Asta immobiliare, casa coniugale e opposizione

[Miciogatto]

Il diritto di abitazione è una specie di usufrutto che matura il coniuge del defunto, alla morte di costui.

E' una delle possibilità di costituzione, il diritto di abitazione spettante al coniuge superstite per legge ex art 540 cc. Non è l'unica possibilità ma probabilmente la più frequente.

La differenza con l'usufrutto è che non si può cedere, cioè l'usufruttuario può affittare la casa, mentre chi gode del diritto di abitazione no.

Completiamo il quadro dicendo che l'usufrutto è pignorabile, il diritto di abitazione, no.

Se alla morte del defunto la casa è ipotecata,

Forse volevi dire pignorata?

Se alla morte del defunto, poniamo il caso vi siano 3 eredi e che non vi siano ipoteche, intanto il diritto di abitazione viene acquisito (appunto a vita) dal coniuge ancora in vita, poi se uno degli eredi fa un debito e la casa viene pignorata, credo debba essere posta in vendita la quota di nuda proprietà spettante all'erede debitore...

Scusa non mi è chiaro. Una coppia di coniugi iniziale e proprietari di una casa libera da ipoteche? E poi che succede?

 

[davideboschi]

Se alla morte del defunto, poniamo il caso vi siano 3 eredi e che non vi siano ipoteche, intanto il diritto di abitazione viene acquisito (appunto a vita) dal coniuge ancora in vita, poi se uno degli eredi fa un debito e la casa viene pignorata, credo debba essere posta in vendita la quota di nuda proprietà spettante all'erede debitore...

Nuda proprietà e usufrutto sono un modo di dividere tra due soggetti i diritti sull'immobile.

Secondo me, per il fatto che il diritto di abitazione non è un usufrutto (non è cedibile, non dà nessun altro diritto sull'immobile, e decade se uno lo abbandona), non si può parlare di nuda proprietà. Quindi non ha senso pensare di pignorare e mettere in vendita la nuda proprietà, o una quota di essa.

Nel tuo esempio, non vi è divisione tra nuda proprietà e usufrutto. In caso di vendita, (all'asta o in compravendita) l'immobile è venduto nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, quindi in piena proprietà, ma con tutti i pesi e gravami, incluso il diritto di abitazione, purché opponibili all'acquirente.
Logico che il diritto di abitazione ne sminuisce il valore venale. Sta al creditore che ha fatto iscrivere l'ipoteca sapere che il valore del bene è sminuito, e quindi mantenere l'importo del credito entro i limiti del valore ottenibile in caso di vendita forzata.

 

[house_hunter]

-L'assegnazione casa coniugale è opponibile per 9 anni (per consolidata giurisprudenza) qualora non trascritto e qualora precedente sia all'ipoteca e sia al pignoramento.

-L'assegnazione casa coniugale è opponibile fino a che perdurano le condizioni qualora trascritto prima del pignoramento e prima dell'ipoteca.
(Le condizioni perdurano se il coniuge e i figli effettivamente abitano nella casa, il coniuge assegnatario non si risposa/non convive more uxorio, i figli sia pure maggiorenni non hanno indipendenza economica. Quindi potrebbero essere facilmente molto più che 9 anni).

-Trascritto o non trascritto se l'assegnazione è post pignoramento non vale una ceppa.

-Trascritto o non trascritto se l'assegnazione è post ipoteca e prima del pignoramento non vale una ceppa.
(Fermo restando le tempistiche necessarie ben spiegate sopra per far valere il diritto dell'aggiudicatario)


In ogni caso NON chiamatelo diritto di abitazione.
Non è un diritto di abitazione in senso stretto (cioè non è un diritto reale).

Grazie miciogatto per la risposta,

Quindi si potrebbe semplificare in questo modo:

1. assegnazione casa coniugale prima dell'ipoteca e del pignoramento:
   1. se non trascritta può generare una situazione in cui l'occupante può rimanere fino a un massimo di 9 anni, a partire dalla data di assegnazione.
   2. se trascritta l'occupante potrebbe rimanere anche più di 9 anni, a seconda dei casi (presenza di figli, etc);
2. assegnazione casa coniugale post-ipoteca e pre-pignoramento oppure post-pignoramento:
   1. l'occupante non avrebbe titolo di rimanere. Perdonatemi se non ho le competenze giuridiche per capire in fondo questa casistica. Con quale diritto l'occupante rimarrebbe nella casa? Nel caso in cui non volesse andare via, visto che non avrebbe titoli per poter rimanere dentro, non si risolverebbe tutto chiamando le forze di polizia (nel senso, le forze di polizia, in questo caso, sono o non sono obbligate a mandare via l'occupante?)?

Ad ogni modo grazie a tutti voi per i chiarimenti!

 

[marco tartari]

Questa discussione ha cambiato il mio modo di vedere le cose.

Pensavo che il diritto di abitazione fosse un ostacolo, al punto che tempo fa non partecipai a un'asta, nonostante un prezzo base molto basso, proprio perché temevo che il diritto di abitazione fosse opponibile.
Invece scopro che non lo è , per cui può essere invece un'opportunità: se la concorrenza è frenata dagli stessi timori, il prezzo si abbassa e si può magari prendere al prezzo base senza concorrenza.

Piuttosto non so se ho capito bene: sempre nell'ipotesi che l'ipoteca sia precedente l'istituzione del vincolo, se il diritto di abitazione è trascritto non è opponibile, mentre se non è trascritto è opponibile per nove anni... ma allora conviene NON trascriverlo!!! mi sfugge qualcosa?

Inoltre, se è costituito dopo l’ipoteca , anche se prima del pignoramento non è opponibile, tuttavia in questi casi i tribunali spesso li subastando come gravati da tale diritto e i prezzi vanno giù !

 

[marco tartari]

E’ qui che sta l’inghippo , l’ occupante potrebbe fare opposizione e prendere tempo!

 

[brina82]

Forse volevi dire pignorata?

No. Volevo fare l'esempio di casa con ipoteca derivante da mutuo, che alla morte del coniuge non viene più pagato. Qualora vi fossero diversi eredi, alla vedova spetterebbe comunque il diritto di abitazione, ma qualora il mutuo non fosse più pagato, verrebbe posta in vendita l'intera proprietà, e il diritto di abitazione dovrebbe valere la solita ceppa!

Scusa non mi è chiaro. Una coppia di coniugi iniziale e proprietari di una casa libera da ipoteche? E poi che succede?

Sì, libera da ipoteche, ma a seguito della morte del coniuge, uno dei figli eredi fa dei debiti e viene pignorata la relativa quota di proprietà (giustamente come dice @davideboschi verrà messa in vendita la quota di proprietà relativa, stimata in termini di nuda proprietà per tenere conto del pregiudizio dovuto al diritto di abitazione dell'altro coniuge ancora in vita).

 

[brina82]

Ma in quel caso in avviso di vendita era specificato che, pur essendo in vendita la piena proprietà (immagino), il bene era comunque soggetto a provvedimento trascritto assegnazione casa coniugale?

Perchè, correggimi se sbaglio, in caso il bene sia dichiarato giuridicamente libero e senza ulteriori limitazioni, probabilmente un certo lavoro è già stato fatto dal creditore e dal GE per rendere inopponibile la trascrizione. Il classico caso riportato sopra, per esempio, in cui l'ipoteca è precedente al provvedimento, sia pure trascritto, orientamento consolidato mi pare.

Se invece bisogna iniziare da zero: se l'immobile è occupato in virtù del provvedimento ma la prole è volata via come nel tuo esempio. E' vero che non ci sono più i presupposti per occupare l'immobile da parte del coniuge. Ma per fare valere il diritto, in caso non venga spontaneamente rilasciato: mi confermi che servirà ottenere ulteriore provvedimento di revoca se non proprio un azione di rilascio e quindi in conclusione tempi non brevissimi?

(Grazie mille Avv. Luigi, sempre apprezzatissimi i tuoi interventi!)

Penso che sia così, per il seguente motivo.

Il GE, in caso di aggiudicazione, può ordinare solamente la cancellazione delle iscrizioni ipotecarie e della trascrizione del pignoramento, pertanto, tutti gli altri pregiudizi gravanti sull'immobile (iscrizioni e trascrizioni), restano in capo all'aggiudicatario e costui dovrà tenerne conto dei relativi rischi, nel formulare l'offerta.

Nella fattispecie quindi, credo sia necessaria l'eventuale causa con il coniuge occupante, che di fatto allungherà i tempi per il possesso dell'immobile, ma anche di questo ne terrà conto l'interessato all'acquisto.

Non sono un Avvocato ma azzardo l'iter:
- domanda giudiziale da parte del nuovo acquirente;
- l'esito della causa ipotizzo sia, da parte del Giudice, la cancellazione della trascrizione dell'assegnazione, con ordine di sgombero degli occupanti.

Qualora il creditore si sia mosso prima, sarebbe annotata la cancellazione dell'assegnazione, credo...

 

[marco tartari]

Penso che sia così, per il seguente motivo.

Il GE, in caso di aggiudicazione, può ordinare solamente la cancellazione delle iscrizioni ipotecarie e della trascrizione del pignoramento, pertanto, tutti gli altri pregiudizi gravanti sull'immobile (iscrizioni e trascrizioni), restano in capo all'aggiudicatario e costui dovrà tenerne conto dei relativi rischi, nel formulare l'offerta.

Nella fattispecie quindi, credo sia necessaria l'eventuale causa con il coniuge occupante, che di fatto allungherà i tempi per il possesso dell'immobile, ma anche di questo ne terrà conto l'interessato all'acquisto.

Non sono un Avvocato ma azzardo l'iter:
- domanda giudiziale da parte del nuovo acquirente;
- l'esito della causa ipotizzo sia, da parte del Giudice, la cancellazione della trascrizione dell'assegnazione, con ordine di sgombero degli occupanti.

Qualora il creditore si sia mosso prima, sarebbe annotata la cancellazione dell'assegnazione, credo...

OK

 

[brina82]

PS anche se per logica trovo difficile quest'ultima ipotesi: è un conto la domanda giudiziale da parte dell'aggiudicatario, che vanta il diritto di essere nuovo proprietario, un altro conto è la domanda giudiziale da parte del creditore, che non avrebbe titolo a mio avviso per ottenere la cancellazione della trascrizione dell'assegnazione...

 

[marco tartari]

PS anche se per logica trovo difficile quest'ultima ipotesi: è un conto la domanda giudiziale da parte dell'aggiudicatario, che vanta il diritto di essere nuovo proprietario, un altro conto è la domanda giudiziale da parte del creditore, che non avrebbe titolo a mio avviso per ottenere la cancellazione della trascrizione dell'assegnazione...

Sia come sia, ma questi sono i casi dove scappa
fuori il super affare