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  1. ninof

    ninof Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    salve a tutti avrei un quesito un po' delicato:

    Un palazzo d'epoca, proprietà di mia nonna, era stato lasciato alle due figlie (mia madre e sua sorella). Da sempre, l'androne con la scala e il pianerottolo, è stato considerato proprietà comune indivisa. Nell'appartamento di nostra proprietà ci viviamo solo saltuariamente, l'altro invece è occupato dagli zii. L'androne è sempre stato usato come parcheggio da questi parenti, anche se è sempre stato assodato essere proprietà comune. Diciamo che abbiamo tollerato bonariamente, visto che loro vivono lì stabilmente.
    Anni fa, i miei vendettero una porzione di terrazzo al piano agli zii, i quali intendevano probabilmente edificare un piccolo appartamento, e dotarlo di un ingresso attraverso una nuova porta aperta sul pianerottolo, come fu espressamente autorizzato dal venditore nell'atto. Il terrazzo era attiguo al loro, per cui di fatto veniva annesso alla proprietà, sia pure (forse) con creazione di altra particella catastale, ma il numero di proprietari non cambiava.
    Se non che, anni dopo, in seguito a donazione del terrazzo ad una loro figlia, da quest'ultima viene realizzato il detto appartamentino, e ora ci sentiamo dire che l'androne la scala e il pianerottolo sono per 2/3 proprietà "loro" e 1/3 proprietà nostra. Ciò è emerso al momento di liquidare alcuni lavori di imbiancatura e ripristino della scala, in quanto ci viene chiesto solo 1/3 della spesa.
    Io mi chiedo: ma il fatto che io venda una terrazza, sia pur edificabile, e che 15 anni dopo la nuova proprietaria per donazione decida di costruire una casa, può comportare improvvisamente l'acquisizione da parte sua di un diritto di proprietà sull'androne e gli altri spazi comuni? A me pare che gli si debba garantire un semplice diritto di passaggio, oppure potrebbe diventare comproprietaria dell'altra metà, e presumo solo in base ad un ulteriore atto tra lei e sua madre. La cosa è importante sia per la questione parcheggio, che perchè mi pare assurdo di trovarmi in minoranza solo per aver venduto una terrazza 15 anni fa, senza che fosse specificato nulla nell'atto in merito alla comproprietà dell'androne...!
    sarò grato per eventuali risposte, o a chi vorrà segnalarmi sentenze o forum dove trovare informazioni.
     
  2. acquirente

    acquirente Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    L' androne e' parte comune....................lo dice la parola stessa.
     
  3. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    ... e proprio per questo sorge il problema della attribuzione delle quote di competenza ...

    Il quesito non è banale: e purtroppo non so se la risposta sia altrettanto banale.

    Da come nino ha descritto i fatti, androne e scala a parer mio non si configurerebbero come "comunione", bensì dovrebbero essere considerati alla stregua di parti comuni condominiali. Le evoluzioni successive, con l'aggiunta di una u.i. vanno poi in questa direzione.

    Dal punto di vista utilitaristico è evidente la contraddizione in essere: se ci fosse solo il problema della ripartizione delle spese, in fondo vedersi attribuire una quota inferiore non sarebbe certo uno svantaggio; dal punto di vista invece dei diritti, questo va a peggiorare il diritto d'uso (ad esempio prima parcheggiava 6 mesi l'anno, adesso solo 4..).

    Credo che la soluzione si possa trovare solo concordando un "nuovo" regolamento condominiale, da registrare, che definisca diritti, doveri, ed usi ammessi.

    Faccio ancora una considerazione:
    - di una cosa comune tutti hanno lo stesso diritto d'uso, ma nessuno può usarne in modo tale che impedisca ad un altro il pari uso
    - Le spese di manutenzione incidono sempre per quota di proprietà. (salvo pattuizioni particolari)

    Quindi l'uso dell'androne come parcheggio, a maggior ragione se esclusivo, è sempre contestabile, la quota di spese di pertinenza rimane invece invariante.
     
  4. ninof

    ninof Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Il problema è che non mi va di trovarmi in minoranza mentre prima ero al 50%. Chiaro che meno spese mi agevola ma il punto non è questo...
    Aggiungo che... se dividessi la mia casa in 2 allora aumenterei la mia quota nuovamente???Mi pare un paradosso
     
  5. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Capisco il tuo punto di vista, che comunque richiede un piccolo correttivo.
    Se assumi che originariamente l'androne fosse comune al 50% cadauno, la percentuale si è poi modificata cedendo il terrazzo. Di quanto è diminuita? Questo è più difficile a stabilirsi, perchè bisogna valorizzare la terrazza; comunque fosse anche valorizzata 0,01% la tua è comunque diventata una quota di minoranza relativa.
    Poi sulla terrazza è stato edificato. Suppongo che il terreno sul quale insisteva la terrazza fosse già della zia, altrimenti forse ti spettava un diritto di superficie. In ogni caso la nuova u.i. ha comportato un aggravamento di servitù sulla parte comune, che se accettata con la vendita del terrazzo non ha comportato specifici indennizzi.
    Oggi quindi fotografando la situazione, e considerando compensati i preesistenti diritti con l'atto di vendita del terrazzo, i toui zii o chi per esso hanno incrementato la quota di maggioranza sulle parti comuni. (il valore non posso stabilirlo da qua)

    se dividessi, forse no, anche se introdurresti una sorta di aggravamento di servitù che potrebbe non esserti concesa dagli zii (è solo un esempio teorico), ma se sopraelevassi la tua porzione forse che non utilizzeresti le scale e l'androne comune preesistente? Dopodichè da 2 unità originarie, verrebboro a coesistere 4 u.i. di differente metratura: ancora "condominuio docet".
    Parafrasando, "così è, almeno a me pare ....!";)
     
  6. ninof

    ninof Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    ma perché mai se io ho venduto un pezzo di terrazza, automaticamente ho ceduto un pezzo di androne? Negli ultimi anni, dopo la vendita del terrazzo, ho sempre pagato metà spese, oggi improvvisamente mi ritrovo depauperato perché i parenti costruiscono sulla "loro" terrazza, e dico "loro" perchè il fatto che l'abbia venduta io 15 anni fa poco c'entra. Poi loro hanno edificato l'appartamentino sulla porzione acquistata 15 anni fa, e su parte di terrazzo che era loro dall'atto della divisione ereditaria.
    Inoltre, la loro casa (ossia la parte della casa originaria che mia nonna aveva assegnato a loro) è sempre stata più grande e di valore maggiore della nostra, ma si è sempre fatto tutto a metà.
     
  7. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Tu sei un professionista, non so in che ramo, in ogni modo non credo di aver niente da insegnarti e non ho la sfera di cristallo: hai chiesto un parere, io ho risposto in base alla mia personale esperienza che ha vissuto situazioni analoghe, e nulla più.

    Come dicevo, non credo il tuo specifico caso sia contemplato da qualche legge "ad personam"; quindi ho provato a fare deduzioni.

    Intanto la definizione dei diritti e doveri purtroppo dovevano essere chiarite ab origine, cosa che non succede mai, e parlo per esperienza diretta simile.

    Il fatto che sull'atto di vendita fosse autorizzata la eventuale costruzione aggiuntiva, che comportava un aggravamento sui diritti di passaggio nell'androne non gioca a tuo favore.
    A priori poteva essere stipulata qualunque convenzione, anche in caso di amplamenti successivi.
    A posteriori di fatto la realtà è cambiata: se qualcuno di voi pretende la costituzione di condominio, è giocoforza pesare le rispettive quote attualmente presenti.

    Dicevo anche che può forse essere più conveniente per te appellarti alla semplice "comunione" su androne e scale, normata in modo diverso rispetto al condominio, ribadendo il tuo principio del 50%. Senti, se ritieni, un parere di un legale e di un tecnico (geometra o simile). Qualcuno sul forum ha suggerimenti in proposito? Auguri.
     
  8. ninof

    ninof Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Grazie, ci tengo a precisare che nell'atto di vendita della terrazza non si faceva alcun riferimento alla faccenda della edificazione successiva. Si vendeva una terrazza punto e basta, senza aggravio di servitu' o accenni alle mutate quote di comproprieta'. Si autorizzava l'apertura di una porta per accedere al terrazzo dal pianerottolo comune. Riguardi all'immobile, parliamo di un atrio
    d'ingresso di un palazzo antico di un certo pregio, con una bella scala.
    Io sono architetto, il mio notaio dice che la scala resta in comproprieta' al 50%, ma il marito di mia cugina, nuovo proprietario, e' avvocato...
     
  9. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Con gli "azzeccagarbugli" è sempre una faccenda rognosa. Ma si può sempre usare il loro metodo: fatti spiegare le ragioni ed il fondamento giuridico per cui l'avvocato ed il notaio sostengono le loro tesi: buon metodo è anche chiedere loro perchè escludono l'ipotesi avversa. In fondo nessuno deve pensare a priori di avere la risposta giusta, ed è giusto cercare di capire e approfondire, da parte di tutte le parti in causa, con la massima apertura mentale.
    Le opinioni, sia pur autorevoli, rimangono opinioni fino a che non sono contestualizzate e condivise.

    Immagino che l'avvocato interpreti la situazione come condominio
    Il notaio come comunione.
    Personalmente il notaio mi darebbe più fiducia, per il tipo di ruolo che normalmente esplica. Questo non vuol dire che l'avvocato non riesca a farsi dar ragione.
    La discriminazione tra i due concetti nel tuo caso potrebbe essere sottile: fammi sapere cosa risponderanno i due . A risentirci.
     

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