Giulk

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Buongiorno a tutti :)
E il mio primo messaggio in questo forum e spero che possiate aiutarmi, la questione è questa :

Con mia moglie vorremmo acquistare un piccolo appartamento ( 40 mq ) sito accanto al nostro, ci troviamo in un paesino a nord di Roma, qui le palazzine ( se cosi si possono chiamare ) hanno più di cento anni, muratura a secco, pietre e travi in legno a vista, massimo due piani con cantine sopra mansardate, sono praticamente palazzi attaccati tra di loro in schiera ognuno con la propria scala e i proprio appartamenti, senza condominio.

L'appartamento in questione era categoria a6, ora è stato passato in a4, sulla precedente planimetria l'immobile NON aveva il bagno, il geometra degli attuali proprietari, ha aggiornato la planimetria aggiungendo il bagno e ha fatto la registrazione all'agenzia delle entrate e basta.

Il dubbio è, ma basta solo questo? nel senso, non c'e tutto un discorso riguardo l'urbanistica che coinvolge il comune? il documento depositato al catasto riporta "diversa distribuzione degli spazi interni - variazione di toponomastica", ma il passaggio da a6 a a4 non è una variazione d'uso? inoltre il bagno che i proprietari hanno costruito precedentemente quando era a6 non dovrebbe essere soggetto a comunicazione sempre urbanistica ( apertura, chiusura lavori etc??? ), il proprietario non ha nulla di tutto ciò.

Ho letto che l'a6 praticamente non esiste più salvo casi particolari, dove l'appartamento in questione non dovrebbe rientrare e so che per essere accatastato in a4 chiaramente il bagno in planimetria ci deve essere altrimenti non rientra nelle condizioni minime, quello che non so è se quello che il precedente proprietario ha fatto basta a sanare la situazione, o c'è altro da fare o controllare ( vedi sempre urbanistica )

Grazie a chiunque mi possa dare consigli e togliere qualche dubbio.
 

francesca63

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Privato Cittadino
ma il passaggio da a6 a a4 non è una variazione d'uso?
No, è “solo” una variazione di categoria catastale, ma sempre tra immobili abitativi.
Quello che non va bene è che sia stata fatta solo la variazione della planimetria in catasto, senza dichiarare nulla in Comune.
Potresti far verificare la documentazione da un tecnico di tua fiducia: puoi farlo fare PRIMA di sottoscrivere alcunché, o dopo aver firmato una proposta di acquisto o un contratto preliminare direttamente con i proprietari, ma vincolando l’efficacia del contratto alla verifica positiva della regolarità urbanistica.
 

Giulk

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
No, è “solo” una variazione di categoria catastale, ma sempre tra immobili abitativi.
Quello che non va bene è che sia stata fatta solo la variazione della planimetria in catasto, senza dichiarare nulla in Comune.
Potresti far verificare la documentazione da un tecnico di tua fiducia: puoi farlo fare PRIMA di sottoscrivere alcunché, o dopo aver firmato una proposta di acquisto o un contratto preliminare direttamente con i proprietari, ma vincolando l’efficacia del contratto alla verifica positiva della regolarità urbanistica.

Grazie per la risposta, effettivamente il dubbio della mancanza di comunicazione al comune mi era venuto, per ora non abbiamo firmato nulla e siamo solo in parola, l'idea di utilizzare un tecnico di nostra scelta per verificare la conformità a 360 gradi dell'immobile mi sembra ottima.

Ma eventualmente come privato, ho modo di verificare la risultanza dell'immobile allo stato attuale in comune, o è meglio che passo per il suddetto tecnico?
 

francesca63

Moderatore
Membro dello Staff
Privato Cittadino
Ma eventualmente come privato, ho modo di verificare la risultanza dell'immobile allo stato attuale in comune, o è meglio che passo per il suddetto tecnico?
No, come privato che è solo interessato all’acquisto, no.
Diverso sarebbe se avessi già un contratto preliminare firmato.
Ma comunque è più saggio che se ne occupi un tecnico, che saprà relazionarsi sia con i tecnici del Comune che , eventualmente da subito, con quello dei proprietari.
 

Giulk

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
A quando risale la realizzazione di questo bagno?
A circa 30 anni fa, ma risulta SOLO sulla planimetria fatta dal geometra del proprietario pochi giorni fa e depositata al catasto, in tutte le precedenti NON c'è.

L'ultima visura precedente che ho io dove NON c'è il bagno risale al 2013 ma è una planimetria del 1940
 

plutarco

Membro Assiduo
Privato Cittadino
Allora va urgentemente condonato in comune. Anche se realizzato in struttura non soggetta ad obbligo di concessione il bagno è comunque abusivo allo stato attuale.
 

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