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  1. costoletto40

    costoletto40 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Salve a tutti, primo post!

    Sono in mezzo alla fase di trattativa "orale" per l'acquisto di una casa. Sarebbe un vero affare - ha tutto ciò che ci serve, e molto potenziale da sfruttare per renderla bellissima a un prezzo appetibilissimo. La casa era di proprietà di una signora anziana venuta a mancare l'anno scorso, e ora la proprietà è passata al figlio.

    Tuttavia, al momento, e dalla morte della signora, nella casa abita, a titolo "di riconoscenza" (parole della proprietaria), la badante straniera - con probabile marito e prole (abbiamo visto degli zainetti da bambino nell'ingresso quando siamo andati a vedere la casa la seconda volta) e gatti. A quanto abbiamo capito, non ci sono contratti legalmente validi in atto - la badante ci abita così, come ho detto prima, a titolo di riconoscenza e basta. Il proprietario ci ha assicurato che "appena le dico di andarsene se ne va". Ma siccome sappiamo di tanti casi simili che sono finiti molto male per la parte acquirente, ci rivolgiamo a voi.

    La casa ci piace molto, e tolto questo ostacolo, saremmo prossimi alla stesura della proposta d'acquisto, con relativa mini-caparra. C'è una maniera per tutelarci? Qualche clausola sospensoria per assicurarci che

    1) la casa sia libera da inquilini al momento del compromesso e
    2) gli inquilini non possano rivalersi in qualche modo su di noi in un secondo momento?

    E come possiamo formulare tali clausole? O è meglio lasciar stare questo acquisto?

    Concludo dicendo che fino ad ora siamo stati digiuni della materia immobiliare, e quindi ci troviamo un po' in alto mare. Finire in tribunale a dar battaglia è l'ultima cosa che vogliamo fare. Aiuto!
     
  2. Seya

    Seya Membro Attivo

    Altro Professionista
    Nella proposta fai includere che entro la data del compromesso la casa deve essere libera da cose e da persone altrimenti non procedere
     
    A GiuRes93, gmp, costoletto40 e ad altre 2 persone piace questo elemento.
  3. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Sottoscrivo.
     
    A gmp e costoletto40 piace questo messaggio.
  4. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    non è sufficiente, si dovrà anche prevedere una clausola a tutela in due aspetti. Contrattuali e economici.
    - la clausola in cui si prevede che se il conduttore non abbandona “con le buone” l’appartamento, il contratto si scioglie in automatico, senza cioè bisogno di andare dal giudice, ma dietro semplice dichiarazione dell’acquirente di volersi valere di tale diritto.
    Questa clausola che prevede l’immediata risoluzione del contratto di compravendita immobiliare qualora l’appartamento, contrariamente a quanto assicurato dal venditore, non venga rilasciato dal conduttore, è valida e da la possibilità di sciogliere il contratto. Quindi stabilire una data entro la quale l'immobile deve essere libero, se, a tale data, non avviene l’abbandono spontaneo dell’immobile, si potranno avere diverse alternative
    l’acquirente potrebbe optare di non avvalersi della “clausola risolutiva” del contratto e decidere di agire per le vie legali contro l’inquilino abusivo a suo rischio e pericolo.
    – l’acquirente potrebbe, invece, decidere di svincolarsi dal contratto e scioglierlo.
    Fossi in te mi farei seguire da un avvocato per disciplinare meglio questo aspetto importantissimo.
     
    A dormiente, GiuRes93, miciogatto e ad altre 2 persone piace questo elemento.
  5. miciogatto

    miciogatto Membro Supporter

    Privato Cittadino
    Aggiungerei anche un sopralluogo poco prima del rogito (ore) per accertarsi che l'immobile sia libero.
     
    A Bagudi e ab.qualcosa piace questo messaggio.
  6. costoletto40

    costoletto40 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Grazie mille per le risposte a tutti.

    Innanzitutto una domanda generale: quali potrebbero essere le possibili azioni della badante (+ famiglia), nel caso non volesse lasciare l'alloggio? Un amico ci ha parlato della possibilità che vada dal giudice di pace a richiedere un "tempo congruo" per abbandonare l'abitazione; se accordato, sarebbe per noi disastroso, visto che abbiamo una certa urgenza di trasferirci. Mi rendo conto che questa domanda sconfina nel campo legale, ma chiedere non fa mai male giusto? :ok:

    Gentilissima. Un'altra domanda: come possiamo scrivere tale clausola? Può essere fatto da noi o la stesura della clausola in sé (intendendo la dicitura) deve essere fatta necessariamente da un avvocato? Noi saremmo, al 100%, per lo svincolarci dal contratto e scioglierlo, nel caso l'inquilino non lasci la casa al momento del compromesso; non saremmo mai in grado economicamente ed emotivamente di inseguire l'inquilino abusivo in tribunale.

    Un'altra domanda. Mettiamo che al momento del compromesso la casa sia libera. Come possiamo essere sicuri che la (ex)badante rumena non spunti un giorno con qualche pretesa, post-acquisto?

    E' una situazione che ci dispiace molto perché la casa sarebbe perfetta. Purtroppo questo inghippo ci sta tarpando le ali.
     
  7. costoletto40

    costoletto40 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Ottimo consiglio... E se spuntasse che non se ne sono andati? Dopo che noi abbiamo già versato la caparra del compromesso? Da sudori freddi

    EDIT: Seriamente, come possiamo rivalerci sul venditore, nel caso appunto non si "sbarazzasse" dell'inquilina e della famiglia?
     
  8. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Alla condizione potete aggiungere la penale.
     
    A costoletto40 e ab.qualcosa piace questo messaggio.
  9. ab.qualcosa

    ab.qualcosa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    In tal caso il venditore sarà inadempiente, e dovrà almeno restituire il doppio della caparra...
    Il che significa adire le vie legali probabilmente, anche se con una ragionevole certezza di avere soddisfazione.
     
  10. costoletto40

    costoletto40 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Che tipo di penale, ad esempio?

    (Scusate tutti per le tantissime domande, come ho scritto nel primo post siamo completamente digiuni della materia. Grazie per tutte le gentili risposte).

    Aggiungo un riassunto del post originale per chi leggesse ora la conversazione:

    Vogliamo acquistare una casa ma al momento ci vive colei che fu la badante della ex proprietaria, defunta l'anno scorso. Il proprietario attuale ci ha assicurato che la badante se ne andrà appena le verrà chiesto, ma noi non ci fidiamo tanto - ci sono tantissime storie di badanti che poi rifiutano di andarsene dalla casa, resistendo perfino alle forze dell'ordine. Come possiamo tutelarci in sede di proposta d'acquisto e eventualmente compromesso e rogito?
     
  11. costoletto40

    costoletto40 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Grazie per la risposta! Sospettavo che la penale consistesse nel doppio della caparra, come avviene nel caso del ritiro da parte del venditore.
     
  12. ab.qualcosa

    ab.qualcosa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    No, aspetta.. Rosa parlava di qualcosa di diverso.
     
  13. costoletto40

    costoletto40 Membro Junior

    Privato Cittadino
    ?

    Forse sto facendo confusione. Credevo steste parlando della medesima cosa: la penale da imporre nel caso, post-compromesso (e post-versamento caparra confirmatoria), ma pre-rogito, la casa ancora non fosse libera. Mi sbaglio?
     
  14. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Prima di tutto, consultati con il Notaio e fatti predisporre una clausola blindata che ti tuteli.
    Ci vuole un compromesso fatto appositamente e chi meglio del Notaio, che paghi tu ?

    Post rogito non credo che la badante possa accampare diritti, ma io andrei con i piedi di piombo.

    Io non mi fido di queste assicurazioni verbali "tanto, appena glielo chiediamo, se ne va"...
    Voglio vederla uscita di casa con famiglia e mobili.
     
    A brina82, Seya e costoletto40 piace questo elemento.
  15. ab.qualcosa

    ab.qualcosa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    La penale può essere aggiuntiva rispetto alla caparra, che ovviamente si dà per scontata.
     
    A costoletto40 piace questo elemento.
  16. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Penale: es. 150 euro al giorno per ogni giorno di ritardo.
     
    A costoletto40 piace questo elemento.
  17. miciogatto

    miciogatto Membro Supporter

    Privato Cittadino
    Cambiate la serratura appena entrate ...
     
    A brina82 e costoletto40 piace questo messaggio.
  18. costoletto40

    costoletto40 Membro Junior

    Privato Cittadino
    :D

    Grazie a tutti! :idea: Allora, se ho capito bene, un iter di ciò che dobbiamo fare:

    1) Proposta d'acquisto: caparra minima e ci infiliamo una bella clausola (magari chiedendo aiuto all'avvocato) che scioglie automaticamente sia me che venditore da qualunque vincolo se badante parenti e relative cose non se ne sono andati al momento del compromesso;

    2) Compromesso: versiamo la caparra e dal notaio ci facciamo mettere una bella clausola per cui, se spuntasse che la badante è ancora accampata in casa, il venditore dovrebbe ridarci il doppio della caparra + penale (es. ciò che ha detto Bagudi);

    3) Rogito: prima del rogito sopralluogo, firma e preghiere di non incorrere in grane.

    Domande:

    a) Ma il cambio della serratura non possiamo richiedere che venga fatto dal venditore prima, o al momento del compromesso?

    b) Ho letto su internet di inquilini abusivi più o meno in una condizione simile che al momento dello sfratto distruggono infissi, impianti, etc. Si può inserire una clausola al momento della proposta d'acquisto che subordina la firma del compromesso al mantenimento delle condizioni PRESENTI della casa? (Giusto per pararsi da tutti i fronti :confuso:)

    c) Secondo voi, la presenza di questo inquilino abusivo può giustificare un abbassamento dell'offerta da parte nostra? La casa, per la zona in cui è, per le sue dimensioni, per il suo potenziale, è a tutti gli effetti sottoprezzo. Sospetto che sia rimasta invenduta e che il suo prezzo sia così basso anche per la questione di questo inquilino (come noi, sospetto che vari potenziali acquirenti appena hanno sentito parlare di badante rumena installata da un anno se la sono data a gambe). Noi pensavamo di offrire un 10% in meno rispetto al prezzo esposto; i venditori mi sembrano abbastanza ben disposti a vendere... Via, in poche parole, secondo voi si può spuntare un prezzo più favorevole?
     
  19. miciogatto

    miciogatto Membro Supporter

    Privato Cittadino
    Non ha senso. La serratura la cambi tu non appena entri in casa.
     
    A brina82 piace questo elemento.
  20. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    no, se nel contratto la parte venditrice si impegna a liberare l'immobile.
     

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