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  1. Colasi

    Colasi Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Buonasera a tutti e ben trovati,

    disturbo per una problematica legata alla vendita del patrimonio immobiliare del mio Ente. Ho dato una scorsa ad altri quesiti del forum ma non ho trovato esattamente quello che cercavo.

    Sono una giornalista e abbiamo ricevuto notizia che l’INPGI venderà le case da noi abitate (in alcuni casi, come me da 40 anni) a prezzi fuori mercato, comprensivi di una detrazione al 20% già inglobata. Ci stiamo organizzando per combattere questo sopruso ma alcune cose non ci sono chiare anche perché alcune risposte non si trovano neanche nel web. Il caso specifico per cui mi affaccio al forum è il calcolo delle terrazze degli attici delle palazzine. Tutte più o meno sui 100 mq.

    La domanda è : l’Ente su un terrazzo di 100 mq ci vuole addebitare il 25% (pari a 25 mq) mentre le tabelle del Borsino Immobiliare specificano 40% i primi 25 mq (pari a 10 mq) e i rimanenti 75 mq al 10% (pari a 7,5 mq). La differenza sta tra i 25 mq chiesti dall’ente e i 17,5 mq che risultano dal calcolo del Borsino Immobiliare. Differenza che ovviamente si ripercuote in maniera notevole sulla cifra totale già di per sè molto alta.

    Il suddetto Borsino è stabilito per legge e quindi da rispettare per tutti, enti e privati, oppure l’Ente può fare valutazioni di fantasia e fare questi calcoli arbitrariamente ?

    Tale calcolo l’Ente lo ha usato anche per l’importo degli affitti in questi 40 anni.

    Ringrazio chiunque possa darmi delucidazioni in merito e mi scuso ancora per il disturbo

    Buona serata a tutti
     
  2. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    esistono regole condivise dal mercato immobiliare per eseguire valutazioni immobiliari affidabili e verificabili :fico: ed i borsini & c non rientrano fra gli strumenti utilizzabili per tanti motivi

    qua potrebbe invece esistere una legge, un regolamento che autorizzi attività fantasiose, ma certamente questa attività non si può chiamare valutazione ;)

    i calcoli vanno fatti oggettivamente e chiaramente ... se si vuol essere equi

    è verosimile ... questo tipo di "metodologia" viene pure usata nel calcolo delle tabelle millesimali :triste:

    ne sei sicuro?
    su cosa basi questa affermazione?

    bel problema ... difficile, ma non impossibile da risolvere :fico:

    è possibile sapere da dove provengono queste % e come sono state calcolate? nel Borsino la metodologia deve esser esposta
     
  3. Colasi

    Colasi Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Ciao Carlo e prima di tutto grazie per il tuo tempo dedicato a noi .
    La valutazione del valore di circa 2.000 appartamenti in tutta Italia
    divisi in vari comprensori non spetta a me . La quotazione esagerata
    la abbiamo desunta zona per zona dalle forchette della Agenzie delle
    Entrate nelle varie aree e in base ai valori di mercato .Su queste quotazioni
    stiamo trattando a livello nazionale .
    Quello che invece dobbiamo sapere con certezza se esiste un DL o un DPR
    che stabilisce quali criteri devono essere applicati per un terrazzo coperto o scoperto ,
    per un posto machina c.s., per una cantina ecc. ecc, . Ognuno puo' applicare % di fantasia oppure ci si deve attenere a delle tabelle uguali per tutti ?.
    Questa e' la vera e l'unica domanda alla quale volevamo avere una risposta .
    La valutazione degli immobili saranno ,quelli si ,oggetto di trattativa
    Grazie ancora per la gentilezza e buona serata
    Marina
     
  4. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    nella valutazione la fantasia non è ammessa
    il valutatore deve dimostrare tutto, percentuali comprese
    la percentuale va ricavata dal confronto diretto delle compravendite rilevate, non ci sono altre strade.
    siccome interessa stabilire il valore di mercato tutto fa fondato e dimostrato in base alle compravendite rilevate

    se intendi le quotazioni OMI attenzione: non vanno assolutamente usate per nessuna valutazione
     
  5. ab.qualcosa

    ab.qualcosa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Argomento non molto rilevante al fine della determinazione del prezzo.

    Mah, siete proprio sicuri?

    A meno che non arrivino a puntarti una pistola alla tempia costringendoti a comprarla, non vedo proprio dove sia il sopruso.

    Se non ha dei regolamenti interni l'ente può arrivare alla formulazione del prezzo nella maniera che crede.
     
  6. Colasi

    Colasi Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Grazie per la risposta . Valuteremo quanto ci hai detto.
    Tuttavia i prezzi sono stati fatti dall'ente (che ha dato tutto in mano ad una società privata) maggiorando quelli della zona in cui sono le abitazioni di almeno il 30 %, dicendoci poi che come inquilini ci avevano già considerato uno sconto 20.
    Il sopruso (ho usato un termine forte ma a noi ci sembra tale) riguarda solo la vendita a prezzi non di mercato di case che sono state costruite da chi ha pagato i contributi a l'ente per 40 anni. E che negli ultimi 10 oltre a non vedere alcun miglioramento estetico e tecnico di tali abitazioni ha continuato a pagare affitti fuori mercato (tant'è che nessuno più vuole venire ad abitarci e restano in buona parte sfitte).
    Grazie ancora e saluti
     
  7. andrea b

    andrea b Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    Però se avete continuato a pagare affitti fuori mercato, evidentemente andava bene così. Erano ritenuti congrui. Per la vendita se davvero sparano alto, semplicemente non riusciranno a vendere e dovranno calare parecchio. Fino a renderle appetibili da occupate. Se poi sono tante concentrate che vanno sul mercato insieme... io credo che le case degli enti con inquilini sia interesse di tutti che vadano agli inquilini stessi. L'ente fatica meno a venderle, l'inquilino in genere ottiene un prezzo di favore rispetto al mercato. Oggi chi compra una casa occupata come investimento, soprattutto se parliamo di metrature importanti?
     
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  8. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    è professionalmente doveroso dimostrarlo, ed è possibilissimo utilizzando dati reali (non borsini, portali o altre porcherie simili o peggiori) e metodologie chiare e condivise.
    Ora non so quale possa essere la tua aspettativa in un forum ma il mio consiglio è di affidarti a un professionista che operi in maniera chiara, documentata e che sia in grado di spiegare tutto a tutti ... su questo si baserà tutto il resto delle varie attività e/o pretese

    dimostratelo, chiedete dimostrazione e confrontatevi su elementi oggettivi e inconfutabili: borsini & c creano solo confusione
     
  9. ab.qualcosa

    ab.qualcosa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Come ha suggerito @andrea b se veramente i prezzi fossero fuori mercato il problema non si porrebbe più di tanto, non riuscirebbero a vendere.

    Per quanto riguarda il pagamento dei contributi mi sembra doveroso da parte dell'ente cercare di realizzare un importo congruo, proprio nei confronti delle persone che hanno versato questi contributi e che immagino solo in parte siano inquilini.
     
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  10. Colasi

    Colasi Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Rispondo ad Andrea : Il discorso è lungo. Primo le case ce le siamo tenute anche con affitti alti perchè s'è sempre sperato che alla fine l'Ente vendesse, poi perchè tutti, dico tutti, abbiamo apportato migliorie notevoli agli appartamenti, spendendo belle cifre.
    Il fatto che l'Ente debba vendere a noi perchè è certo di "vendere" non è proprio così. Non posso su questo forum esporre la situazione ma nel web c'è tanto da leggere per farsi un 'idea di quello che è stato "il sacco" di questa proprietà immobiliare.

    Rispondendo a Carlo: ci stiamo già affidando a numerosi professionisti che paghiamo (siamo migliaia di inquilini distribuiti in tutta Italia ed abbiamo numerosi Comitati d'azione) ma nessuno risponde con dati di legge alla semplice domanda (quella che poi ho posto al forum) : le percentuali di calcolo sulle metrature di terrazzi, parcheggi e cantine chi li stabilisce ?

    Risposta per "ab.qualcosa" : le case non sono abitate tutte dai giornalisti, ovviamente, ma seppure essi stessi chiedano di ottenere una buona vendita per salvare l'ente dalla bancarotta (perchè è di questo che si tratta) dall'altra vogliono anche un prezzo equo e giusto per tutti.
    Poi che non riesca a vendere "a noi", all'ente pare non gli importi più di tanto.....
    non mi posso allargare ....c'è tutto su internet !

    Grazie ancora a tutti
     
  11. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    il mercato, e si misurano confrontando differenze di prezzi e superfici rilevabili dalle compravendite utilizzando le regole metodologiche condivise dagli operatori del mercato immobiliare ... tutto il resto è soggettività attaccabile da tutti i fronti

    se a questa domanda i professionisti che avete incaricato non sono in grado di rispondere vuol dire che non hanno sufficienti competenze estimative
     
  12. ab.qualcosa

    ab.qualcosa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Secondo me, nel senso che tu intendi, nessuno.
    Sono di libera determinazione salvo dolo o colpa grave.
     
  13. StLegaleDeValeriRoma

    StLegaleDeValeriRoma Membro Attivo

    Altro Professionista
    occorre valutare la possibilità o meno di impugnare e se ve ne sono ancora i termini la disposizione dell'Ente cui fa riferimento salvo altre collegate e la competenza in materia da parte dell'A.G.O. o del TAR Lazio.
    Certamente l'unione fa la forza e gli interessati dovrebbero muoversi per acquisire un parere legale sulla questione che lei riferisce.
     
  14. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    da sostenere con indagini di mercato accurate, approfondite e documentate a prova di quanto si sostiene e si oppone
     
  15. StLegaleDeValeriRoma

    StLegaleDeValeriRoma Membro Attivo

    Altro Professionista
    questo mi pare ovvio....
     
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  16. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    non diamo niente per scontato
    dalla mia esperienza personale non ho mai trovato documentazione e metodoo comprovante quanto preteso e sufficientemente chiara e verficabile ... ho letto tante dichiarazioni e assunzioni che poi si dimostrano false.
    il problema è che pure illegale dovrebbe pretendere dimostrazioni e non dichiarazioni non verificabili
     
  17. StLegaleDeValeriRoma

    StLegaleDeValeriRoma Membro Attivo

    Altro Professionista
    il parere legale, che comprende anche la verifica della normativa applicabile, potrà infatti fondare la successiva azione qualora ve ne sia la possibilità, prima circostanza da valutare senza perdere tempo, spesso chi deve muoversi lo fa in ritardo perchè attende che anche gli altri si muovano....e l'Ente se ne giova !
     
  18. Colasi

    Colasi Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Buongiorno e grazie per aver postato ancora pareri.
    Nel frattempo i vari comitati dei gruppi di palazzine di tutta Roma si sono riuniti in un enorme Comitato Inquilini che lavora a stretto contatto col SUNIA. E rispondendo allo Stlegale De Valeri ci siamo già mossi con uno studio legale che ci riceverà tra poche ore.
    Peraltro le proposte di acquisto sono comicniate ad arrivare ma con grossi svarioni tipo 170 mq contro 120 effettivi con la giustificazione secca che i precedenti contratti di affitto riportavano una metratura errata !
    Ci stiamo battendo e speriamo di vincerla. Non per acquistare sotto costo ma al giusto prezzo.
    Buona giornata a tutti
     
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  19. andrea b

    andrea b Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    Beh, se vivevi in 120 per anni pagando 170, hai bei soldi da recuperare!
     
  20. ab.qualcosa

    ab.qualcosa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Più facile sia viceversa... :cauto:
     

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