Acquisto prima casa attualmente locata

[thomthom]

Ciao a tutti.
Dopo una lunga ricerca ho trovato un'abitazione che ha tutti i requisiti per essere acquistata ed adibita a mia prima casa. Tutto perfetto se non fosse che al momento la casa è regolarmente locata (contratto d'affitto 4+4) ad una famiglia composta da 4 persone.
Premetto che non è assolutamente mia intenzione acquistare la casa come investimento, nè tantomeno procedere con eventuali sfratti ecc ma ho necessità la casa sia libera al momento del rogito (o anche prima). Come posso strutturare la proposta di acquisto per tutelarmi da questo punto di vista? Quali vincoli mettere in fase di offerta e quali in fase di stesura di preliminare di compravendita?
Come posso svincolarmi dalla trattativa qualora l'inquilino ad una certa data non esca dalla casa? E quali le mie tutele su quanto versato?

L'iter che mi sono prospettato è il seguente:

1. mia proposta d'acquisto irrevocabile con deposito fiduciario vincolata alla concessione del mutuo, alla regolarizzazione di un piccolo abuso edilizio e soprattutto all'uscita dell'inquilino entro il rogito previsto per la data gg/mm/aaaa;
2. in caso di accettazione si aspettano i 50gg per l'ok della banca sul mutuo;
3. stesura del preliminare con versamento della caparra;
4. rogito e passaggio di proprietà.

Secondo voi posso chiedere una disdetta volontaria dell'inquilino del contratto di locazione prima del punto 3?


Preciso che il proprietario si è reso disponibile a trovare una sistemazione agli attuali inquilini nel momento in cui la mia offerta fosse congrua e sono riuscito a mettermi in contatto con l'attuale inquilino che mi ha confermato verbalmente che nel momento in cui ci fosse una trattativa e con il supporto dell'agenzia sarebbe disposto a spostarsi in un'altra abitazione.

A chi mi posso rivolgere per avere una consulenza sulla stesura di tutta la parte contrattualistica? Consulente immobiliare? Notaio? Legale?

Grazie a quanti mi sapranno dare delle delucidazioni in merito.

 

[specialist]

Troppe sospensive (mutuo, abusi, inquilini). Non puoi tutelarti da tutto. Se qualcosa va storto sei nelle rogne e ci vuole poco. Ti conviene passare a un altro immobile.

 

[francesca63]

mia proposta d'acquisto irrevocabile con deposito fiduciario vincolata alla concessione del mutuo, alla regolarizzazione di un piccolo abuso edilizio e soprattutto all'uscita dell'inquilino entro il rogito previsto per la data gg/mm/aaaa;

Con simili condizioni sospensive, il venditore non sarà sicuro di aver venduto fino all’uscita dell’inquilino, che potrebbe avvenire anche il giorno prima del rogito, se gli accordi fossero quelli qui descritti.
Mi pare irrealistico procedere, a meno che l’inquilino non dia disdetta velocemente, e se ne vada appena ci sarà ok al mutuo.
Solo in quel momento (mutuo ok e casa libera) saresti davvero tutelato e potresti firmare un nuovo preliminare e versare la caparra.

Non mi fiderei delle parole dell’inquilino, che potrebbe giustamente volere una congrua buonuscita per lasciare la casa.
Mi pare che il venditore debba cercare un acquirente che non abbia bisogno di abitare la casa subito, e tu una casa libera da contratti di locazione.
Fai da te senza agenzia ?

 

[specialist]

nel momento in cui ci fosse una trattativa e con il supporto dell'agenzia sarebbe disposto a spostarsi in un'altra abitazione.

Fai da te senza agenzia ?

Sembrerebbe di no, altrimenti sarebbe ridicolo aver pensato di inoltrare una pda.

 

[thomthom]

Con simili condizioni sospensive, il venditore non sarà sicuro di aver venduto fino all’uscita dell’inquilino, che potrebbe avvenire anche il giorno prima del rogito, se gli accordi fossero quelli qui descritti.
Mi pare irrealistico procedere, a meno che l’inquilino non dia disdetta velocemente, e se ne vada appena ci sarà ok al mutuo.
Solo in quel momento (mutuo ok e casa libera) saresti davvero tutelato e potresti firmare un nuovo preliminare e versare la caparra.

Non mi fiderei delle parole dell’inquilino, che potrebbe giustamente volere una congrua buonuscita per lasciare la casa.
Mi pare che il venditore debba cercare un acquirente che non abbia bisogno di abitare la casa subito, e tu una casa libera da contratti di locazione.
Fai da te senza agenzia ?

Potrebbe aver senso fare la proposta di acquisto e dare tipo 2-3 mesi per l'ok del mutuo e la disdetta con uscita dell'inquilino prima di procedere con preliminare e versamento della caparra?

Cosa succede all'assegno di deposito consegnato in fase di offerta? Può in qualche modo essere trattenuto?

In che senso fai da te senza agenzia? Intendi acquisto direttamente dal proprietario?

 

[thomthom]

Troppe sospensive (mutuo, abusi, inquilini). Non puoi tutelarti da tutto. Se qualcosa va storto sei nelle rogne e ci vuole poco. Ti conviene passare a un altro immobile.

ok grazie. Quella è proprio l'ultima spiaggia. Stavo cercando di capire se di potesse portare avanti una trattativa in qualche modo.

 

[francesca63]

Sembrerebbe di no, altrimenti sarebbe ridicolo aver pensato di inoltrare una pda.

Hai ragione, non avevo dato il giusto rilievo a quel passaggio.
Ma allora se si tratta di un’agenzia che non è in grado di formulare una proposta come quella prospettata, e c’è bisogno di un “consulente”, forse non hanno nemmeno chiare le problematiche .
E infatti propongono case locate a famiglia di 4 persone a chi vorrebbe una casa libera…

 

[francesca63]

Potrebbe aver senso fare la proposta di acquisto e dare tipo 2-3 mesi per l'ok del mutuo e la disdetta con uscita dell'inquilino prima di procedere con preliminare e versamento della caparra?

Cosa succede all'assegno di deposito consegnato in fase di offerta? Può in qualche modo essere trattenuto?

In che senso fai da te senza agenzia? Intendi acquisto direttamente dal proprietario?

Ma perché una famiglia dovrebbe andare via gratis dalla casa dove vive, per venire incontro alle tue esigenze ?
Mi pare irrealistico .
Puoi pure provare, se hai tempo da perdere…l’assegno resterebbe in deposito all’agenzia, fino ad avveramento condizioni (mutuo, e uscita).
Ma questi dettagli dovrebbe saperteli spiegare l’agenzia.

 

[thomthom]

Ma perché una famiglia dovrebbe andare via gratis dalla casa dove vive, per venire incontro alle tue esigenze ?
Mi pare irrealistico .
Puoi pure provare, se hai tempo da perdere…l’assegno resterebbe in deposito all’agenzia, fino ad avveramento condizioni (mutuo, e uscita).
Ma questi dettagli dovrebbe saperteli spiegare l’agenzia.

L'inquilino aveva manifestato la volontà di uscire per primo, poi se venga indennizzato dal proprietario in qualche modo non mi è dato saperlo.

Andrebbe capito a sto punto cosa succede al deposito versato inizialmente qualora non si verifichino le condizioni per procedere con il preliminare

 

[Perizio]

Quando scade il contratto di affitto (sempre che ne abbiano sottoscritto uno)?