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  1. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Avete riferimenti sulle modalità di cambio opzione da cedolare secca a regime normale per un contratto 3+2?
    Ho una cliente alla quale devo mostrare il riferimento ovvero dimostri che si può fare alla scadenza annuale. @Abakab @Pennylove
     
  2. Abakab

    Abakab Ospite

    Ciao Top
    credo si possa fare solo a scadenza contratto con opzione:

    nei punti 2.1 e 2.2 del provvedimento del direttore dell'agenzia delle Entrate del 7 aprile 2011, secondo il quale l'opzione per la cedolare secca vincola il locatore all'applicazione della cedolare secca per l'intero periodo di durata del contratto o della proroga ovvero per il residuo periodo di durata del contratto, nel caso di opzione esercitata nelle annualità successive alla prima, salva la facoltà di revocare l'opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui l'opzione è stata esercitata. Il Sole 24 Ore - leggi su http://24o.it/KCug3

    ... ma Pennylove non mancherà di darti notizie in merito con dovizia di particolari!!
     
    A topcasa piace questo elemento.
  3. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Tu dici o per 3 anni o per la proroga? Io ricordo di no ovvero che si può variare in corso ovvero ogni anno. Vediamo che dice Penny
     
  4. Sim

    Sim Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Anche io ricordo come te
     
  5. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Sì infatti potrà aumentare ISTAT dalla fine del secondo anno.....ma mi serve qualche riferimento o risoluzione AdE
     
  6. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    Il provvedimento del direttore dell’Agenzia delle Entrate del 7 aprile 2011, al punto 2.2., prevede che il locatore ha la possibilità di revocare il regime agevolato in ciascuna annualità successiva (entro il termine previsto per il pagamento dell’imposta di registro) a quella in cui l’opzione è stata esercitata, demandando ad un successivo provvedimento del direttore stesso la definizione della modalità della revoca stessa (concetto ribadito dalla circolare n°26/E del 1° giugno 2011 al punto 4.1). Non essendo stato emanato alcunché al riguardo, un anno dopo, sollecitato in proposito, lo smemorato direttore Attilio Befera, nella circolare n°20/E del 4 giugno 2012, rispondeva che, in attesa dell’adozione del citato provvedimento (a tutt’oggi lo stiamo ancora aspettando…), gli uffici dovevano considerare valida la revoca effettuata alternativamente:

    a) in carta libera, debitamente sottoscritta, contenente i dati necessari all’identificazione del contratto e delle part:

    b) mediante il modello 69, utilizzato come schema di richiesta della revoca: QUADRO A – TIPOLOGIA DELL’ATTO: REVOCA OPZIONE CEDOLARE SECCA.

    Nella stessa circolare veniva altresì precisato che, anche se la normativa non lo prevedeva espressamente, in ogni caso è opportuno che il locatore effettui la comunicazione di revoca all’inquilino. Infatti, a decorrere dall’annualità della revoca viene meno la rinuncia agli aggiornamenti del canone di locazione e trova nuovamente applicazione il regime di responsabilità solidale del conduttore nel pagamento dell’imposta di registro.

    Fac-simile di comunicazione di revoca dell’opzione:


    COMUNICAZIONE


    Oggetto: revoca dell’opzione per il regime fiscale della cedolare secca


    In riferimento al contratto ad uso abitativo dell’immobile sito a ……………………………………….. in via…………………………………………… stipulato in data ………………………… tra il/la sottoscritto/a …………………………………………………… (parte locatrice) ed il sig./ra …………………………………………………………… (parte conduttrice),

    in ottemperanza a quanto prescritto dal punto 2.2 del Provv. Agenzia delle Entrate 7 aprile 2011,

    il/la sottoscritto/a ……………………………………………… dichiara, ad ogni conseguente effetto di legge, di revocare l’opzione in oggetto per l’annualità contrattuale ………………………………………………………………

    A tal fine, l’aggiornamento del canone, in base alla variazione accertata dall’ISTAT, diverrà, di conseguenza, nuovamente operativo a partire dal …………………………………………………………


    In tema di cambio regime fiscale, occorre, però, precisare una cosa importante. Lo stesso direttore dell’Agenzia delle Entrate, al punto 2.3 della circolare n°26/E/2011, precisava che “nel caso in cui l’opzione esercitata in sede di registrazione del contratto e, quindi, all’inizio della prima annualità, sia revocata a valere dalla seconda annualità, resta comunque valida la rinuncia del locatore agli aggiornamenti del canone per un periodo corrispondente a quello della prima annualità per il quale il locatore si è avvalso di tale regime”. In altre parole, chi, a partire dalla seconda annualità, volesse sottoporre il reddito da locazione a tassazione ordinaria, non può immediatamente modificare l’importo del canone che rimane il medesimo dell’anno precedente: il primo aggiornamento di canone opera a partire dalla terza annualità di contratto. Se ci riflettiamo un attimo, ciò non è del tutto illogico: se si consentisse al locatore di aggiornare il canone immediatamente, quale vantaggio avrebbe avuto l’inquilino in termini di canone, posto che nel primo anno non si applica, in ogni caso, alcun aggiornamento di canone a suo carico?

    Resta ora da vedere se tale principio guida vada applicato anche qualora la revoca intervenga nelle annualità successive alla prima, per intenderci qualora il locatore revochi l’opzione alla fine della seconda annualità (il punto è controverso e non è mai stato chiarito dall’Agenzia delle Entrate). Alcuni interpreti ritengono che il locatore possa applicare l’aggiornamento già dall’inizio della terza annualità. Altri ne dubitano, sulla base del fatto che, operata la revoca dell’opzione, il locatore non può richiedere immediatamente gli aggiornamenti del canone relativi ad annualità rientranti nel periodo ISTAT per il quale lo stesso si era avvalso del regime sostitutivo.
     
  7. Abakab

    Abakab Ospite

    .. appunto :D .. grande Pennylove! :fiore:
     
  8. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Diciamo che stavolta forse............. ci sono andato vicino
     
  9. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    A memoria ... mi permetto di correggerti... (che azzardo... ;))

    Mi pare di ricordare, se avevo inteso bene, che si dovrebbe intendere così:
    il locatore non può richiedere immediatamente gli aggiornamenti del canone relativi ad annualità rientranti nel periodo IRPEF per il quale lo stesso si era avvalso del regime sostitutivo.
     
  10. dorotea1975

    dorotea1975 Membro Junior

    Altro Professionista
    quindi se ho ben capito, la revoca alla c.s. si dovrebbe effettuare prima dell'inizio del terzo anno.. e x le 2 annualità successive... di dovrebbe effettuare prima del secondo anno...no? :occhi_al_cielo:
     
  11. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Questa tua domanda è per me troppo complicata. Ti risponderei così.
    1) La revoca deve essere preventivamente comunicata al conduttore, con raccomandata credo.
    2) La revoca viene a decorrere dalla prima scadenza contrattuale successiva alla comunicazione: il regime fiscale quindi segue l'annualità contrattuale.
    3) L'aumento eventuale istat può decorrere invece solo a conclusione dell'anno fiscale iniziato con cedolare secca.
    Se ad esempio la scadenza contrattuale era 30 giugno 2013, anche se si revoca entro il 30 giugno 2013 , per tutto il 2013 non si può aumentare il canone. L'aumento potrebbe essere applicato dal gennaio 2014. Per i redditi 2013 si avranno 6 mesi in regime cedolare, e 6 mesi in regime ordinario.
     
  12. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    E si potrà fare l' aumento Istat
     
  13. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Dimenticavo un 4° punto: circa l'entità dell'aumento Istat, ci sono interpretazioni diverse: premesso che non è in discussione il recupero retroattivo della svalutazione, per il periodo soggetto a Cedolare, sarei dell'opinione che alla ripresa dell'applicazione dell'adeguamento, possa considerarsi l'intero coefficiente intercorso dal momento della sospensione al momento della ripresa.

    Alcuni ritengono invece che la quota di incremento istat corrispondente al periodo cedolare, vada persa. Al momento i coefficienti sono così bassi che la differenza è sostanzialmente solo di principio.
     
  14. dorotea1975

    dorotea1975 Membro Junior

    Altro Professionista
    forse.. con il decreto lupi la l'imposta sost. in ced. secca scenderà al 10%... ne avete sentito parlare?
     

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