Valori di merito per locali commerciali

[Gomez]

buongiorno, mi permetto di rivolgermi direttamente a Lei poiché avendo bisogno di un consiglio per una faccenda forse molto specifica non trovo nel forum delle risposte alle mie domande e non so se possa essere d'interesse per gli altri, comunque sia disponete di publicarlo dove riteniate appropiato. Pongo in breve il mio quesito : avendo acquistato dal costruttore un immobile per uso commerciale (per un ristorante, fatto non sconosciuto al venditore giacchè doveva fornire l'impiantistitica) dove nell'atto venivano indicate delle misure suddivise fra locale commerciale, cantina e area esterna. Ora la mia difficoltà stà nel rapportare le consistenze in mq commerciali poichè la tabella UNI 10750 è verosibilmente indirizzata al residenziale non rispecchiando ,a mio parere, la dignità delle consistenze riferite a locale commerciale addibito a ristorante ; mi spiego : l'utilità dell'area esterna è quella di ospitare tavoli quindi lavoro nel periodo estivo potendo comunque essere trasformata in dehors riscaldato o sala fumatori inoltre se non fosse di nostra proprietà per usufruirne dovremmo pagare al comune la tassa di occupazione di suolo publico (in questo caso la norma UNI dopo i 25 mq lo rapportarebbe al 10% , percentuale che appare non congrua. Riguardo alla consistenza del locale cantina, considerato che la normativa vigente e la natura stessa della nostra attività ci obbliga ad avere spazi adibiti a diverse mansioni che possono essere ubicate in locali T2 (spogliatoio, bagno, stoccaggio merci, lavatoi, ecc,.) e che venendo meno i mq di cantina questi spazi debbono neccessariamente occupare mq di locale commerciale equiparando di fatto le loro dignità.
La mia domanda sarebbe se c'è una tabella riferita specificatamente a locali commerciali e in sua mancanza se esiste un criterio per risalire a una conversione che faccia rifferimento non tanto al immobile in sè ma all'utilizzo a cui viene destinato. La ringrazio molto per il tempo che vorrà dedicarmi. Cordialità Gomez

 

[Antonello]

Non esiste una norma che determina i metri quadrati per le attività commerciali.
Anni fà la lenzuolata di Bersani ha abolito i precedenti parametri.
Puoi indicare i metri quadrati del locale commerciale, quelli della cantina ed anche l'area esterna?

 

[Gomez]

Grazie per l'interessamento.
Le misure che figurano nell'atto sono : locale commerciale 296 mq , area esterna 250 mq e cantina 60 mq , le consistenze reali , invece , sono : area esterna 180 mq , cantina 28 mq e locale commerciale 260 mq calpestabili che applicando il 10% di maggiorazione che prevede la norma UNI 10750 non può superare i 286 mq

 

[Antonello]

Le misure che riporti, con le differenze tra reale e atto, possono anche andare bene per il commerciale: lordo e calpestabile.
Ma nell'area esterna mancano 70 metri quadrati e nella cantina 32.
Come mai queste differenze?
Non hai controllato prima dell'atto?
E poi Gomez non capisco il 10% che citi.

 

[Gomez]

salve, la cantina era piena di macerie, il dehor era un prato pieno di sterpaglie. Il 10% è riferito al calcolo della superficie lorda partendo dal calpestabile. Grazie molte

 

[Antonello]

Il 10% è riferito al calcolo della superficie lorda partendo dal calpestabile.

Di solito si calcola un 15/20% circa, ma puoi calcolarlo meglio considerando le norme UNI.
Ma, ripeto, come mai ci sono differenze sostanziali sui metri quadrati dell'area e della cantina:
Anche senza misurare mi accorgo se una camera misura 28 o 60 metri quadrati.
Idem per l'area.

 

[Gomez]

La cantina era piena di macerie e quindi innacesibile finchè non abbiamo pulito (ovviamente dopo l'atto) e fuori non c'era alcun segnale che limitasse la proprietà

 

[Antonello]

Chiamerei il proprietario per riconteggiare la proprietà e rivedere la cifra pagata in proporzione ai metri quadrati.

 

[Gomez]

ciao, di fatto siamo in causa e il mio problema è che ad esempio l'area esterna dopo i primi 25 mq ce li vogliono valutare al 5% non tenendo conto che non è un giardinetto di una abitazione ma il dehors di un ristorante, quindi non è proprio una pianta di kiwi quelle che non ci sta bensi tavoli e sedie, pensavo che ci fosse una tabella (visto che la tabella UNI è congrua quando si parla di abitazioni, che non è il nostro caso) a cui fare riferimento per poter valutare il danno in relazione a quello che ti ho appena detto. Grazie ancora

 

[Carlo Garbuio]

c'è una tabella riferita specificatamente a locali commerciali e in sua mancanza se esiste un criterio per risalire a una conversione che faccia rifferimento non tanto al immobile in sè ma all'utilizzo a cui viene destinato.

Non esistono tabelle che ti possano aiutare nel tuo problema.
Qualora ne esistesse qualcuna riporterebbe comunque solo valore medi inapplicabili nel caso specifico.
I rapporti a cui fai riferimento si chiamano indici mercantili e non ne esistono di valevoli su tutto il territorio nazionale, ed è giusto sia così, perchè solo il professionista che conosce il mercato locale può determinarli con precisione.
Affidati quindi ad un professionista del luogo, un agente immobiliare dovrebbe essere l'ideale nel tuo caso.
Tutto comunque è sempre in funzione dello scopo.
Non mi è chiaro perchè siete in causa ed il danno a cui fai riferimento ...