte finale della vendita.
Si può fare oppure la prassi è: prima onorario e poi l'AI comincia a lavorare, quindi con la concreta possibilità anche di essere "raggirati" da AI che inventano clienti interessati?
Considerate che si tratta di una realtà di un paesino montano in cui il mercato immobiliare è fermo, così in buona sostanza mi hanno detto il primo AI ("avrei difficoltà a venderla") e l'ingegnere; perciò dubito molto della serietà del secondo AI.
Che fareste al posto mio?

Guarda che l'AI si paga solo all'accettazione del preliminare. Quando si perfeziona il contratto l'agente matura il diritto alla provvigione.

 

[ludovica83]

Effuettuato sopralluogo con ing. strutturista. Assicura che "le mura perimetrali hanno altri 100 anni di vita"

E mi sembrava... sto ristrutturando una cosa dei primi del 900 ho anche io i muri da 1 metro in pietra... e non si abbattono...
Sono anche in centro storico con vincolo paesaggistico e se la abbatto posso solo ricostruirla come il progetto iniziale cioè mi resta il garage e basta... I due piani sopra e l'ala con il bagno (costruiti negli anni 40 e 90) non me li fanno ricostruire. (per quello ti dicevo... attenzione se abbatti... perché c'è il problema delle distanze da rispettare nelle nuove costruzioni.... etc etc)

Quello che devo rifare è il tetto... e per farlo devo far chiudere l'unica via di accesso a tutto il centro storico...

E fai bene a vendere e non ristrutturare perché sono spese che non sono quantificabili quando metti mano a questi edifici così vecchi... Chi se lo compra, appassionato se lo ristruttura come vuole...

 

[BiagioV]

Cos'è il preliminare? Mi ha solo detto che per cifre di vendita di questa fascia non va a percentuale ma a fisso e prende 1000 euro. Perdona la mia ignoranza totale in materia ma mi stai dicendo che devo cominciare a pagarlo da subito con un tot e poi, se l'acquirente "esiste" e concludiamo, gli darò i 1000 euro di cui parlava?