Santi60

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Si ma noi siamo un caso a parte e non si capisce se l'edilizia convenzionata faccia parte dell'Edilizia Residenziale Pubblica o meno, il canone concordato non si applica all'ERP, il DPR 1035/72 la esclude dall'ERP, mentre la sentenza della corte costituzionale 155/88 no.
Io ritengo che nell'escludere l'ERP dal canone concordato, legge 431/98 - Capo I - Art.1-comma 2-lett. b, il legislatore intendesse quello che chiamiamo comunemente Case Popolari e non l'edilizia convenzionata, specialmente quando non agevolata.
Come ho scritto in altri post tale distinzione dell'edilizia Convenzionata/Agevolata rispetto a tutto il resto delle case ERP è sancito dal comma 2 dell’art. 1 del DECRETO DEL PRESIDENTE DELLA REPUBBLICA 30 dicembre 1972, n. 1035 . Quindi hai ragione: il legislatore, per quanto riguarda la non applicabilità della Legge 431/98 intende con ERP quello che chiamiamo comunemente Case Popolari e non l'edilizia convenzionata che, per la questione locazioni, sono escluse dalla classificazione ERP.
 

Santi60

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Scusami Santi se ritorno sul tema locazioni, il tuo ragionamento fila, ma io mi inceppo ancora prima delle tue considerazioni, aiutami a capire una cosa.
La 392/78 all'art.12 stabiliva i criteri per la determinazione del prezzo massimo di locazione ad equo canone.
Poi all'art.26 si legge:
(Ambito di applicazione). Le disposizioni di cui al presente capo non si applicano: ...omissis...c) alle locazioni relative ad alloggi soggetti alla disciplina dell’edilizia convenzionata...omissis
A prescindere da s.m.i e abrogazioni, non riesco a decifrare questo articolo, o meglio se lo decifro letteralmente con i miei scarsi mezzi, sembra che la convenzione richiama la 392 e la stessa esclude dall'applicazione l'edilizia convenzionata. HELP
In effetti c'era un bel corto circuito fra le Convenzioni del Comune di Roma e l'art. 26 della Legge 392/78 (francamente non lo avevo notato in passato poiché la Legge 392/78 è stata "svuotata" dalla Legge 431/98 quindi mi sono sempre riferito a quest'ultima considerando la 392/78 ormai "defunta"). In ogni caso non è questo il solo punto delle vecchie Convenzioni stipulate dal Comune di Roma che non funziona, tanto per citare il più importante, se vai a leggere anche l'ultimo comma dell'art. 14 delle Convenzioni stipulate secondo lo schema della Deliberazione 1929/1983, andare ad interpretare che il vincolo del prezzo massimo sia applicabile anche alle vendite successive alla prima ce ne vuole, anzi, secondo me, dice esattamente il contrario!
 

Santi60

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Per chi è stato all'assemblea, putroppo sono stato zittito dal moderatore, avevo una scaletta ma non ho fatto neanche l'introduzione. E difficile spiegare a chi non sa neanche le basi un discorso così complesso. A dire il vero quando il moderatore ha detto che avevo 3 min. volevo alzarmi e andarmene. Il problema delle seconde vendite non ho potuto toccarlo, in quanto ne volevo parlare per ultimo, e come il problema più difficile da risolvere. Riparbelli comunque ha suggerito quello che volevo suggerire io, ossia spingere per una sorta di sanatoria. Anche se poco probabile è l'unica soluzione.
@Mobil Ho visto il video su Internet ed il tuo intervento è stato molto interessante. Ho anche visto che, ad un certo punto volevi intervenire su quanto stava dicendo l'Avv. Canale, ma non ti ha lasciato parlare. In effetti cerano alcune cose che l'Avv. stava dicendo sui "nulla osta" del Comune e sui Contenuti delle Convenzioni che non mi hanno convinto gran ché. Cosa ne pensi?
 

Mobil

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Privato Cittadino
@Mobil Ho visto il video su Internet ed il tuo intervento è stato molto interessante. Ho anche visto che, ad un certo punto volevi intervenire su quanto stava dicendo l'Avv. Canale, ma non ti ha lasciato parlare. In effetti cerano alcune cose che l'Avv. stava dicendo sui "nulla osta" del Comune e sui Contenuti delle Convenzioni che non mi hanno convinto gran ché. Cosa ne pensi?

A dire il vero a me è sembrato che l'Avv,Canale non sia da prendere come riferimento, di sicuro ne sai più tu che lei. Dopo la riunione abbiamo anche avuto un piccolo contrasto riguardo al tema degli abbattimenti in delibera 40 e non era neanche al corrente dell'interpretazionee della Corte dei Conti Sezione delle Autonomie.
E vero che su questo sarebbe meglio tacere, e quell'interpretazione stravolge la lettura in italiano del comma 48, ma io no vorrei che tra qualche anno uscirà fuori che l'abbattimento facoltativo poteva essere massimo del 10% ulteriore, e si dovrà versare un ulteriore conguaglio.
Le ho anche mandato una mail, alla quale non ha risposto, con i riferimenti di quanto affermavo in relazione all'interpretazione del comma 48, nella quale poi facevo anche notare che, se letto con quella punteggiatura, anche il comma 49bis lascia intedere che l'affrancazione debba essere una parte della trasformazione, ma l'interpretazione corrente sembra che quella virgola sia stata aggiunta per sottinteso, non so se hai gia analizzato questa altra anomalia, se vuoi ne parliamo.
Riguardo i nulla osta ce ne sonodi diversi tipi a seconda di quale era il dirigente in quel momneto, l'informativa al notariato invece è molto ambigua, prima in pratica dice, erroneamente, che sia la legge che gli schemi di convenzioni vigenti nel comune di roma ostano la compravendita a libero mercato, poi rimada alle convenzioni.
Ma io non focalizzerei l'attenzione sui nulla osta, qui i responsabili dal punto di vista giuridico sono i notai, e non si capisce per quale ragione chiedessero al comune un permesso che al comune per legge non era consetito concedere, e per questo poi non può essere chiamato in causa per eventuali risarcimento danni se mai per millantato credito o peggio se si prova che il tutto faceva parte di un accordo sottobanco.
 

Mobil

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In effetti c'era un bel corto circuito fra le Convenzioni del Comune di Roma e l'art. 26 della Legge 392/78 (francamente non lo avevo notato in passato poiché la Legge 392/78 è stata "svuotata" dalla Legge 431/98 quindi mi sono sempre riferito a quest'ultima considerando la 392/78 ormai "defunta"). In ogni caso non è questo il solo punto delle vecchie Convenzioni stipulate dal Comune di Roma che non funziona, tanto per citare il più importante, se vai a leggere anche l'ultimo comma dell'art. 14 delle Convenzioni stipulate secondo lo schema della Deliberazione 1929/1983, andare ad interpretare che il vincolo del prezzo massimo sia applicabile anche alle vendite successive alla prima ce ne vuole, anzi, secondo me, dice esattamente il contrario!
Forse la mia convenzione, che è del 98 ed è la più vecchia tra i piani b32 e b44, non ricalca già più quello schema. Nella mia è scritto in chiare lettere che "l'obbligo di cessione degli alloggi al presso sopra indicato vale anche come promessa inrevocabile a favore di terzi aventi causa dal concessionario".
Purtroppo questa convezione, prima della sentenza 18135, non l'aveva letta nessuno e mai era stata diffusa ne dagli uffici vendite all'atto della prenotazione ne dal notaio, ma anche avendola letta ben pochi avrebbero fatto eccezione, come hai fatto tu con gli esiti che conosciamo, ne tantomeno si sarebbero presi la bega di andare a studiare la 865/71, anche se nei rogiti ci hanno fatto ammettere di essere ben a conoscenza di entrambe. L'errore di fondo è stato fidarsi della premiata cricca, ma io ritengo che almeno per quanto riguarda i notai, sia per non aver fatto rispettare il prezzo imposto alla cooperativa sia per le seconde vendite, una chiamata in causa sia possibile, anche se mi sembra strano che non si siano parati in qualche modo.
 

Mobil

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Come ho scritto in altri post tale distinzione dell'edilizia Convenzionata/Agevolata rispetto a tutto il resto delle case ERP è sancito dal comma 2 dell’art. 1 del DECRETO DEL PRESIDENTE DELLA REPUBBLICA 30 dicembre 1972, n. 1035 . Quindi hai ragione: il legislatore, per quanto riguarda la non applicabilità della Legge 431/98 intende con ERP quello che chiamiamo comunemente Case Popolari e non l'edilizia convenzionata che, per la questione locazioni, sono escluse dalla classificazione ERP.
Vero, e convengo, ma cosa pensi al riguardo della successiva sentenza della Corte Costituzionale che invece sembra rimettere nel calderone anche l'edilizia convenzionata? OPs mi sono accorto ora che ho tirato in ballo le tue generalità, giuro non l'avevo fatto a posta :maligno:
 

skin82

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Privato Cittadino
Buongiorno a tutti,
vi seguo da più di un anno poiché sto cercando casa in una zona che è al 90% PEEP (piano di zona 72 bis - Ottavia nord).
Purtroppo gli agenti di zona (e di conseguenza i proprietari, che spesso sono del tutto all'oscuro della situazione) dicono che non c'è alcun problema e che si continua a rogitare... ma ho già dovuto rinunciare a 2 immobili in diritto di Proprietà nella cui Convenzione si rimanda all'art. 22 della legge 867/71, in quanto per l'agenzia non c'era alcun vincolo da "affrancare".
Adesso ho trovato un appartamento che non sembrerebbe essere PEEP... quello che vi chiedo è: come faccio ad assicurarmene al 100%?
Ve lo chiedo perché per i 2 immobili PEEP precedenti ce ne siamo accorti dopo parecchie settimane per una frasetta presente sul Regolamento condominiale... ma nell'atto di provenienza non veniva citato nulla di tutto ciò!
Potreste dirmi la vostra esperienza?
Quello che mi preoccupa è che ho letto in questo forum che anche sui rogiti dei primi proprietari/assegnatari a volte non vengono citati i vincoli....
Grazie per il vostro aiuto
 

Mobil

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Buongiorno a tutti,
vi seguo da più di un anno poiché sto cercando casa in una zona che è al 90% PEEP (piano di zona 72 bis - Ottavia nord).
Purtroppo gli agenti di zona (e di conseguenza i proprietari, che spesso sono del tutto all'oscuro della situazione) dicono che non c'è alcun problema e che si continua a rogitare... ma ho già dovuto rinunciare a 2 immobili in diritto di Proprietà nella cui Convenzione si rimanda all'art. 22 della legge 867/71, in quanto per l'agenzia non c'era alcun vincolo da "affrancare".
Adesso ho trovato un appartamento che non sembrerebbe essere PEEP... quello che vi chiedo è: come faccio ad assicurarmene al 100%?
Ve lo chiedo perché per i 2 immobili PEEP precedenti ce ne siamo accorti dopo parecchie settimane per una frasetta presente sul Regolamento condominiale... ma nell'atto di provenienza non veniva citato nulla di tutto ciò!
Potreste dirmi la vostra esperienza?
Quello che mi preoccupa è che ho letto in questo forum che anche sui rogiti dei primi proprietari/assegnatari a volte non vengono citati i vincoli....
Grazie per il vostro aiuto
Dovrebbe far fede la visura catastale storica
 

skin82

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Privato Cittadino
Dovrebbe far fede la visura catastale storica

guarda, per uno degli appartamenti in diritto di proprietà, dalla visura storica dell'immobile risultava come primo proprietario una cooperativa sociale ma nessun riferimento a peep o convenzioni...
andando sul sito di questa cooperativa scrivono che "Opera sia su terreni inseriti nei piani di zona 167/62 ( piani di edilizia economica e popolare ) concessi in diritto di superficie, ovvero acquisiti in proprietà, sia su terreni liberi da vincoli di qualsiasi natura"

tra l'altro entrambi gli immobili PEEP sono accatastati come A2 mentre questo che vorrei acquistare e che non dovrebbe essere PEEP invece è un A3... da questo anche mi è venuto il dubbio (tipologia materiale e rifiniture sono simili se non migliori nell'A3...)
 

Santi60

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In effetti c'era un bel corto circuito fra le Convenzioni del Comune di Roma e l'art. 26 della Legge 392/78 (francamente non lo avevo notato in passato poiché la Legge 392/78 è stata "svuotata" dalla Legge 431/98 quindi mi sono sempre riferito a quest'ultima considerando la 392/78 ormai "defunta"). In ogni caso non è questo il solo punto delle vecchie Convenzioni stipulate dal Comune di Roma che non funziona, tanto per citare il più importante, se vai a leggere anche l'ultimo comma dell'art. 14 delle Convenzioni stipulate secondo lo schema della Deliberazione 1929/1983, andare ad interpretare che il vincolo del prezzo massimo sia applicabile anche alle vendite successive alla prima ce ne vuole, anzi, secondo me, dice esattamente il contrario!

@Mobil ieri era troppo tardi per analizzare l'art. 26 della Legge 392/78 e l'ho fatto questa mattina.
Come prima considerazione, vorrei evidenziare che tale articolo 26 fa un distinzione su due punti diversi fra le c.d. "Case popolari", al punto (b), e quelle di edilizia convenzionata, al punto (c):

"b) alle locazioni relative ad alloggi costruiti a totale carico dello Stato per i quali si applica il canone sociale determinato in base alle disposizioni vigenti;
c) alle locazioni relative ad alloggi soggetti alla disciplina dell'edilizia convenzionata;
"

Questa distinzione individua, già a partire dal 1978, una volontà del Legislatore di non mettere nello stesso calderone dell'ERP, almeno dal punto di vista delle locazioni, queste due tipologie di alloggi, cosa che era già stata dettagliata, precedentemente, dal comma 2 dell’art. 1 del DPR n. 1035/1972.

Come seconda considerazione, azzarderei una motivazione associata al punto (c) dell'art. 26 della Legge 392/78. Infatti, secondo me, era stata inserita tale non applicabilità per l'edilizia convenzionata al fine di evitare potenziali incongruenze con il punto (e) del comma 8 dell'art. 35 della Legge 865/1971 che richiede alle Convenzioni del Diritto di Superficie di specificare "i criteri per la determinazione e la revisione periodica dei canoni di locazione". Infatti, mentre la Legge 392/78 prevede una percentuale del 3,85% del valore locativo, in alcune convenzioni di altri Comuni e nelle Convenzioni più recenti del Comune di Roma viene specificata una percentuale superiore (tipicamente il 4,5%) del prezzo massimo di cessione come canone massimo annuo di locazione. Quindi la lettera (c) evitava di fare andare in conflitto il 3,85% con il 4,5%. Paradossalmente, si aveva il risultato inspiegabile che, ai tempi dell'"Equo Canone", il canone di locazione di un appartamento non agevolato poteva avere un limite massimo inferiore (a causa del 3,85%) rispetto a quello di un appartamento in edilizia agevolata (legato al 4,5%). Per questa ragione il punto (c) era stato dichiarato anticostituzionale (sentenza 28 gennaio-11 febbraio 1988, n. 155, in G.U. 1a s.s. 17/02/1988, n. 7)!

Ovviamente, il Legislatore non poteva immaginare che il Comune di Roma andasse ad inserire negli schemi di Convenzione approvate con la Deliberazione 1929/1983 un riferimento incrociato alla Legge 392/78 che, almeno fino al 1988, data della Sentenza che ho citato sopra, non era neppure applicabile. Comunque nessuno se ne è mai accorto perché nei 5 anni dal 1983 al 1988, gli appartamenti realizzati con Convenzioni basate sulla Deliberazione 1929/1983, in ogni caso, non potevano essere locati (i titolari avrebbero anche perso l'agevolazione "Prima casa").

Successivamente, il problema è cessato definitivamente con l'entrata in vigore della Legge 431/1998 che ha abrogato, per le locazioni abitative, buona parte degli articoli della Legge 392/78 ed ho già menzionato sopra, ed in altri post, che la Legge 431/1998 è pienamente applicabile all'edilizia convenzionata/agevolata regolata dalle Convenzioni secondo lo schema della Deliberazione 1929/1983 grazie alla loro distinzione, rispetto alle case ERP, sancita dal comma 2 dell’art. 1 del DPR n. 1035/1972.
 

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