lucaU

Membro Junior
Privato Cittadino
Perché tu che chiedi un mutuo o una persona che ha liquidità che differenza fa? Anzi i soldi li butti tu perché oltre ai soldi paghi anche gli interessi alla banca per il mutuo. Chi ha liquidità risparmia almeno 30000 euro di interessi
Una persona che ha liquidità in una trattativa ha un peso e uno spazio di manovra maggiore. Se avessi la piena liquidità, opterei sicuramente per acquistare subito, ma altri immobili; visto che la zona presenta una buona offerta.

Comunque non capisco perché la stai prendendo come una questione personale. Io posso solo assicurarti che non voglio far perdere tempo a nessuno e per questo ho già impiegato il mio tempo personale per assicurarmi la fattibilità dell'operazione e quale banca fosse disponibile a concedermi il capitale
 

brina82

Membro Storico
Professionista
La casa ha comunque un prezzo standard per il mercato, forse giusto un 5% in meno rispetto agli altri immobili.
Grazie
Fine della questione.

Acquistare un immobile a saldo e stralcio è rischioso e comporta soldi in più dovuti a consulenze "specialistiche" di Avvocato, Notaio e altre figure esperte della materia, compreso il costo per un eventuale "deposito prezzo" dal Notaio, qualora entrambe le banche accettassero, anche se almeno una ti ha già detto che non accetta.

Pertanto, si fa solo se ne vale veramente la pena (forte sconto).

Mi chiedo come fanno ancora a stare in giro agenzie che pubblicizzano immobili pignorati in "pre asta", che fanno solamente perdere soltanto tempo a loro e agli altri.
 

lucaU

Membro Junior
Privato Cittadino
Fine della questione.

Acquistare un immobile a saldo e stralcio è rischioso e comporta soldi in più dovuti a consulenze "specialistiche" di Avvocato, Notaio e altre figure esperte della materia, compreso il costo per un eventuale "deposito prezzo" dal Notaio, qualora entrambe le banche accettassero, anche se almeno una ti ha già detto che non accetta.

Pertanto, si fa solo se ne vale veramente la pena (forte sconto).

Mi chiedo come fanno ancora a stare in giro agenzie che pubblicizzano immobili pignorati in "pre asta", che fanno solamente perdere soltanto tempo a loro e agli altri.
Me lo chiedo anch'io, visto che nell'annuncio non c'è menzione di questa problematica. Me l'hanno comunicato soltanto quando lì ho contattati
 

PyerSilvio

Membro Storico
Agente Immobiliare
anche se almeno una ti ha già detto che non accetta.

Mi chiedo come fanno ancora a stare in giro agenzie che pubblicizzano immobili pignorati in "pre asta", che fanno solamente perdere soltanto tempo a loro e agli altri.

Bah..
Tutto sbagliato.
Sia nella forma che nella sostanza.

Nella sostanza, se fosse fondato quanto sostieni, non esisterebbero le speculazioni e, per conseguenza, nemmeno i buoni affari.

Che invece in questi contesti si concretizzano molto spesso.
Basta sapere dove mettere le mani.

Probabilmente, il nostro amico Luca è assistito male dal mediatore, che non sa' muoversi come dovrebbe.

Me lo chiedo anch'io, visto che nell'annuncio non c'è menzione di questa problematica. Me l'hanno comunicato soltanto quando lì ho contattati

Oi @lucaU;

..e che dovevano fare..??!

Sputttanare "coram populo" il venditore, strombazzando ai quattro venti, che quello non c'è la fa' più a pagare le rate del mutuo..??

Rimproverato il @brina82, sul versante della sostanza;

Pure se sei un "profano", ti basterebbe usare un pochino di logica, per comprendere quanto siano sbagliate la stragrande maggioranza delle osservazioni, che fin qui ti hanno dato, pure sul versante della forma.

A rigor di logica, se si tratta di una operazione di saldo/stralcio, ciò significa che la banca non ha ancora messo sopra le mani sull'immobile, che in questo momento, resta ancora saldamente in quelle del venditore.

Con il titolo di proprietà in mano a terzi, mi spiegate come potrebbe fare la banca, a mettersi a sindacare se accettare o meno una proposta, bassa, alta o condizionata che sia..?

Semmai può mettersi di traverso, eccome, qualora da quella transazione non si riesca a recuperare in tutto o in buona parte il proprio credito vantato.
Attivandosi nelle procedure, che gli consentano di acquisire proprio quel titolo di proprietà, che gli manca.
Prima strappandolo dalle mani del proprietario, per poi innescare la vendita all'incanto, per il recupero del proprio credito.

Quindi, ora che ci abbiamo ragionato su' un po', si capisce bene, che dire che la banca non accetta proposte (su un immobile di proprietà di terzi) è una fesseria di proporzioni MONUMENTALI.

Analizzate forma e sostanza, pure nella pratica, se ci ragionassi sopra un po', arriveresti alla più logica delle conclusioni.

Con una proposta al ribasso, che si desume più bassa del debito residuo, anche se non fosse condizionata, il venditore non la può accettare, ne tantomeno puo' incassare somme, senza prima ottenere il nulla osta da parte della banca, di rassegnarsi a salutare per sempre una buona parte dei suoi denari.

Nulla osta, che di solito, tra tecnicismi di sorta e burocrazie macchinose, ci impiega come minimo tre mesi, piu' un altro mese, dal formale rilascio del via libera alla transazione.
Che è il tempo massimo, che la banca intima al proprietario, per concedere in vendita il proprio titolo di proprietà.
Hai voglia a chiedere mutui.

Ti basta un termine di irrevocabilita' della proposta, di 15 giorni, che andra' giocoforza in decadenza, perché non può essere accettata.
Un acconto/caparra minimo, che neanche può essere incassato dal venditore e ancor meglio di qualsiasi condizione sospensiva, puoi dormire sonni tranquilli Luca.
 
Ultima modifica:

brina82

Membro Storico
Professionista
Bah..
Tutto sbagliato.
Sia nella forma che nella sostanza.

Nella sostanza, se fosse fondato quanto sostieni, non esisterebbero le speculazioni e, per conseguenza, nemmeno i buoni affari.

Che invece in questi contesti si concretizzano molto spesso.
Basta sapere dove mettere le mani.

Probabilmente, il nostro amico Luca è assistito male dal mediatore, che non sa' muoversi come dovrebbe.



Oi @lucaU;

..e che dovevano fare..??!

Sputttanare "coram populo" il venditore, strombazzando ai quattro venti, che quello non c'è la fa' più a pagare le rate del mutuo..??

Rimproverato il @brina82, sul versante della sostanza;

Pure se sei un "profano", ti basterebbe usare un pochino di logica, per comprendere quanto siano sbagliate la stragrande maggioranza delle osservazioni, che fin qui ti hanno dato, pure sul versante della forma.

A rigor di logica, se si tratta di una operazione di saldo/stralcio, ciò significa che la banca non ha ancora messo sopra le mani sull'immobile, che in questo momento, resta ancora saldamente in quelle del venditore.

Con il titolo di proprietà in mano a terzi, mi spiegate come potrebbe fare la banca, a mettersi a sindacare se accettare o meno una proposta, bassa, alta o condizionata che sia..?

Semmai può mettersi di traverso, eccome, qualora da quella transazione non si riesca a recuperare in tutto o in buona parte il proprio credito vantato.
Attivandosi nelle procedure, che gli consentano di acquisire proprio quel titolo di proprietà, che gli manca.
Prima strappandolo dalle mani del proprietario, per poi innescare la vendita all'incanto, per il recupero del proprio credito.

Quindi, ora che ci abbiamo ragionato su' un po', si capisce bene, che dire che la banca non accetta proposte (su un immobile di proprietà di terzi) è una fesseria di proporzioni MONUMENTALI.

Analizzate forma e sostanza, pure nella pratica, se ci ragionassi sopra un po', arriveresti alla più logica delle conclusioni.

Con una proposta al ribasso, che si desume più bassa del debito residuo, anche se non fosse condizionata, il venditore non la può accettare, ne tantomeno puo' incassare somme, senza prima ottenere il nulla osta da parte della banca, di rassegnarsi a salutare per sempre una buona parte dei suoi denari.

Nulla osta, che di solito, tra tecnicismi di sorta e burocrazie macchinose, ci impiega come minimo tre mesi, piu' un altro mese, dal formale rilascio del via libera alla transazione.
Che è il tempo massimo, che la banca intima al proprietario, per concedere in vendita il proprio titolo di proprietà.
Hai voglia a chiedere mutui.

Ti basta un termine di irrevocabilita' della proposta, di 15 giorni, che andra' giocoforza in decadenza, perché non può essere accettata.
Un acconto/caparra minimo, che neanche può essere incassato dal venditore e ancor meglio di qualsiasi condizione sospensiva, puoi dormire sonni tranquilli Luca.
Pyer, ho anche fatto un post scrivendo che mi mancavano i tuoi interventi; non tanto questi, quanto altri, da cui potevo imparare qualcosa.

Innanzitutto, come già scritto, ogni ragionamento decade se si va a vedere quanto sconto vi è sull'immobile, e cioè un misero 5%. Lasciare perdere, neppure vale la pena solamente pensare di acquistarlo o ragionarci.

Pyer, sai cosa faccio io praticamente un giorno sì e l'altro pure? Cerco immobili pignorati da stralciare (per gli utenti del forum: non faccio consulenze sulla materia, nè sulle aste).

Nel tuo racconto qualcosa non mi torna (scrivi tutto e il contrario di tutto), per cui cercherò di spiegare rapidamente ciò che risulta a me, per esperienza diretta e non per sentito dire.

Cominciamo però dalle certezze (quindi ciò che scrivo non sono cose soggettive, ma oggettive).

L'immobile è intestato ancora al venditore/debitore, e se vi è un pignoramento, vi è un mutuo non pagato (se luca ci conferma, o altra tipologia di debito); qualora la situazione non si risolva ovvero il debitore (o chi per lui) non paga i creditori (auspicando un accordo transattivo qualora i debiti superano il valore dell'immobile), presto l'immobile sarà oggetto di asta giudiziaria. Diciamo quindi che per vendere quell'immobile "pulito" e prima dell'asta, con pregiudizievoli ancora trascritte/iscritte ma solo "formalmente", è necessario che la banca accetti una determinata somma per chiudere la posizione debitoria, ammesso che vi sia solamente la banca e non anche altri creditori. È altresì necessario che il venditore sia d'accordo, perchè è lui che dovrà recarsi dal Notaio a firmare l'atto di vendita, ma ciò mi pare scontato.

Da qui in poi inizia la parte soggettiva, legata sostanzialmente alla mia esperienza nel campo (ormai me ne occupo da diversi anni).

Il venditore, al 99%, vorrebbe "lucrare" la differenza tra quanto prende la banca e il resto, e già questa è un'impostazione a mio avviso non corretta, perché le principali banche creditrici 1) se i denari li mettono terzi (l'acquirente) vogliono una giustificazione quindi vogliono vedere il preliminare e lì casca l'asino, anche perchè ti fanno compilare il modulo relativo alla provenienza dei fondi, che compila chi fa il bonifico alla banca creditrice; 2) le principali banche italiane vogliono vedere l'atto di compravendita anche, per assicurarsi che ufficialmente il venditore non ha preso una lira, e ciò è anche giusto, avendo raggiunto un accordo transattivo (della serie, io ti faccio uno sconto e tu ti tieni una parte? Non ci siamo. C'è da dire che ogni tanto capita qualche banca a cui non interessa ciò, ma generalmente fanno storie).

Quindi la mia affermazione legata al fatto che generalmente è tutta una perdita di tempo, fidati che ha senso; ciò non vuol dire che non esiste il saldo e stralcio anzi, c'è chi come me ne fa un business, ma non credo alle intermediazioni nelle compravendite a saldo e stralcio, salvo rari casi di agenzie specializzate a far questo; peggio ancora quando il debitore cerca lui un acquirente... lì proprio, possono nascere casini inenarrabili.

Poi, potrei concordare con te sul fatto che in alcuni casi è possibile acquistare con mutuo (specie se il Notaio ha leadership nel campo e riesce a "convincere" il creditore ad utilizzare determinati artifizi, deposito prezzo ecc., ma si deve convincere anche la banca del nuovo mutuo ad utilizzare un certo iter, che di fatto renderebbe il tutto "blindato" e anche più rassicurante dei normali atti di compravendita con mutuo, tuttavia alcune banche sono restìe, per ignoranza, credo), sempre se intendo bene ciò che scrivi.

I tempi per il mutuo ci sarebbero SOLO se non vi è l'asta imminente.

Generalmente le banche/soc. di recupero crediti accettano l'accordo nel giro di una o due settimane (i tempi si sono ravvicinati), tuttavia se uno deve prendere il mutuo pertanto l'accordo non riporta il pagamento a stretto giro, l'accettazione diventa difficile.

Ovviamente escludiamo la possibilità che il venditore prenda un accordo con la banca autonomamente e cerchi un "pollo" che acquistando in contanti dia tutte le somme in mano al debitore... ovvio che in questo caso la banca non pretende nè preliminare, nè copia del rogito perchè, modulo provenienza dei fondi a parte in cui a rischio e pericolo uno potrebbe dichiarare ciò che vuole, la banca sarebbe all'oscuro del fatto che c'è una vendita in corso...
 
Ultima modifica:

lucaU

Membro Junior
Privato Cittadino
Grazie a tutti nuovamente per le risposte e ripeto che non sono esperto.
Io sto cercando la mia prima casa e visto che in questi mesi mi sono documentato soltanto sulla mia parte per ottenere il mutuo, tutto il resto è un grande mistero per me. Ma non sto cercando cose complicate o proposte di affari, semplicemente voglio acquistare e basta.
Essendo che questo immobile era presente come un normale annuncio e con uno sconto del 5%, ho deciso di contattare l'agenzia per visionarlo. In prima battuta nemmeno mi ha menzionato che era un saldo e stralcio, ma soltanto successivamente.

Ora, non voglio sp...are nessuno, ma bastava aggiungere nell'annuncio: non si accettano proposte vincolate al mutuo e prezzo non trattabile e io sarei passato oltre, come immagino tanti altri. Così da prendere due piccioni con una fava.

Come dice @brina82, questa è un'operazione rischiosa che con uno sconto misero del 5%, non ne vale la pena.
Da quel poco che ho appresso in questo periodo sul mercato mutui/immobili e che non bisogna mai fidarsi di nessuno, figuriamoci se vado a regalare i miei soldi ad una persona che non so nemmeno se vada a chiudere il debito o se lì intaschi
 

PyerSilvio

Membro Storico
Agente Immobiliare
Pyer, sai cosa faccio io praticamente un giorno sì e l'altro pure? Cerco immobili pignorati da stralciare

..e meno male..
Non oso pensare a quali e a quanti altri grossolani argomenti potevi scriverci, se fossi stato completamente a digiuno nella materia.

è necessario che la banca accetti una determinata somma per chiudere la posizione debitoria, a

Appunto.

Chiaro è, che la somma necessaria alla transazione, per essere ritenuta congrua dalla banca, dovrà essere giocoforza determinata dalla presenza di una formale proposta di acquisto che, in tutta evidenza, ancora non si è manifestata e, non di certo, determinata dall'ormai diventato celebre sconto del "misero 5%".
Veicolato sugli impianti pubblicitari di un agenzia immobiliare.

La stessa linea di principio, viene utilizzata di converso, quando l'agenzia per puro stratagemma, "alza l'asticella", pubblicando un prezzo "gonfiato" di un'immobile.
Nella ricerca di ottenere il massimo risultato possibile, dalla perizia che sta per essere effettuata per il tramite della banca.

Quanto meno stravagante.

Che uno che viene starnazzando di farne un abituale business, non conosca certi sistemi che normalmente sono utilizzati, nemmeno tra quelli più elementari.

Così come non occorre, sguinzagliare i cani S.Bernardo, alla ricerca di risposte oggettive, che se ne stanno lì placidamente sotto la luce del sole:

Come potrebbe essere altrimenti??

Come potrebbe l'agenzia, "abbassare l'asticella" e invece del "misero 5%", proporne uno mostro del 30%, senza prima aver ottenuto il nulla osta della banca..?

Ma te lo immagini..??
Appena uno dei funzionari della banca che vede in essere una tale manovra che nel giro di due secondi, attiva le procedure di precetto per la vendita coatta.

Sconti Mostro, che invece si possono ottenere solo convincendo la banca, che intanto e' attiva, nella ricerca di altri beni o titoli aggredibili in capo al debitore e che, non trovandone, puo' determinare quale ultima delle possibilità di recupero, appunto quella dello stralcio.
Diversamente col fischio che la banca smette di mordergli le caviglie al debitore.
Altro che due settimane e che "i tempi si sono ravvicinati".

Relazionando la banca, sull'andamento della compravendita che, a quanto pare, non si riesce a concludere a quel "normale" prezzo del mercato di quel tempo, ovvero mantenendo "l'asticella alta", nonostante le numerose visite effettuate ed il tempo fin qui utilizzato, dall'immissione sul libero mercato.

Più o meno, le stesse linee di principio, che vengono normalmente utilizzate, per sbugiardare le vostre perizie giurate, nelle pratiche di compravendita tutelate dalle autorità giudiziarie.

Che la banca, prima di esprimersi, voglia la proposta eo il preliminare da esaminare, appare Lapalissiano.
Diversamente non si spiega come poter procedere.

Che un furfante chieda il permesso, per infilare le mani in tasca al suo creditore per sottrarre, trattenere o appropriarsi impunemente dei suoi quattrini, per di più in un regime di "dichiarato in atto", è davvero ridicolo, anche solo da pensare.

Piu', probabile, come di consueto accade, che venditore, mediatore ed acquirente, trovino un intesa a latere dell'atto di compravendita.
Considerato che le banche, non riconoscono alcun compenso alle agenzie, per la loro attività di mediazione.

Del resto, dovrebbe essere ancora possibile tra due o più parti, trovare un accordo economico, per la compravendita del mobilio o dei suppellettili da cucina o per le damigiane che c'erano in cantina.

Mi pare anche dalle tue parti a "Torrpigna" o al mercato di Porta Portese.
 

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