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Andrea Colombo

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Buongiorno a tutti,
leggo con attenzione da molto tempo il vostro forum, ma ho deciso di iscrivermi solo oggi per porvi un quesito (spero sia la sezione giusta). Stavo per acquistare una casa a schiera tramite agenzia in una zona abbastanza prestigiosa e richiesta, ma ho scoperto solo in un secondo momento che la casa attuale era stata acquisita con una permuta dal proprietario scambiandola con quella (più grande) dell'inquilino che attualmente abita quella che vorrei acquistare e non riusciva più a pagare col mutuo quella grande. Dalle dichiarazioni fatte dall'attuale inquilino nell'atto di compravendita pare che le pendenze siano state cancellate (l'atto è di dicembre e la dichiarazione dell'inquilino dice che la pendenza 'Verrà cancellata'). Da aggiungere che il mio agente non mi aveva detto nulla di questa permuta (l'ho scoperto da solo) dicendo che non era una cosa importante, così come ha detto di ignorare il fatto che la casa potesse avere un potenziale problema alle colonne del portico (nelle case nei paraggi costruite dalla stessa ditta ci sono stati dei casi nelle quali si sono spostate!). Nel frattempo ho chiesto parere ad un consulente esperto che mi ha detto di offrire, a causa di questi tematiche, il 20% in meno di quanto richiesto (in precedenza ed a voce avevo offerto il 5% in meno del prezzo inizale e l'offerta era stata accettata, ma alla luce di queste scoperte ci siamo seduti per rinegoziare). Alla luce di quanto emerso sono dei parametri adeguati per poter avanzare una richiesta così bassa? E' concreto il rischio di acquistare una casa che è stata acquisita con una permuta?
Grazie per l'attenzione e per chi vorrà aiutarmi.
Andrea
 

francesca63

Membro Storico
Privato Cittadino
la casa attuale era stata acquisita con una permuta dal proprietario scambiandola con quella (più grande) dell'inquilino che attualmente abita quella che vorrei acquistare e non riusciva più a pagare col mutuo quella grande
Non è molto chiaro perché parli di inquilino, e comunque non si capisce quale sia il problema; il mutuo è stato estinto ? E'quella la "pendenza" che deve essere cancellata, secondo l'atto ?
E' concreto il rischio di acquistare una casa che è stata acquisita con una permuta?
Quale rischio ? La permuta non comporta rischi particolari, anche se bisognerebbe leggere l'atto per capire bene la situazione.
Nel frattempo ho chiesto parere ad un consulente esperto che mi ha detto di offrire, a causa di questi tematiche, il 20% in meno di quanto richiesto
Per la permuta nessun ribasso; per il problema strutturale bisognerebbe approfondire.
Se è un problema serio , meglio non comprare del tutto.
Ma sembrano dicerie, oltretutto per immobili diversi, posti altrove.
Alla luce di quanto emerso sono dei parametri adeguati per poter avanzare una richiesta così bassa?
Mi pare non si emerso nulla di certo.
 

Andrea Colombo

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Non è molto chiaro perché parli di inquilino, e comunque non si capisce quale sia il problema; il mutuo è stato estinto ? E'quella la "pendenza" che deve essere cancellata, secondo l'atto ?

Quale rischio ? La permuta non comporta rischi particolari, anche se bisognerebbe leggere l'atto per capire bene la situazione.

Per la permuta nessun ribasso; per il problema strutturale bisognerebbe approfondire.
Se è un problema serio , meglio non comprare del tutto.
Ma sembrano dicerie, oltretutto per immobili diversi, posti altrove.

Mi pare non si emerso nulla di certo.
Grazie per la risposta.
L'inquilino attuale è la persona che ha fatto la permuta con il proprietario (andrebbe via a fine mese), ma nell'atto di compravendita dichiara che il mutuo è estinto e di conseguenza la pendenza sarà cancellata senza allegare il documento che attesta questa cancellazione (è una 'zona un po' grigia' dell'atto).
Per quanto riguarda il potenziale problema strutturale: la ditta che ha costruito le case è la medesima ed il problema negli ultimi tre anni ha riguardato 3 case circostanti (in un complesso di circa una 20ina di case). Non si tratta di dicerie dato che le fonti sono: l'amministrazione attuale del complesso che ci ha confermato questi episodi ed il mio consulente che ha ottenuto questa informazione da un venditore in passato di altre case del complesso .
 

francesca63

Membro Storico
Privato Cittadino
L'inquilino attuale è la persona che ha fatto la permuta con il proprietario(andrebbe via a fine mese)
Quindi è l'ex proprietario, che continua a vivere li ?
Ha un contratto di affitto ?
Per il mutuo estinto bisognerebbe leggere tutto l'atto; comunque se la cancellazione dell'ipoteca c'è stata, basta fare una visura e controllare.
Per quanto riguarda il potenziale problema strutturale:
Proprio perche solo potenziale, o approfondisci, o è come non ci fosse.
 
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Andrea Colombo

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Quindi è l'ex proprietario, che continua a vivere li ?
Ha un contratto di affitto ?
Per il mutuo estinto bisognerebbe leggere tutto l'atto; comunque se la cancellazione dell'ipoteca c'è stata, basta fare una misura e controllare.

Proprio perche solo potenziale, o approfondisci, o è come non ci fosse.
Sì è l'ex proprietario che vive lì fino alla fine del mese. Aveva un contratto fino a Giugno (dall'atto), poi le è stato concesso 'in amicizia' fino alla fine di settembre. Come faccio a fare tale misura per controllare?
Per approfondire potrei far fare una perizia ad un geometra/architetto ad esempio?
Rispetto alla provvigione perl'agenzia, sempre secondo il mio consulente, sarebbe lecito chiedere qualcosa in meno proprio per queste dinamiche 'fastidiose' e sottaciute. E' lecito?
 

francesca63

Membro Storico
Privato Cittadino
Sì è l'ex proprietario che vive lì fino alla fine del mese.
Devi indicare in proposta che la casa deve essere libera al rogito; se non se ne andrà, il venditore sarà responsabile nei tuoi confronti.
Come faccio a fare tale misura per controllare?
Falla fare al notaio, o all'agente, o al tuo "consulente" ( che però mi pare ti consigli cosi cosi).
Per approfondire potrei far fare una perizia ad un geometra/architetto ad esempio?
Si certo; ma devi essere consapevole che, se poi non accettano la tua proposta ( la proposta verbale non ha alcun valore), avrai pagato per nulla.
Rispetto alla provvigione perl'agenzia, sempre secondo il mio consulente, sarebbe lecito chiedere qualcosa in meno proprio per queste dinamiche 'fastidiose' e sottaciute.
Non ci sono dinamiche fastidiose; nel senso che la permuta è un modo lecito per diventare proprietario, che non dà problemi particolari.
E il problema struturale è solo ipotetico.
Non vedo cosa avrebbe dovuto dirti in merito l'agenzia.
 

Andrea Colombo

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Devi indicare in proposta che la casa deve essere libera al rogito; se non se ne andrà, il venditore sarà responsabile nei tuoi confronti.

Falla fare al notaio, o all'agente, o al tuo "consulente" ( che però mi pare ti consigli cosi cosi).

Si certo; ma devi essere consapevole che, se poi non accettano la tua proposta ( la proposta verbale non ha alcun valore), avrai pagato per nulla.

Non ci sono dinamiche fastidiose; nel senso che la permuta è un modo lecito per diventare proprietario, che non dà problemi particolari.
E il problema struturale è solo ipotetico.
Non vedo cosa avrebbe dovuto dirti in merito l'agenzia.
Ovviamente il mio consulente cerca di farmi risparmiare il più possibile ed in questo periodo in cui non si vendono benissimo gli immobili nella nostra zona segue anche un po' le tendenze del mercato.
A conti fatti e secondo la sua opinione, pertanto, dovrei riproporre il 5% in meno e basta così come ho fatto inizialmente?
Il mio problema non è quello che se ne vada o meno, bensì quello di avere la certezza totale che non ci siano pendenze altrui su questa casa.
Mi permetta di ribadire che così ipotetico il problema strutturale non è , anche la proprietà stessa non ha gradito l'omissione, ai tempi dell'acquisto (possiede anche altre case nel complesso) dall'amministrazione ritenendola una casistica di danni oltre la media (sono case di inizio anni 2000) in un breve periodo. A tal proposito ed a fine trattativa conta di rivalersi in qualche misura anche con l'amministrazione (quantomeno così mi è stato detto).
 

francesca63

Membro Storico
Privato Cittadino
Ovviamente il mio consulente cerca di farmi risparmiare il più possibile ed in questo periodo in cui non si vendono benissimo gli immobili nella nostra zona segue anche un po' le tendenze del mercato.
Comprensibile; trattare la provvigione è lecito, ma non dovuto.
A conti fatti e secondo la sua opinione, pertanto, dovrei riproporre il 5% in meno e basta così come ho fatto inizialmente?
Non conosco l'immobile e il prezzo; ma dubito che il venditore accetti una proposta inferiore a quanto detto in un primo momento.
Peraltro, una proposta seria con assegno di caparra è l'unico modo per trattare.
Puoi provare a offrire meno, ma il venditore potrebbe irrigidirsi.
Il mio problema non è quello che se ne vada o meno, bensì quello di avere la certezza totale che non ci siano pendenze altrui su questa casa.
Il discorso vale per ogni immobile; basta fare i controlli necessari, tramite agente, notaio o consulente.
Mi permetta di ribadire che così ipotetico il problema strutturale non è , anche la proprietà stessa non ha gradito l'omissione, ai tempi dell'acquisto (possiede anche altre case nel complesso) dall'amministrazione ritenendola una casistica di danni oltre la media (sono case di inizio anni 2000) in un breve periodo.
Forse sono io che non capisco; la casa che ti interessa ha problemi strutturali ?
Se si, io non comprerei.
Se no, non c'è problema.
Se vuoi stare tranquillo, approfondisci.
A tal proposito ed a fine trattativa conta di rivalersi in qualche misura anche con l'amministrazione (quantomeno così mi è stato detto).
Cosa c'entra l'amministratore ?
E' il costruttore responsabile per i vizi strutturali.
E, nei tuoi confronti, se comprerai, lo è il venditore, soprattutto se è consapevole che c'è un problema concreto e non te lo dice.

P.S. nel forum ci diamo preferibilmente del tu.
Interverranno anche altri, immagino, e potrai vedere altri pareri.
 

Andrea Colombo

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Comprensibile; trattare la provvigione è lecito, ma non dovuto.

Non conosco l'immobile e il prezzo; ma dubito che il venditore accetti una proposta inferiore a quanto detto in un primo momento.
Peraltro, una proposta seria con assegno di caparra è l'unico modo per trattare.
Puoi provare a offrire meno, ma il venditore potrebbe irrigidirsi.

Il discorso vale per ogni immobile; basta fare i controlli necessari, tramite agente, notaio o consulente.

Forse sono io che non capisco; la casa che ti interessa ha problemi strutturali ?
Se si, io non comprerei.
Se no, non c'è problema.
Se vuoi stare tranquillo, approfondisci.

Cosa c'entra l'amministratore ?
E' il costruttore responsabile per i vizi strutturali.
E, nei tuoi confronti, se comprerai, lo è il venditore, soprattutto se è consapevole che c'è un problema concreto e non te lo dice.

P.S. nel forum ci diamo preferibilmente del tu.
Interverranno anche altri, immagino, e potrai vedere altri pareri.
Se dovesse irrigidirsi non è un problema, andrò su un altro immobile. Mi sono, comprensibilmente, irrigidito anche io rispetto alla gestione dell'agente pertanto credo che l'offerta sarà comunque inferiore a prescindere. Avevamo già scritto e concordato la prima proposta così come avevo già pronto assegno intestato al proprietario e fotocopia, ma di comune accordo abbiamo poi deciso di non firmare per approfondire queste dinamiche emerse.
L'amministratore è stato sentito da me per confermare i problemi avvenuti agli immobili negli ultimi anni, così come era stato sentito a suo tempo dal proprietario attuale prima dell'acquisto di varie case del complesso un paio di anni fa. L'agente mi ha riportato che prima dell'acquisto il proprietario si fosse sentito per eventuali problematiche alle case e questi episodi erano stati sottaciuti anche a lui (sono emersi solo grazie al mio consulente che ha contatattato un altro venditore di case del complesso che ha, appunto, fatto emergere i problemi delle case...Prima di allora erano solamente gli attuali inquilini che si erano risolti ognuno i propri problemi a proprie spese ovviamente).
Non è mia intenzione andarmi a cercare una casa con un problema strutturale, ma se devo accettare il rischio di comprarla vorrei potere avere da parte un tesoretto di 10000€ per ovviare al potenziale danno, credo sia lecito.
Ad ogni modo ho chiesto chiarimenti per l'atto e le 'zone grigie', poi nei prossimi giorni concorderò la nuova offerta. Se sarà possibile sedersi e mettere per iscritto bene, diversamente ognuno per la sua strada.
 

PyerSilvio

Membro Storico
Agente Immobiliare
Rispetto alla provvigione perl'agenzia, sempre secondo il mio consulente, sarebbe lecito chiedere qualcosa in meno proprio per queste dinamiche 'fastidiose' e sottaciute. E' lecito?
Ed eccolo qua.

Gira e rigira si arriva sempre nello stesso posto.

Se, come dice il tuo consulente, di conserva con amministratori, ex proprietari ed i loro merli indiani, la casa e' un fabbricato dalle strutture pericolanti, allora occorre non comperare.

Resta inteso, che se la casa e' conforme alle progettazioni depositate al comune di riferimento, che ha concessionato le costruzioni, se fossero pericolanti come sostenete, il comune stesso sarebbe responsabile.

Una diminuzione del prezzo e o delle commissioni di intermediazione, non incideranno e non cambieranno la bonta' del fabbricato.

Se vuoi abbattere il prezzo vai a fare una proposta per il tramite del mediatore.
Senza piagnucolare e prima di attivare inutilmente tecnici e sedicenti esperti vari.

Che la proposta venga accettata non e' per nulla scontato.
 

Andrea Colombo

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Ed eccolo qua.

Gira e rigira si arriva sempre nello stesso posto.

Se, come dice il tuo consulente, di conserva con amministratori, ex proprietari ed i loro merli indiani, la casa e' un fabbricato dalle strutture pericolanti, allora occorre non comperare.

Resta inteso, che se la casa e' conforme alle progettazioni depositate al comune di riferimento, che ha concessionato le costruzioni, se fossero pericolanti come sostenete, il comune stesso sarebbe responsabile.

Una diminuzione del prezzo e o delle commissioni di intermediazione, non incideranno e non cambieranno la bonta' del fabbricato.

Se vuoi abbattere il prezzo vai a fare una proposta per il tramite del mediatore.
Senza piagnucolare e prima di attivare inutilmente tecnici e sedicenti esperti vari.

Che la proposta venga accettata non e' per nulla scontato.
Non vorrei cogliere la provocazione rispetto al termine ''piagnucolare'' dato che non è di certo il mio hobby preferito quello di mettermi a rispondere a tono al primo sconosciuto che starnazza. Per un gioco fine a sè stesso.
Ad ogni modo... Partendo dal presupposto che, a mie spese, posso attivare chi stradiavolo mi pare e piace ho deciso di scegliere il consulente proprio per le modalità poco chiare dell'agente di riferimento ed a conti fatti sono felicissimo della scelta effettuata.
Sono soddisfatto e lo rifarei e lo rifarò se servirà in futuro dato che l'agente non è stato in grado di fugare molti dei miei dubbi sull'atto della permuta e sulla storia della casa, a prescindere dal rischio del problema alle colonne dell'immobile.
Forse non hai letto il mio ultimo intervento, ma ho precisato per bene che se la proposta non verrà accettata ce ne faremo una reciproca ragione.
In passato abbiamo acquistato un'altra casa tramite agenzia, con provvigione del 5% più IVA, senza batter ciglio. Per un lavoro fatto bene però.
 

Slartibartfast

Membro Assiduo
Agente Immobiliare
Se dovesse irrigidirsi non è un problema, andrò su un altro immobile. Mi sono, comprensibilmente, irrigidito anche io rispetto alla gestione dell'agente pertanto credo che l'offerta sarà comunque inferiore a prescindere. Avevamo già scritto e concordato la prima proposta così come avevo già pronto assegno intestato al proprietario e fotocopia, ma di comune accordo abbiamo poi deciso di non firmare per approfondire queste dinamiche emerse.
L'amministratore è stato sentito da me per confermare i problemi avvenuti agli immobili negli ultimi anni, così come era stato sentito a suo tempo dal proprietario attuale prima dell'acquisto di varie case del complesso un paio di anni fa. L'agente mi ha riportato che prima dell'acquisto il proprietario si fosse sentito per eventuali problematiche alle case e questi episodi erano stati sottaciuti anche a lui (sono emersi solo grazie al mio consulente che ha contatattato un altro venditore di case del complesso che ha, appunto, fatto emergere i problemi delle case...Prima di allora erano solamente gli attuali inquilini che si erano risolti ognuno i propri problemi a proprie spese ovviamente).
Non è mia intenzione andarmi a cercare una casa con un problema strutturale, ma se devo accettare il rischio di comprarla vorrei potere avere da parte un tesoretto di 10000€ per ovviare al potenziale danno, credo sia lecito.
Ad ogni modo ho chiesto chiarimenti per l'atto e le 'zone grigie', poi nei prossimi giorni concorderò la nuova offerta. Se sarà possibile sedersi e mettere per iscritto bene, diversamente ognuno per la sua strada.
io una casa con problemi strutturali la comprerei come rustico da ristrutturare o demolire e ricostruire. O meglio ancora, non la comprerei per niente.

Non vorrei cogliere la provocazione rispetto al termine ''piagnucolare'' dato che non è di certo il mio hobby preferito quello di mettermi a rispondere a tono al primo sconosciuto che starnazza. Per un gioco fine a sè stesso.
Ad ogni modo... Partendo dal presupposto che, a mie spese, posso attivare chi stradiavolo mi pare e piace ho deciso di scegliere il consulente proprio per le modalità poco chiare dell'agente di riferimento ed a conti fatti sono felicissimo della scelta effettuata.
Sono soddisfatto e lo rifarei e lo rifarò se servirà in futuro dato che l'agente non è stato in grado di fugare molti dei miei dubbi sull'atto della permuta e sulla storia della casa, a prescindere dal rischio del problema alle colonne dell'immobile.
Forse non hai letto il mio ultimo intervento, ma ho precisato per bene che se la proposta non verrà accettata ce ne faremo una reciproca ragione.
In passato abbiamo acquistato un'altra casa tramite agenzia, con provvigione del 5% più IVA, senza batter ciglio. Per un lavoro fatto bene però.
Le modalità poco chiare dell'agente le vedi solo tu. Il fatto che ci sia una permuta conta esattamente 0, se hai saputo tu per vie traverse che le strutture hanno forse problemi, come cavolo poteva sognarselo l'agente immobiliare?
Il consulente va benissimo, ma che ogni scusa sia buona per pagare meno o niente l'agenzia non mi pare una gran consulenza...
 

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