Tipologia di società per fare trading immobiliare

[bixente74]

buona serata a tutte/i,

vorrei chiedervi che tipo di società bisogna costituire per svolgere trading immobiliare (compravendita di immobilli), di quali agevolazioni può godere e se bisogna di essere un agente immobiliare.

ciao,

bixente74

 

[Anna D'Ascoli]

Buonasera,
Le rispondo sinteticamente per quanto mi risulta:
1) per la forma giuridica della società seza ombra di dubbio una società di capitale (almeno S.r.l.) che richiede un capitale sociale minimo di € 10.000,00. Per la costituzione nessuna agevolazioni dunque normali costi notarili e di imposta di registro.
2) Possibili agevolazioni fiscali in tema di acquisto di immobili: sconta imposta di registro con l’aliquota ridotta 1% (imposte ipotecaria e catastale in misura fissa) solo se il venditore è impresa in esenzione da IVA.
Tale trattamento tributario non si applica se il venditore non è soggetto IVA ( persona fisica che non agisce nell’esercizio di una attività di impresa)
La norma di riferimento art. 1, comma 1, quinto periodo, della Tariffa parte prima allegata al Dpr 131/86 (Testo unico imposta di registro).
Presupposto indispensabile è dunque che l’operazione rientri nel campo di esenzione IVA ex art. 10, comma 1, n. 8-bis del dpr 633/72 ( cessione avente ad oggetto fabbricato non strumentale e, quindi, essenzialmente, un fabbricato abitativo) e che sia posta in essere da un soggetto IVA che non abbia costruito il fabbricato o che non abbia eseguito gli interventi di restauro o risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia o ristrutturazione urbanistica o soggetto IVA che abbia costruito iI fabbricato o che vi abbia eseguito i predetti interventi di recupero, ma siano decorsi quattro anni dall’ultimazione dei lavori (a meno che i fabbricati siano stati locati per un periodo non inferiore a quattro anni in attuazione di programmi di edilizia residenziale convenzionata, caso nel quale la cessione è imponibile a IVA, e non esente).
Per usufruire del trattamento fiscale è necessario che:
1) che l’acquirente sia un’impresa il cui “oggetto esclusivo o principale” sia il trading immobiliare e dunque non solo la previsione nell’oggetto sociale ma l’effettivo esercizio di tale attività;
2) l’acquirente dichiari espressamente nel relativo atto di compravendita che l’immobile sarà oggetto di rivendita entro tre anni dall’acquisto.
N.D. Al mancato avveramento di tale condizione si verifica decadenza dalle agevolazioni fiscali e sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura ordinaria con applicazione della sanzione pari al 30% della normale imposta dovuta (si ricorda che complessivamente per modo ordinario si intende il 10% di cui 7% registro, 2% ipotecaria 1% catastale) oltre interessi di mora.
I termini dell’accertamento decorrono dalla naturale scadenza del triennio.

Ovviamente si invita semprem a rivolgersi ad un commercialista ed al notaio di fiducia
Buona serata
Anna D'Ascoli

 

[Anna D'Ascoli]

Ovviamente quanto detto è salvo verifica con la manovra appprovata ieri che in qualche modo tocca questo argomento di sicuro in relazione ai fondi immobiliari utilizzati a sproposito e comunque non è necessario essere agenti immobiliari
Ri buona sera

 

[bixente74]

grazie dei consigli utili! il discorso vale anche per l'acquisto di immobili all'asta giudiziaria?
buona notte

 

[Umberto Granducato]

Buonasera,
Le rispondo sinteticamente per quanto mi risulta:
1) per la forma giuridica della società seza ombra di dubbio una società di capitale (almeno S.r.l.) che richiede un capitale sociale minimo di € 10.000,00. Per la costituzione nessuna agevolazioni dunque normali costi notarili e di imposta di registro.
2) Possibili agevolazioni fiscali in tema di acquisto di immobili: sconta imposta di registro con l’aliquota ridotta 1% (imposte ipotecaria e catastale in misura fissa) solo se il venditore è impresa in esenzione da IVA.
Tale trattamento tributario non si applica se il venditore non è soggetto IVA ( persona fisica che non agisce nell’esercizio di una attività di impresa)
La norma di riferimento art. 1, comma 1, quinto periodo, della Tariffa parte prima allegata al Dpr 131/86 (Testo unico imposta di registro).
Presupposto indispensabile è dunque che l’operazione rientri nel campo di esenzione IVA ex art. 10, comma 1, n. 8-bis del dpr 633/72 ( cessione avente ad oggetto fabbricato non strumentale e, quindi, essenzialmente, un fabbricato abitativo) e che sia posta in essere da un soggetto IVA che non abbia costruito il fabbricato o che non abbia eseguito gli interventi di restauro o risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia o ristrutturazione urbanistica o soggetto IVA che abbia costruito iI fabbricato o che vi abbia eseguito i predetti interventi di recupero, ma siano decorsi quattro anni dall’ultimazione dei lavori (a meno che i fabbricati siano stati locati per un periodo non inferiore a quattro anni in attuazione di programmi di edilizia residenziale convenzionata, caso nel quale la cessione è imponibile a IVA, e non esente).
Per usufruire del trattamento fiscale è necessario che:
1) che l’acquirente sia un’impresa il cui “oggetto esclusivo o principale” sia il trading immobiliare e dunque non solo la previsione nell’oggetto sociale ma l’effettivo esercizio di tale attività;
2) l’acquirente dichiari espressamente nel relativo atto di compravendita che l’immobile sarà oggetto di rivendita entro tre anni dall’acquisto.
N.D. Al mancato avveramento di tale condizione si verifica decadenza dalle agevolazioni fiscali e sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura ordinaria con applicazione della sanzione pari al 30% della normale imposta dovuta (si ricorda che complessivamente per modo ordinario si intende il 10% di cui 7% registro, 2% ipotecaria 1% catastale) oltre interessi di mora.
I termini dell’accertamento decorrono dalla naturale scadenza del triennio.
Ovviamente si invita semprem a rivolgersi ad un commercialista ed al notaio di fiducia
Buona serata
Anna D'Ascoli

E' un argomento molto interessante ed è sempre stato un pò nebuloso (almeno per me), ma questo tuo post è il primo che mi pare molto chiaro:
- perchè dici SRL e non ditta individuale ad esempio (il fatto di poter acquistare da soggetti IVA che siano esenti è molto limitativo quindi bisognerebbe aprire una SRL solo a quello scopo??)
- quando rivendi che succede? se acquista un privato paga IVA o imposta di registro?

 

[Anna D'Ascoli]

E' un argomento molto interessante ed è sempre stato un pò nebuloso (almeno per me), ma questo tuo post è il primo che mi pare molto chiaro:
- perchè dici SRL e non ditta individuale ad esempio (il fatto di poter acquistare da soggetti IVA che siano esenti è molto limitativo quindi bisognerebbe aprire una SRL solo a quello scopo??)
- quando rivendi che succede? se acquista un privato paga IVA o imposta di registro?

Ciao Granduca,
società di capitale ovviamente per tutela da eventuali rischi. Come ti è noto la società di capitale risponde solo per il suo capitale lasciando indenni i patrimoni personali dei soci a meno che questi non si costituiscano fideiussori o garanti in una qualsivoglia operazione finanziaria o di terzi.
Il trattamento fiscale vigente, per quanto mi risulta è lo stesso delle normali cessioni, prevalentemente sconta imposta di registro prchè simili operazioni vengono poste in essere solo per fini "speculativi" ossia rivendere in breve tempo così come si è acquistato quindi senza interventi edilizi ... in caso contrario si applica il principio dell'applicabilitità IVA se eseguite opere che fanno rientrate la cessione in tale campo ... ovviamente ribadisco solo se trattano di beni non strumentali (C/1, A/10) ecc. ecc.

 

[vasciminno]

quindi se compro da un costruttore che ha ultimato i lavori entro anni 3 posso pagare l'imposta al 1%.. mentre se acquisto da un privato no pago l'imposta al 10 % giusto ?