Mutuo post rogito e trattativa privata

[francesca63]

Consapevole che pagherei due atti e due imposte, potrei far acquistare l'immobile a mio padre, con soldi suoi (che non ha prime case intestate) e poi acquistarlo da lui in un secondo atto?

Puoi, in via teorica, ma è una follia per entrambi.
Primo, come hai scritto, pagheresti due atti e due volte le imposte.
Secondo, tuo padre, vendendo entro 5 anni quella che sarebbe la sua prima casa , senza ricomprarne un'altra entro un anno dalla vendita, dovrebbe pagare la differenza tra le imposte prima casa pagate, e le imposte "normali"; cioè in quel caso si perdono le agevolazioni fiscali e l’Agenzia delle Entrate chiederà al contribuente il pagamento delle imposte non pagate al momento del rogito più una sovrattassa.
Pura follia.

In alternativa, potrei farmi prestare il denaro necessario, pagare l'immobile e, successivamente all'atto, chiedere un mutuo prima casa sul medesimo immobile così da restituirgli l'importo? Mi applicherebbero le medesime condizioni a vs parere?

Questo è fattibile, entro 12 mesi dall'acquisto; ma devi essere già sicuro di essere mutabile.
In definitiva, meglio comprare facendo mutuo subito; se non ci sono particolari problemi, in tre mesi dalla richiesta in Banca ci stai dentro .
Sempre che la variazione d'uso, con relativa pratica edilizia e i lavori siano fatti celermente ( cosa della cui fattibilità resto onestamente un po' scettica, e che comunque va fatta in ogni caso prima del rogito, a prescindere dal mutuo).

 

[alberto66]

Questo è fattibile, entro 12 mesi dall'acquisto; ma devi essere già sicuro di essere mutabile.
In definitiva, meglio comprare facendo mutuo subito; se non ci sono particolari problemi, in tre mesi dalla richiesta in Banca ci stai dentro .
Sempre che la variazione d'uso, con relativa pratica edilizia e i lavori siano fatti celermente ( cosa della cui fattibilità resto onestamente un po' scettica, e che comunque va fatta in ogni caso prima del rogito, a prescindere dal mutuo).

Salve francesca,

il fondo è attualmente commerciale, dovremmo secondo lei richiedere cambio di destinazione d'uso entro un tot di giorni dal rogito riportando la stessa condizione sia in proposta che nel preliminare?
La banca può non concedere mutuo prima casa ma solo ristrutturazione nel caso in cui non fosse certificata l'abitabilità?
Il fondo ha attacchi idrici, elettrici ed una unità interna per il riscaldamento, possibile sia richiesto anche un posto auto dalla banca stessa?

Grazie.

 

[francesca63]

il fondo è attualmente commerciale, dovremmo secondo lei richiedere cambio di destinazione d'uso entro un tot di giorni dal rogito riportando la stessa condizione sia in proposta che nel preliminare?

Non entro tot giorni dal rogito ( se intendi dopo), ma ben prima del rogito , se intendi fare mutuo prima, come mi pare più saggio, o subito prima , se fai il mutuo dopo.
Ovvero, devi gia comprare come abitazione, altrimenti non potrai godere delle agevolazioni prima casa per l'acquisto, e non avrai certezze finché non viene fatto.

Secondo me dovresti fare proposta con condizione sospensiva legata al cambio di destinazione d'uso, da fare entro la data x ( studiando con un tecnico quali sono i tempi necessari).
Solo così non rischi di perdere soldi se tale variazione non viene fatta in tempo.
Comunque ogni clausola necessaria va scritta già nella proposta; se viene accettata, è già un contratto; e si può modificare solo se le parti trovano un accordo, altrimenti resta valido quanto firmato inizialmente.

La banca può non concedere mutuo prima casa ma solo ristrutturazione nel caso in cui non fosse certificata l'abitabilità?

Se viene fatta la variazione d'uso con la pratica necessaria sia in Comune che in catasto, l'agibilità non dovrebbe essere negata.

Il fondo ha attacchi idrici, elettrici ed una unità interna per il riscaldamento, possibile sia richiesto anche un posto auto dalla banca stessa?

Potrebbe essere richiesto dal Comune, per concedere la variazione.
Mi avevi risposto che avevate già appurato la fattibilità, ma mi pare ci siano ancora incertezze. Io, ripeto ancora, approfondirei meglio, per non perdere tempo e avere false speranze.

P.S. sul forum ci diamo preferibilmente del tu, è più colloquiale.

 

[alberto66]

Non entro tot giorni dal rogito ( se intendi dopo), ma ben prima del rogito , se intendi fare mutuo prima, come mi pare più saggio, o subito prima , se fai il mutuo dopo.
Ovvero, devi gia comprare come abitazione, altrimenti non potrai godere delle agevolazioni prima casa per l'acquisto, e non avrai certezze finché non viene fatto.

Secondo me dovresti fare proposta con condizione sospensiva legata al cambio di destinazione d'uso, da fare entro la data x ( studiando con un tecnico quali sono i tempi necessari).
Solo così non rischi di perdere soldi se tale variazione non viene fatta in tempo.
Comunque ogni clausola necessaria va scritta già nella proposta; se viene accettata, è già un contratto; e si può modificare solo se le parti trovano un accordo, altrimenti resta valido quanto firmato inizialmente.

Se viene fatta la variazione d'uso con la pratica necessaria sia in Comune che in catasto, l'agibilità non dovrebbe essere negata.

Potrebbe essere richiesto dal Comune, per concedere la variazione.
Mi avevi risposto che avevate già appurato la fattibilità, ma mi pare ci siano ancora incertezze. Io, ripeto ancora, approfondirei meglio, per non perdere tempo e avere false speranze.

P.S. sul forum ci diamo preferibilmente del tu, è più colloquiale.

Ok per il "tu"!

Si, quanto ai tempi, intendevo prima del rogito, direi 45 giorni.
Mi sembra buona idea inserire la condizione sospensiva, può essere utilizzata anche per il discorso abitabilità?

Il cambio di destinazione d'uso non è un problema in sè per sè, la pratica dovrebbe essere anche abbastanza veloce, da capire se poi venisse rilasciata l'abitabilità (eventualmente portandoci una cucina ed un letto, visto che il bagno è già presente).

Furbescamente chi vende vorrebbe essere certo di incassare prima di fare domanda per cambio d'uso...

Una volta concesso il cambio, la banca può davvero negare un mutuo prima casa se chi fa la perizia non ha in mano l'abitabilità e dunque dare solo quello ristrutturazione?

Nel caso la condizione sospensiva si avverasse, l'agenzia può comunque richiederci il costo della mediazione?

 

[francesca63]

Mi sembra buona idea inserire la condizione sospensiva, può essere utilizzata anche per il discorso abitabilità?

Si.

Il cambio di destinazione d'uso non è un problema in sè per sè, la pratica dovrebbe essere anche abbastanza veloce, da capire se poi venisse rilasciata l'abitabilità (eventualmente portandoci una cucina ed un letto, visto che il bagno è già presente).

Sono domande da fare ad un tecnico. Qui qualche spunto, trovi la parte sul cambio destinazione d’uso: CERTIFICATO DI AGIBILITÀ 2021: obbligo, costi, ante 67
Comunque se ufficialmente risulterà una casa, lo sarà anche senza mobili.

Una volta concesso il cambio, la banca può davvero negare un mutuo prima casa se chi fa la perizia non ha in mano l'abitabilità e dunque dare solo quello ristrutturazione?

Credo che la banca voglia il certificato di agibilità, ma, come detto, il tecnico che segue i lavori dovrebbe poterlo produrre.

Nel caso la condizione sospensiva si avverasse, l'agenzia può comunque richiederci il costo della mediazione?

Si, quando si avvera la condizione , il contratto diventa efficace e l’agenzia ha diritto al pagamento delle provvigioni (che, di regola, vanno concordate da subito).

 

[alberto66]

Si, quando si avvera la condizione , il contratto diventa efficace e l’agenzia ha diritto al pagamento delle provvigioni (che, di regola, vanno concordate da subito).

Quindi se la condizione non si avvera, la mediazione non è dovuta.

Quando parli di "tecnico che segue i lavori", intendi quello della proprietà attuale? E' lui che deve produrre il documenti di abitabilità?

Grazie di nuovo!

 

[francesca63]

Quando parli di "tecnico che segue i lavori", intendi quello della proprietà attuale? E' lui che deve produrre il documenti di abitabilità?

Si.