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Ferr_uccio

Membro Ordinario
Privato Cittadino
Abito al terzo piano di un condominio e nel vano scala, alla destra del mio ingresso, c'è un finestrone (non apribile) per raccogliere la luce esterna, preciso che tutto il vano scala è molto buio e l'unica fonte di luce nel pianerottolo è quella. Nel retro della finestra c'è il terrazzo di proprietà di un'altro condomino (confinante con la finestra "molto strano mi dicono", ho sentito dire da un'altro condomino che ha l'appartamento sotto al suo che gli ultimi 50/70 cm. del terrazzo "originariamente lì finiva" dal finestrone è stato da lui condonato, tutti gli altri in quella medesima situazione non lo sa) il quale ha montato davanti alla finestra un'armadio che nella misura di almeno un 50% ostruisce il passaggio di luce nel vano scala. Dopo averglielo fatto presente, il proprietario del terrazzo mi risponde che gli dispiace ma lui nel suo terrazzo fa quello che gli pare. A me viene a meno la luce nel vano scala la quale presumo sia un bene comune che vada tutelato, per cui non sono d'accordo. L'ho fatto presente più volte all'amministratore del condominio, mi risponde che ho ragione però continua a dirmi che farà scrivere all'avvocato del condomino affinchè intervenga in quanto è già stato deliberato dall'assemblea più di un'anno fa di chiedere al proprietario del terrazzo di rimuovere l'armadio in quanto ostacola la luce all'interno scala. Nulla si muove. Aggiungo che il proprietario ha scritto all'amministratore dopo essere stato da quest'ultimo contattato in merito che il problema non sussiste citando " l'art. 1122 c.c. vieta al condomino di eseguire, nel piano o nella porzione di piano di sua proprietà, soltanto quelle opere che elidano o riducano in modo apprezzabile le utilità conseguibili dalla cosa comune (Cass. 28-5-2007 n. 12491) o che possano danneggiare le parti comuni dell'edificio o che rechino altrimenti pregiudizio alla proprietà comune (Cass. 29-4-2005 n. 8883), evenienze nella specie escluse. Vi posso garantire a mio avviso che si tratta di una valutazione molto arbitraria. Cosa posso e/o debbo fare? Ho ragione? Ho torto? Debbo rivolgermi ad un legale, in questo caso contro l'amministratore da me più volte sollecitato ad agire. Mi sento molto preso in giro ed ho tutta la volontà di fare rispettare ciò che è un mio diritto.
Grazie per qualunque suggerimento e consiglio. Ferruccio.
(nel suo terrazzo può fare quello che vuole senza però creare danno ad altri)
***************
 

Bagudi

Moderatore
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
Ho chiesto a una nostra utente, amministratrice di condominio molto preparata, cosa ne pensa.
Tu non devi fare niente...
 

bit100

Membro Assiduo
Amm.re Condominio
In questo caso è il Regolamento di Condominio che traccia le linee guida per quanto riguarda il posizionamento di oggetti sui balconi che non dovrebbero vedersi dalla strada per non rovinare il decoro architettonico dello stabile. Ma in questo caso in cui un manufatto addirittura toglie la luce di un vano scala ci viene in aiuto l articolo 1102 che dice ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. l'esercizio del diritto del singolo sulle parti di sua esclusiva proprietà non può ledere il godimento dei diritti degli altri sulle cose comuni. Il concetto di “danno” non va limitato al danno materiale, inteso come modificazione della conformazione esterna o dell'intrinseca natura della cosa comune, ma deve essere esteso al danno conseguente alle opere che annullano o comunque riducono apprezzabilmente le unità ritraibili dalla cosa comune, anche se di ordine estetico. in condominio vige la regola Che tutto è possibile se il possibile non reca danni agli altri. Dovrá obbligatoriamente essere l'amministratore pagato per far rispettare il Regolamento condominiale e anche le delibere assembleari a premunirsi immediatamente tramite strumenti legali a porre fine all' anomala situazione. Cosa buona è chiedere con alcuni condomini possibilmente i capi scala o consiglieri un incontro con l'amministratore è s ollecitarlo a risolvere il tutto pena la sua revoca (possibile perchè nel mandato che gli si è conferito rientra nei suoi compiti far rispettare nel limite della legge le decisioni dell'assemblea. Claudia@
 
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Ferr_uccio

Membro Ordinario
Privato Cittadino
Gentilissima Sig.ra Claudia, la ringrazio per la risposta, le chiedo però cosa intende per "ridurre apprezzabilmente le unità ritraibili dalla cosa comune". Se la mia lamentela nasce dal fatto che mi viene oscurata parte della luce la replica come ho già scritto è esattamente opposta, ed esattamente colui che ha messo l'armadio ritiene che la luce che entra è più che sufficiente, per cui può tranquillamente tenersi l'armadio nonostante sia già stato verbalizzato ed invitato a toglierlo in quanto oscura il vano scala. Che serva una perizia del caso? Non saprei neanche a chi rivolgermi. Aggiungo, come ho già fatto notare che gli ultimi 50 o 70 cm. del terrazzo di esclusiva proprietà che ora confina con la finestra in questione in origine c'era un muretto il quale privava proprio di confinare con la finestra. Ora al posto del muretto c'è una grata. Presumo da puro incompetente che molto probabilmente servisse proprio per evitare che accadesse ciò. Non posso chiedere l'aiuto di altri condomini in considerazione del fatto che tutti quelli che hanno gli appartamenti da quella parte hanno fatto abbattere il muretto per ampliare il proprio terrazzo sino alle finestre che danno luce sul vano scala. Lo stabile è stato costruito verso la fine degli anni 70. Non so se il tutto è stato condonato, per quanto mi riguarda sono a conoscenza solo di un condono di specie fatto circa un'anno fa per effetto di una compravendita. L'amministratore è succube di una certa maggioranza per cui tende sempre a sminuire e a lasciar perdere. Io sto raccogliendo i dati necessari per andare avanti e far valere i miei diritti. Come posso fare a sapere se il terrazzo che a me interessa e danneggia è stato condonato o no? Questo a prescindere dal discorso luce. Il decoro del palazzo in questo caso non fa testo anche perchè il tutto è dentro una nicchia invisibile dalla strada e nel retro non c'è nulla. Ringrazio sin d'ora per la risposta, sarei anche disposto ad appofondire il tutto con qualche legale specializzato ovviamente a gradi ed a mie spese.
Ferruccio.
 

bit100

Membro Assiduo
Amm.re Condominio
Il Danno in questo caso è perpetrato da un uso consistente del bene di esclusiva proprietà a discapito del godimento in ugual modo del bene comune da parte di tutti. Non interessa il condono della parte del terrazzo ma cosa viene posto sopra in molti regolamenti condominiali di tipo contrattuale ci sono regole precise anche sulle altezze e sul colore dei manufatti. Appurando che l'armadio posto vicino alla finestra del vano scale lede il godimento della totalitá della luce non solo sua ma anche degli altri condomini e ricordando che le scale e i vani le finestre sono Bene Comune e visto che l'amministratore non sta facendo il suo dovere io chiamerei un tecnico che mi certifichi se i rapporti aeroilluminanti siano in regola a certificazione avvenuta insieme alla delibera assembleare a foto del vano scala semi buio differentemente dagli altri,mi recherei al tribunale della cittá in cui è ubicato l'immobile ufficio Giudice Tutelare e spiegherei la situazione sará competenza del giudice convocare le Parti tra cui in primis l'amministratore e iniziare il dibattito. Non ha bisogno di comunicare la cosa a nessuno visto l'ostinato ostracismo dei condomini e dell'amministratore. stesso. Claudia@
 

Ferr_uccio

Membro Ordinario
Privato Cittadino
Questa si che è una vera e giusta informazione. Grazie e mille Sig.ra o meglio Dott.ssa Claudia per la sua disponibilità e competenza (aveva proprio ragione la moderatrice Bagudi). Ho riletto attentamente ciò che mi ha scritto e penso proprio di non avere nessun problema a dimostrare le mie ragioni in questo modo. Attenderò ancora un paio di settimane la risposta dell'amministratore (ma so già che non ci sarà per l'ennesima volta) dopodichè procederò. Le confesso che il condono della parte del terrazzo mi interesserebbe proprio per evitare liti e lungaggini tecnicoburocratiche affinchè capiscono in caso di loro inadempienza che tutto sommato, prima di comportarsi in modo scorretto, dovrebbero essere corretti loro, in considerazione che chi ha condonato un'anno fa mi ha riferito di aver speso un bel pò di quattrini. Mi piacerebbe tenerla informata sulla vicenda, non so se a Lei può star bene, ma ci terrei in modo da poterla consultare o via mail o telefonicamente per qualsivoglia azione. Ovviamente visto che fa parte del suo lavoro sono ben disposto ad accollarmi l'onere economico delle sue prestazioni.
Ferruccio.
 

bit100

Membro Assiduo
Amm.re Condominio
Ferruccio dammi pure del tu e non sono dottore ma un semplice amministratore di condominio per qualsiasi chiarimento puoi contattarmi via mail ma anche qui sul forum tienimi aggiornata perchè casi come il tuo succedeno molto spesso nei condomini e qui sul forum c'è molta gente ogni giorno che si trova in queste problematiche un utente che riesce a risolverlo crea un precedente di aiuto per gli altri.Claudia@
 

Ferr_uccio

Membro Ordinario
Privato Cittadino
Buongiorno Claudia, sono sempre io, ho dato un'occhiata alle competenze del Giudice Tutelare e mi sembra di aver capito che sono ben diverse da quelle che dovrei prospettargli. Mi conferma che si tratta proprio del Giudice tutelate?
Grazie Ferruccio.

Molto probabilmente sono una persona impulsiva e questo è il motivo della non risposta, se così non è invece, mi scuso per l'eventuale offesa o incomprensione avvertita nei miei confronti. a me sembrava una domanda legittima. Grazie ancora.
Ferruccio.
 
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Bagudi

Moderatore
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
Non preoccuparti, non hai fatto nulla di speciale, è che non sempre siamo connessi sul forum...
 

bit100

Membro Assiduo
Amm.re Condominio
Sono qui allora mi correggo volevo dire giudice di pace che ti tuteli e ho scritto giudice tutelare che serve per altro sorry!! Il giudice di pace si occupa in piccola parte anche di questioni condominiali riferite alle parti comuni in questo caso la finestra sulle scale. Un altra possibilità sempre se il tuo amministratore non ci sente è ricorrere ( e con la nuova riforma condominiale è diventato quasi obbligatorio per redimere contenziosi) alla Mediazione o Conciliazione. In questo caso una persona detta conciliatore interviene a redimere la lite. Il dibattito si svolge negli uffici preposti. Il conciliatore convoca le due parti che produrranno la documentazione e spiegheranno le ragioni senza litigare!!! Il conciliatore può 1 conciliarvi bonariamente e si chiude il problema 2 non trovate un accordo? può proporre una soluzione che vada bene a tutti e due. 3 non accettate la soluzione e quindi demanda il tutto alla giurisdizione. Nel tuo caso la persona che dovresti convocare è l' amministratore che non esegue il suo mandato che è quello di mettere in pratica subito le delibere assembleari. Sarà cura dell'amministratore premunirsi a convocazione di avvertire il condomino negligente. Il tutto si dovrebbe svolgere tra convocazione dibattito e conclusioni in 3 mesi. Nel momento che l'amministratore riceve la convocazione ha 30 giorni per indire un assemblea straordinaria e a maggioranze legali farsi autorizzare dal condominio a partecipare oppure presentarsi e informare l'assemblea dopo. Questi sono i modi legali per riuscire ad avere i propri diritti condominiali rispettati. Claudia@
 

Ferr_uccio

Membro Ordinario
Privato Cittadino
Grazie e mille di nuovo.
Buona giornata.
Ferruccio.

Buongiorno, scusate se insisto, ma mi sto prodigando da solo nella ricerca per la mia difesa, che ne dite della sentenza n. 24235, pubblicata in data 29.11.2016 della Corte di Cassazione.
Grazie e mille Ferruccio.
 
Ultima modifica di un moderatore:

Ferr_uccio

Membro Ordinario
Privato Cittadino
"In precedenza, prima della riforma del condominio, l'art. 1120 Cc prevedeva per la deliberazione delle innovazioni, come appunto l'installazione di un ascensore, la maggioranza indicata nell'allora V comma dell'articolo 1136 (maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell'edificio), fermo restando il divieto per le innovazioni pregiudizievoli alla stabilità o sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino.
Il legislatore del 2012, con la riforma del condominio (L. 220/2012), come accennavamo, ha favorito la realizzazione di tutti quegli impianti, tra cui gli ascensori, tendenti a favorire l'eliminazione delle barriere architettoniche e, con la formulazione del novellato art. 1120, comma II, Cc, ha previsto per le innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno ad oggetto, tra le altre, “le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche”, la validità delle deliberazioni assunte con una maggioranza più bassa rispetto a quella precedente, essendo attualmente sufficiente la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio (attuale art. 1136 comma II Cc).
Tuttavia, riamane il divieto, anche con riferimento alle opere tendenti all'abbattimento delle barriere architettoniche, per tutte quelle innovazioni che rechino pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che alterano il decoro architettonico e rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino (art. 1120 comma V Cc).
Tanto è stato di recente confermato dalla Corte di Cassazione, nella sentenza n. 24235, pubblicata in data 29.11.2016.
La sentenza, pur occupandosi delle innovazioni in materia di condominio durante la vigenza del precedente art. 1120 Cc che, come visto, richiedeva una maggioranza qualificata per la validità delle deliberazioni relative alle innovazioni, nondimeno risulta utilizzabile anche con l'attuale contesto normativo, stante l'immanenza del divieto delle innovazioni che rendono talune parti comuni inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino.
Ciò posto, infatti, è stata ritenuta illegittima l'installazione di un ascensore all'interno dell'androne delle scale che impedisce l'accesso all'area comune ed ai box di proprietà ovvero che comporta una sensibile menomazione dell'utilità che i singoli condòmini ricavano dal bene."
 

Ferr_uccio

Membro Ordinario
Privato Cittadino
Ciao Claudia, presumo non abbia più niente da dirmi, del resto si, mi hai già illustrato bene il percorso da svolgere. La mia era solo una puntualizzazione ed una curiosità per una eventuale prossima azione legale, perchè è lì che dovrò arrivare purtroppo.
Siamo in Italia e troppo spesso dobbiamo soccombere (nonostante la ragione) a delle palesi ingiustizie.
Buona giornata.
Saluto.
Ferruccio.
 

Bagudi

Moderatore
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
MA hai provato a sentire dall'ufficio tecnico del Comune che cosa ne pensa ?
 

Ferr_uccio

Membro Ordinario
Privato Cittadino
A me sembra una questione privata e basta. Cosa dovrebbe fare l'uffico Tecnico. A me interesserebbe sapere se la sentenza della C.C. sopracitata annulla o perlome mette in discussione quella ancor prima citata che risale a 20 anni fa.
Grazie. Ferruccio.

Mi scusi, mi sbagliavo non risalgono a 20 anni fa. " l'art. 1122 c.c. vieta al condomino di eseguire, nel piano o nella porzione di piano di sua proprietà, soltanto quelle opere che elidano o riducano in modo apprezzabile le utilità conseguibili dalla cosa comune(Cass. 28-5-2007 n. 12491) o che possano danneggiare le parti comuni dell'edificio o che rechino altrimenti pregiudizio alla proprietà comune (Cass. 29-4-2005 n. 8883)".


"Tuttavia, riamane il divieto, anche con riferimento alle opere tendenti all'abbattimento delle barriere architettoniche, per tutte quelle innovazioni che rechino pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che alterano il decoro architettonico e rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino (art. 1120 comma V Cc).
Tanto è stato di recente confermato dalla Corte di Cassazione, nella sentenza n. 24235, pubblicata in data 29.11.2016".

Grazie.
Ferruccio.
 
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