Una recentissima sentenza della II sezione civile della Cassazione è intervenuta sul tema assai ricorrente che negli ultimi anni diventato di interesse per molti condomini intenzionati ad aprire un bed& breakfast nel proprio immobile facente parte di un condominio dovendo valutarsi con attenzione le prescrizioni del regolamento condominiale contrattuale.
L'assemblea di un condominio a Palermo aveva integrato il regolamento condominiale con una delibera che vietava ai condomini l'apertura di B&B, affittacamere e case-vacanze.
Il Tribunale di Palermo aveva dichiarato la nullità della delibera, mentre la Corte d’Appello aveva riformato la sentenza, osservando come le limitazioni all'utilizzo delle unità immobiliari, benchè non fossero state inserite nelle note di trascrizione, derivassero da un regolamento condominiale di origine contrattuale richiamato negli originari atti d'acquisto delle singole proprietà esclusive.
La controversia giungeva infine in Cassazione dove veniva decisa con la sentenza n. 21024 pubblicata il 18 ottobre 2016.
Precisano i giudici della seconda sezione che in materia di regolamento condominiale convenzionale, la previsione di limiti alla destinazione delle proprietà esclusive, incidendo non sull'estensione ma sull'esercizio del diritto di ciascun condomino, deve essere ricondotta alla categoria delle servitù atipiche.
Di conseguenza l'opponibilità ai terzi acquirenti dei limiti alla destinazione delle proprietà esclusive in ambito condominiale va regolata secondo le norme proprie delle servitù avendo riguardo alla trascrizione del relativo peso.
Nella nota di trascrizione non basta indicare il regolamento condominiale, ma in base all'art. 2659 c.c., comma 1, n. 2, e art. 2665 c.c., occorre indicarne le specifiche clausole limitative.
Rileva il collegio come erroneamente la Corte territoriale, che aveva dichiarato la legittimità della delibera, "non ha dato rilievo alla trascrizione sul non dirimente presupposto della natura contrattuale del regolamento, evidentemente confidando nella natura obbligatoria ob rem dei limiti di destinazione da esso imposti alle proprietà esclusive dei condomini"
La sentenza impugnata è stata cassata con rinvio ad altra sezione della Corte d'appello di Palermo, che nel decidere il merito si atterrà al seguente principio di diritto: "la previsione contenuta in un regolamento condominiale convenzionale di limiti alla destinazione delle proprietà esclusive, incidendo non sull'estensione ma sull'esercizio del diritto di ciascun condomino, deve essere ricondotta alla categoria delle servitù atipiche, e non delle obligationes propter rem, non configurandosi in tal caso il presupposto dell'agere necesse nel soddisfacimento d'un corrispondente interesse creditorio.
Pertanto, l'opponibilità ai terzi acquirenti di tali limiti va regolata secondo le norme proprie della servitù, e dunque avendo riguardo alla trascrizione del relativo peso, indicando nella nota di trascrizione, ai sensi dell'art. 2659 c.c., comma 1, n. 2, e art. 2665 c.c., le specifiche clausole limitative, non essendo invece sufficiente il generico rinvio al regolamento condominiale".
Ergo la mancata trascrizione del regolamento con i limiti all'apertura di B&B e simili in condominio non può essere opposta ai terzi acquirenti.
studiolegaledevaleri@gmail.com
L'assemblea di un condominio a Palermo aveva integrato il regolamento condominiale con una delibera che vietava ai condomini l'apertura di B&B, affittacamere e case-vacanze.
Il Tribunale di Palermo aveva dichiarato la nullità della delibera, mentre la Corte d’Appello aveva riformato la sentenza, osservando come le limitazioni all'utilizzo delle unità immobiliari, benchè non fossero state inserite nelle note di trascrizione, derivassero da un regolamento condominiale di origine contrattuale richiamato negli originari atti d'acquisto delle singole proprietà esclusive.
La controversia giungeva infine in Cassazione dove veniva decisa con la sentenza n. 21024 pubblicata il 18 ottobre 2016.
Precisano i giudici della seconda sezione che in materia di regolamento condominiale convenzionale, la previsione di limiti alla destinazione delle proprietà esclusive, incidendo non sull'estensione ma sull'esercizio del diritto di ciascun condomino, deve essere ricondotta alla categoria delle servitù atipiche.
Di conseguenza l'opponibilità ai terzi acquirenti dei limiti alla destinazione delle proprietà esclusive in ambito condominiale va regolata secondo le norme proprie delle servitù avendo riguardo alla trascrizione del relativo peso.
Nella nota di trascrizione non basta indicare il regolamento condominiale, ma in base all'art. 2659 c.c., comma 1, n. 2, e art. 2665 c.c., occorre indicarne le specifiche clausole limitative.
Rileva il collegio come erroneamente la Corte territoriale, che aveva dichiarato la legittimità della delibera, "non ha dato rilievo alla trascrizione sul non dirimente presupposto della natura contrattuale del regolamento, evidentemente confidando nella natura obbligatoria ob rem dei limiti di destinazione da esso imposti alle proprietà esclusive dei condomini"
La sentenza impugnata è stata cassata con rinvio ad altra sezione della Corte d'appello di Palermo, che nel decidere il merito si atterrà al seguente principio di diritto: "la previsione contenuta in un regolamento condominiale convenzionale di limiti alla destinazione delle proprietà esclusive, incidendo non sull'estensione ma sull'esercizio del diritto di ciascun condomino, deve essere ricondotta alla categoria delle servitù atipiche, e non delle obligationes propter rem, non configurandosi in tal caso il presupposto dell'agere necesse nel soddisfacimento d'un corrispondente interesse creditorio.
Pertanto, l'opponibilità ai terzi acquirenti di tali limiti va regolata secondo le norme proprie della servitù, e dunque avendo riguardo alla trascrizione del relativo peso, indicando nella nota di trascrizione, ai sensi dell'art. 2659 c.c., comma 1, n. 2, e art. 2665 c.c., le specifiche clausole limitative, non essendo invece sufficiente il generico rinvio al regolamento condominiale".
Ergo la mancata trascrizione del regolamento con i limiti all'apertura di B&B e simili in condominio non può essere opposta ai terzi acquirenti.
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