Tari e frazionamento immobile

[Giovi87]

Buongiorno, espongo la situazione. Immobile di 150 mq, ristrutturato interamente e frazionato in più unità immobiliari indipendenti (appartamentini con porta blindata ciascuno, contatore luce per ciascuno ecc) ma aventi un unico sub. Ogni unità è locata con contratto pluriennale regolarmente registrato, chiaramente i contratti di locazione sono registrati come "parte di sub", quindi ci sono diversi inquilini che da contratto occupano una porzione di immobile, chiaramente non vivono insieme perchè come già scritto ogni unità è indipendente. I singoli inquilini hanno fatto denuncia Tari al Comune dichiarando l'effettiva porzione occupata allegando la planimetria precisa e indicando i relativi mq occupati pagando quindi la rispettiva quota (fatto da tutti gli inquilini e per ogni anno). A distanza di 3 anni il Comune invia al proprietario dell'intero immobile accertamento e relativo bollettino con tanto di sanzioni e morosità pretendendo il pagamento da lui, e di fatto ignorando che tutti gli inquilini abbiano già pagato, sostenendo che in caso di frazionamento dell'immobile la Tari vada denunciata e pagata solo dal proprietario che dovrebbe poi chiedere il rimborso agli inquilini. Allego quanto riportato dall'articolo del regolamento comunale Tari della città in questione:
"In caso di utilizzo di durata non superiore a sei mesi nel corso del medesimo anno solare e in caso di locazione frazionata della medesima unità immobiliare, la Tari è dovuta soltanto dal possessore dei locali o delle aree a titolo di proprietà, usufrutto, uso abitazione, superficie. In caso di detenzione pluriennale, derivante, ad esempio da un rapporto di locazione o di comodato, non avendo la natura temporanea, la TARI è dovuta dal detentore per tutta la durata del rapporto."
Come si evince dall'articolo, si menziona il frazionamento in caso di contratto inferiore ai 6 mesi, quindi ci sta che la Tari vada denunciata dal proprietario, nel caso però del contratto pluriennale non si menziona nuovamente il frazionamento. Dunque come si dovrebbe interpretare questo articolo? A chi spetta la denuncia Tari per contratti pluriennali? Ammesso che sia sempre da parte del proprietario, perchè al comune hanno accettato la denuncia dei singoli inquilini, incassando le loro quote, e adesso se la pretendono con il proprietario inviando sanzioni non indifferenti (parliamo di oltre 2000 e passa euro per 3 anni) ?
Come dovrebbe comportarsi il proprietario? Ci sarebbero i presupposti per opporsi a questa sanzione e far valere il giusto? A mio avviso l'articolo per come è scritto non lascia spazio a interpretazioni diverse...ma chiedo voi un altro punto di vista e magari qualcuno può aiutarmi. Vi ringrazio anticipatamente

 

[francesca63]

Comincio dal principio: aver separato in due appartamenti autonomi, mantenendo però ufficialmente una sola unità, e’ scorretto e rappresenta un abuso edilizio, oltre che una irregolarità catastale.
Posso intuire le motivazioni, ma resta una situazione non corretta, da cui seguono i problemi con la Tari che hai segnalato.

sostenendo che in caso di frazionamento dell'immobile la Tari vada denunciata e pagata solo dal proprietario che dovrebbe poi chiedere il rimborso agli inquilini

Non si deve parlare di “frazionamento”, che ufficialmente non c’è stato, ma di “locazione frazionata” di un’unica unità immobiliare.

In caso di utilizzo di durata non superiore a sei mesi nel corso del medesimo anno solare e in caso di locazione frazionata della medesima unità immobiliare

Sono due fattispecie, non una che deve avere entrambi i requisiti: ovvero, paga il proprietario, sia in caso di utilizzo non superiore a sei mesi, SIA in caso di locazione frazionata, anche pluriennale.
Diverso appunto il caso, menzionato dopo, di detenzione non temporanea, in cui paga chi detiene l’intero immobile.

Come si evince dall'articolo, si menziona il frazionamento in caso di contratto inferiore ai 6 mesi, quindi ci sta che la Tari vada denunciata dal proprietario, nel caso però del contratto pluriennale non si menziona nuovamente il frazionamento.

Interpreti male l’articolo riportato: anche nel caso di contratto pluriennale, per parte di immobile, deve pagare il proprietario.

Ammesso che sia sempre da parte del proprietario, perchè al comune hanno accettato la denuncia dei singoli inquilini, incassando le loro quote, e adesso se la pretendono con il proprietario inviando sanzioni non indifferenti (parliamo di oltre 2000 e passa euro per 3 anni) ?

Perché i controlli per la regolarità del pagamento della Tari avvengono dopo tot tempo: hanno rilevato l’incongruità , e comminato le corrette sanzioni: è il proprietario, in questo caso, che ha sbagliato, procedendo ad un frazionamento di fatto ma non di diritto.
Ovvero, per risparmiare su alcune imposte, ha combinato un pasticcio.

Come dovrebbe comportarsi il proprietario?

Secondo me si può provare a prendere appuntamento con l'ufficio tributi del Comune, e spiegare che la Tari era stata pagata, anche se scorrettamente: può essere che si trovi un impiegato comprensivo, e tenga buoni i pagamenti effettuati dagli inquilini, mantenendo le sanzioni ( o altra soluzione eventuale).
Ma sarebbe un tentativo…

 

[brina82]

Buongiorno, espongo la situazione. Immobile di 150 mq, ristrutturato interamente e frazionato in più unità immobiliari indipendenti (appartamentini con porta blindata ciascuno, contatore luce per ciascuno ecc) ma aventi un unico sub.

C'è qualcosa che non va.

Un sub.=una u.i. (salvo eccezioni diverse da quella descritta)

 

[Michela_]

C'è qualcosa che non va.

Un sub.=una u.i. (salvo eccezioni diverse da quella descritta)

Stavo per scrivere la stessa cosa.

più unità immobiliari indipendenti ma aventi un unico sub.

Come è possibile una cosa del genere?

 

[Giovi87]

Stavo per scrivere la stessa cosa.

Come è possibile una cosa del genere?

E' come affittare stanze a studenti, con contratti di porzioni. Si registra un contratto come porzione di sub, semplicemente anzichè essere divisi da una porta comune di legno vi è una porta blindata

 

[Giovi87]

Stavo per scrivere la stessa cosa.

Come è possibile una cosa del genere?

Comincio dal principio: aver separato in due appartamenti autonomi, mantenendo però ufficialmente una sola unità, e’ scorretto e rappresenta un abuso edilizio, oltre che una irregolarità catastale.
Posso intuire le motivazioni, ma resta una situazione non corretta, da cui seguono i problemi con la Tari che hai segnalato.



Non si deve parlare di “frazionamento”, che ufficialmente non c’è stato, ma di “locazione frazionata” di un’unica unità immobiliare.


Sono due fattispecie, non una che deve avere entrambi i requisiti: ovvero, paga il proprietario, sia in caso di utilizzo non superiore a sei mesi, SIA in caso di locazione frazionata, anche pluriennale.
Diverso appunto il caso, menzionato dopo, di detenzione non temporanea, in cui paga chi detiene l’intero immobile.


Interpreti male l’articolo riportato: anche nel caso di contratto pluriennale, per parte di immobile, deve pagare il proprietario.


Perché i controlli per la regolarità del pagamento della Tari avvengono dopo tot tempo: hanno rilevato l’incongruità , e comminato le corrette sanzioni: è il proprietario, in questo caso, che ha sbagliato, procedendo ad un frazionamento di fatto ma non di diritto.
Ovvero, per risparmiare su alcune imposte, ha combinato un pasticcio.


Secondo me si può provare a prendere appuntamento con l'ufficio tributi del Comune, e spiegare che la Tari era stata pagata, anche se scorrettamente: può essere che si trovi un impiegato comprensivo, e tenga buoni i pagamenti effettuati dagli inquilini, mantenendo le sanzioni ( o altra soluzione eventuale).
Ma sarebbe un tentativo…

Perchè abuso edilizio? Esiste ed è legale la possibilità di locare una porzione di unità immobiliare, tant'è che durante la registrazione è previsto e lo si indica. Così come si può locare parzialmente un deposito, un box auto ecc.
Vedi il caso di immobile locato a studenti o lavoratori fuori sede.

 

[Michela_]

Perchè abuso edilizio? Esiste ed è legale la possibilità di locare una porzione di unità immobiliare, tant'è che durante la registrazione è previsto e lo si indica. Così come si può locare parzialmente un deposito, un box auto ecc.
Vedi il caso di immobile locato a studenti o lavoratori fuori sede.

Certo, è l’affitto parziale di immobile MA la zona comune (cucina, soggiorno, ingresso) è unica.
Quello che tu hai fatto non è normale.

 

[Giovi87]

Certo, è l’affitto parziale di immobile MA la zona comune (cucina, soggiorno, ingresso) è unica.
Quello che tu hai fatto non è normale.

A parte che non l'ho fatto io ma un mio cliente (io gli gestisco gli appartamenti in qualità di agente imm.), e tanti altri come lui che fanno la stessa cosa, ho visto case della stessa famiglia con 2 cucine, 3 bagni ecc l'unica differenza è che ci sono 2 porte blindate anzichè una a dividere...

 

[Giovi87]

Sono due fattispecie, non una che deve avere entrambi i requisiti: ovvero, paga il proprietario, sia in caso di utilizzo non superiore a sei mesi, SIA in caso di locazione frazionata, anche pluriennale.

E perchè allora nel primo caso (contratto inferiore a 6 mesi) hanno specificato "in caso di locazione frazionata" mentre nel secondo caso di contratto pluriennale no? Non sarebbe stato meglio specificarlo nuovamente? Avrebbero potuto ripetersi, per escludere qualsiasi errore. Sarebbe stato più corretto così a mio avviso, uno lo sa e fa ciò che deve, così mi sembra solo confondere il cittadino/proprietario

 

[francesca63]

Perchè abuso edilizio? Esiste ed è legale la possibilità di locare una porzione di unità immobiliare, tant'è che durante la registrazione è previsto e lo si indica. Così come si può locare parzialmente un deposito, un box auto ecc.
Vedi il caso di immobile locato a studenti o lavoratori fuori sede.

Perché tu hai parlato di appartamentini indipendenti, quindi autonomi e completi, con cucina e tutto quello che qualifica un appartamento, per piccolo che sia.
Non parlo di abuso perché è stata locata una parte di immobile, cosa ovviamente possibile.
Parlo di abuso perché è quella parte che non poteva esistere, come parte di qualcosa, essendo indipendente: dividere in due unità autonome (o tre, non è specificato) un immobile e’ possibile, ma va fatto con regolare pratica edilizia, e seguente aggiornamento catastale.
Nel caso descritto è stato fatto alla buona, senza seguire le regole apposite.
È per questo che il Comune si è accorto dell’errore, confrontando la dichiarazione Tari e il contratto di locazione allegato.

tanti altri come lui che fanno la stessa cosa, ho visto case della stessa famiglia con 2 cucine, 3 bagni ecc l'unica differenza è che ci sono 2 porte blindate anzichè una a dividere...

Il fatto che lo facciano in tanti non ha alcuna rilevanza.
Aggiungo che mi sembra strano che tu, come agente, non conosca le regole base per la regolarità edilizia e catastale (scusa se mi permetto).
Forse occupandoti solo di locazioni non hai mai dovuto approfondire.

Non sarebbe stato meglio specificarlo nuovamente?

Guarda, secondo me si capisce benissimo.
Chiaro che quando si parte da una situazione irregolare, forse si cerca di capire quello che si vuole…

P.S. Se sei agente immobiliare, modifica il tuo stato, per favore