1. immobilio.it è l'unico forum italiano interamente dedicato agli Agenti, alle Agenzie Immobiliari e ai Professionisti del mondo Casa.
    Su immobilio.it puoi approfondire le nuove leggi, leggere recensioni e consigli, scoprire nuovi strumenti, modulistica e servizi per il settore immobiliare e confrontarti con migliaia di Agenti Immobiliari e Professionisti del settore.

    Registrarsi è gratis ed elimina la pubblicità

Tag (etichette):
  1. dormiente

    dormiente Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Cosi recita l’ ADE nelle istruzioni per la compilazione del modello 730/2015, quadro B, redditi dei fabbricati, pag.21, esattamente:

    Se il contratto alla scadenza é prorogato, per continuare ad applicare il regime della cedolare secca, occorre comunicare all’Agenzia delle entrate , la relativa opzione.


    Ora, si sa che con l’opzione della cedolare secca da parte del Locatore, non si paga più imposta di registro, ne bolli vari, togliendo la scocciatura annuale di compilare l’F23, ma non rilassatevi più di tanto, perché occorre ricordare quando il contratto di locazione si proroga o si rinnova. Ma io domando, nei contratti a canone concordato ( gli unici che hanno la proroga obbligataria 6+2- 4+2 ecc.) che bisogno c’è di comunicare?

    Nei contratti liberi 4+4 anche questi che si rinnovano obbligatoriamente i primi 4 anni, non è più logico semmai comunicare all’agenzia delle entrate quando non si prorogano visto che sono degli eventi particolari ( secondo l’art. 3 della legge 431/98) ?

    Non capisco questo atteggiamento dell’Agenzia delle entrate, che assomiglia più ad un atto punitivo che ad un incentivo alla cedolare secca come si propagandava anni fa, quando lo Stato, con tante lacrime di coccodrillo si domandava come mai la scelta della cedolare secca da parte del Locatore, aveva ricevuto pochi riscontri. Ora che hanno tamponato il debito, vuoi vedere che fanno di tutto perché non venga più applicata?

    Voi, cosa ne pensate
     
    A ab.qualcosa piace questo elemento.
  2. Luna_

    Luna_ Moderatore Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Non puoi fare diventare obbligo ciò che non é. Il contratto non é obbligatorio prorogarlo alla scadenza. E mai lo sarà nel momento in cui le parti decidono Liberamente di non farlo. Se alla scadenza di 4 anni voglio andare via e il locatore é concorde vado via. All' ade non frega nulla. Sono piú questi casi che quelli di proroga spesso. non puoi registrare un contratto per 8 anni quando in contratto é scritto che dura 4 prorogabile di eventuali altri 4. Quindi se alla prima scadenza vuoi lo rinnovi altrimenti fine. Il contratto é bello e chiuso. Ovviamente per la cedolare in unico devi comunicare. Li si parla appunto di istruzioni per la dichiarazione dei redditi e con il registro nulla c'entra
     
  3. dormiente

    dormiente Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
     
  4. Luna_

    Luna_ Moderatore Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Ti ho risposto quello che ti avrebbero risposto in ade. Non ho offeso nessuno e fai lo stesso. La comunicazione in ade é obbligatoria ma non puoi registrare un contratto 8 anni per i motivi che ti ho indicato su.

    Di parte...ma di chi?

    sono parole tue o leggo male io? Queste, ti ripeto, sono istruzioni per l'unico. Se in unico non comunichi l'applicazione della cedolare ovviamente dovrai pagare l' imposta annuale. Quando fai la proroga o rinnovo a registro é normale che comunichi che vuoi fare ciò in cedolare. ma se non lo indichi in dichiarazione purtroppo é tamquam non esset.
     
    Ultima modifica di un moderatore: 15 Ottobre 2015
  5. dormiente

    dormiente Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Quelle che hai esposto, non sono parole mie ma dell'ADE.
    In unico puoi aver già fatto i versamenti gli anni precedenti per la cedolare secca ma se non hai fatto la comunicazione all'ADE ( metti che ti dimentichi, il che è molto probabile, visto che non hai più l'imposta di registro annuale) che intendi applicarla anche per la proroga , te la tolgono.
    Se ho un contratto di locazione a canone concordato con cedolare secca e non lo revoco, per quale motivo dovrei comunicare che intendo prorogarlo quando la proroga è obbligatoria per il Locatore e la cedolare secca non è mai stata disdetta?

    Hai capito ora che chi se ne va non c'entra niente?
    E' il Locatore che non può disdirlo prima, tranne i rari casi.
     
    Ultima modifica: 15 Ottobre 2015
  6. Luna_

    Luna_ Moderatore Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Non capisco perché ti ostini a parlare di proroga obbligatoria. Questa lo é salvo decisione contraria delle parti. E nel dubbio il contratto si determina nella sua prima scadenza. Sei tutto poia dover cocomunicare. Comunque questa é la regola ma poi alcuni ufficio sono di manica larga e se in dichiarazione hai fatto tutto correttamente si sistema pure il contratto a registro. Ma questa é appunto eccezione e non la regola.
     
  7. MELISSA75

    MELISSA75 Membro Attivo

    Altro Professionista
    sarebbe piu' semplice se considerassero l'opzione per la cedolare secca valida sino alla risoluzione del contratto, considerando che nulla e' dovuto per le eventuali proroghe ed inizialmente parlavano di semplificazioni anche per il registro, oppure potrebbero applicare un sanzione minima senza invalidare l'opzione gia' effettuata
     
    A dormiente piace questo elemento.
  8. Luna_

    Luna_ Moderatore Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Ma infatti viene considerato cosi fino a quando il contribuente sceglie la tassazione ordinaria. Nessuno cambia nulla fino a quel momento. Tu lo metti in dichiarazione come tuo obbligo e fine. Non vedo dove sta il problema. Se poi tu non lo indichi in dichiarazione é normale che ti si applica la tassazione ordinaria anche se a registro hai fatto tutto correttamente. Però come funzioni l'accertamento esula dalle mie conoscenze.
     
  9. Studio Roversi

    Studio Roversi Membro Ordinario

    Altro Professionista
    La proroga, in astratto, è una tecnica di salvaguardia degli interessi delle parti contraenti che opera facendo slittare in avanti il termine di efficacia del contratto, a differenza del rinnovo del contratto, che, invece, è come un nuovo inizio di una fase successiva del medesimo rapporto (ma questa è un'altra questione), perchè la durata base dei contratti 3+2 è, ricordiamocelo, triennale, non quinquennale ("Il contratto è stipulato per la durata di anni 3, con inizio il ........... e termine il ........... ") e lo stesso dicasi per i contratti 4+4, la cui durata non è ottennale, ma quadriennale ("Il contratto è stipulato per la durata di anni 4 , con inizio il ............. e termine il ........").

    In questa prospettiva forse si capisce meglio la ragione per cui le parti, alla scadenza di un contratto a termine (triennale o quadriennale), se decidono di proseguire il rapporto alle stesse condizioni previste dal contratto iniziale, debbano, solamente in riferimento al primo anno di proroga, comunicarlo in Agenzia che, in caso contrario, considererebbe estinto il rapporto, provvedendo al pagamento dell'imposta di Registro con le stesse identiche modalità previste per il pagamento dell'imposta al momento della prima regiostrazione (l'unica differenza è che, ai fini della base imponibile, anche degli aggiornamenti o degli adeguamenti del canone, assoggettato ad IRPEF).

    In sede applicativa, la comunicazione è molto di più di un mero adempimento di natura formale. Ove sia presenteuna fideiussione prestata da terzi, per dare riviviscenza alla garanzia, si deve versare nuovamente il tributo dovuto. Qualora sia stata convenuta una diminuzione del canone in corso rapporto con una data di fine riduzione oltre il triennio o il quadriennio, solo la comunicazione in Agenzia in proroga impedisce , come scriveva Penny, che il Registro ricalcoli in automatico l'imponibile fiscale non ridotto del canone . La mancata presentazione della proroga di un contratto cedolarizzato (l'opzione smette di esplicare i suoi effetti alla fine del contratto, la revoca opera solo all'interno della durata del contratto a termine, non va oltre tale terimne, da qui la necessità di ricofermare l'opzione che ha perso efficacia) nei termini della prima dichiarazioe utile (30 settembre), determina una multa salatissima (€ 258,00), mentre fuori termine determina, salvo la mossa di @Pennylove (dove sei finita?), l'"espulsione" per quell'annualità dal regime della cedolare secca.
     
    A Luna_ piace questo elemento.
  10. Apple

    Apple Membro Junior

    Agente Immobiliare
    A proposito di accertamento, spero di fare cosa gradita segnalando quanto segue:
    Essendo reduce da un'esperienza di PROROGA telematica di contratto già in cedolare secca, affermo che è d'OBBLIGO riconfermare l'opzione:
    infatti io, sbagliando in buona fede, nell'intenzione di non modificare la scelta non ho flaggato la casella cedolare secca e quindi non ho compilato il quadro D, nè riconfermando il SI, nè revocando l'opzione con il NO.
    La "NON SCELTA" in caso di proroga, non viene letta dal sistema come conferma dei dati già inseriti in sede di prima registrazione (o annualità successive), ma bensì viene recepita come "NON ADERISCO ALLA CEDOLARE SECCA", anche se di fatto non ho esercitato una revoca digitando il NO!
    Ne consegue che, facendo una interrogazione del contratto presso l'ufficio dell'Agenzia delle entrate competente, il contratto non risulta più in cedolare.
    Il contribuente, quindi, ignaro di tutto ciò, è tornato al regime di tassazione IRPEF...
    Per rimediare a questo "errore di sistema" (perché mi fa tornare al regime IRPEF se di fatto non ho mai revocato la cedolare?) ho dovuto recarmi presso l'AdE, esporre il caso, e... non vi dico le risposte. Ognuno diceva la sua!... Un'operatrice mi ha addirittura detto che non potevo nè fare la remissione in bonis (€ 258!), nè far correggere manualmente dall'operatore dell'Ade, ma bensì il contribuente - per quell'anno - doveva inserire il reddito e assoggettarlo al regime IRPEF.... ma vi pensate?!?
    Per fortuna poi ho trovato un operatore che ha capito l'anomalia, la contraddizione, è entrato nella proroga del contratto ed ha risolto l'errore.

    Vi avviso per vostra conoscenza che c'è comunque la presenza di una contraddizione, proprio nelle informazioni fornite dall'AdE, ovvero: nelle istruzioni di compilazione RLI telematico, c'è scritto che la scelta va fatta solo per MODIFICARE (aderisco o non aderisco) quella precedente, mentre nel manuale FISCO E CASA - LE LOCAZIONI e nel sito dell'AdE, viene invece specificato che la scelta della cedolare secca DEVE essere riconfermata in sede di proroga, compilando il quadro D!!!

    Ecco come si presenta l'interrogazione del contratto con proroga sbagliata (senza riconfermare l'adesione alla cedolare) - (1 immagine) - e come si dovrebbe presentare se si è prorogato compilando il quadro D, oppure dopo la correzione richiesta all'AdE (2^ immagine):

    1^ immagine (proroga senza compilazione del quadro D - opzione cedolare secca)
    upload_2015-10-16_11-41-41.png

    2^ immagine (proroga con compilazione quadro D = riconferma cedolare secca)
    upload_2015-10-16_11-46-15.png
     

    Files Allegati:

    A brina82 e dormiente piace questo messaggio.
  11. dormiente

    dormiente Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    A riddaie con la storia che il contratto dura solo 3 anni per la cedolare secca e 4 per il libero. L'Ade dovrebbe sapere che il canone concordato ha una proroga obbligatoria tranne i rari casi e il canone libero ha un rinnovo obbligatorio i primi 4 anni, è per questo periodo che non gli serve alcuna comunicazione per le proroghe dei contratti con la cedolare secca, semmai avrà la comunicazione in caso di variazione o
    di risoluzione. Ma penalizzare il Locatore per questa distrazione per incomprensione di una procedura illogica, é veramente il colmo, quando egli stesso aveva già fatto i versamenti della cedolare secca l'anno prima.
    La vogliono togliere la cedolare secca, non gli serve più, ci scommettiamo?
     
  12. Luna_

    Luna_ Moderatore Membro dello Staff

    Altro Professionista
    E torna tu LA PROROGA NON É OBBLIGATORIA!!!!!!!! Sta alle parti decidere se vogliono o meno. Nel caso di controversia allora subentra la legge che ti dice Alt guarda che non puoi mandare via il conduttore per motivi futili o simili. Perché cerchi il confronto se poi devi imporre il tuo pensiero?
     
  13. dormiente

    dormiente Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Ascolta Luna, io non impongo niente, io e te parliamo due lingue diverse, ma vedo che qualcuno ha capito quello che voglio dire, per me è sufficiente.
     
  14. Luna_

    Luna_ Moderatore Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Oltre me é studio roversi che abbiamo detto la stessa cosa....vedo solo un' utente che ha avuto un' esperienza negativa? Ma hai mai letto un contratto di locazione? Viene messa la clausola "la durata del presente contratto é di anni 4,prorogabile per altri 4 su accordo tra le parti." Tutti i contratti vengono stipulati cosi perché é cosi!
     
  15. dormiente

    dormiente Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Legge 431/98 art. 2 comma 1:

    Si certo di contratti di locazione che dicono boiate ce ne sono tanti, come la tua:
    "la durata del presente contratto é di anni 4,prorogabile per altri 4 su accordo tra le parti.
    Ti ricordo cosa dice la legge 431/98 a proposito dei canoni liberi:
    art.2 comma 1 Le parti possono stipulare contratti di locazione di durata non inferiore a 4 anni, decorsi i quali i contratti sono rinnovati per un periodo di quattro anni, fatti salvi i casi in il Locatore intenda adibire l'immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all'art.3, ovvero vendere l'immobile alle condizioni e con le modalità di cui al medesimo art.3.
    Togli "' l'accordo tra le parti", i primi 4 si rinnovano di altri 4 obbligatorio, poi dopo si rinnovano di quattro in quattro come dice studio Roversi. E' solo il conduttore ( fatti salvi i casi art.3 del Locatore), che può inviare disdetta sei mesi prima della scadenza o in ogni momento come accordi.
    Comma 5. I contratti di locazione stipulati ai sensi del comma 3 ( canoni concordati),
    non possono avere durata inferiore ai 3 anni, ad eccezione di quelli di cui all'art. 5 ( transitori). Alla prima scadenza del contratto, ove le parti non concordino sul rinnovo del medesimo, il contratto è prorogato di diritto per due anni fatta salva la facoltà di disdetta da parte del locatore e che intenda adibire l'immobile agli usi o le opere di cui al solito art.3.>>
    Come vedi, il primo periodo, dopo i 3 anni, non c'é nessun accordo, perché la disdetta è concessa al Locatore solo per l'art.3.
    Per i canoni liberi sto parlando del primo periodo, la disdetta del Locatore è prevista solo salvi i casi dell'art.3. e per i concordati ( 3+2) idem, stesso art.3.
    Ma al di là di queste precisazioni, sui contratti di locazione, ti pare normale che un contribuente che aveva optato e pagato per la cedolare secca ma che alla proroga del canone concordato non ha fatto la comunicazione ( o l'ha persa, non si sa, l'agenzia delle entrate non gli ha rilasciato alcuna ricevuta in ufficio ), gli debbano revocare la cedolare ?
    Cerca di rispondere obiettivamente se ci riesci, a quale scopo gliela debbono revocare?
    Che danni avrà fatto mai e a chi?


     
  16. MELISSA75

    MELISSA75 Membro Attivo

    Altro Professionista
    credo che Luna consideri il problema dalla parte del registro e noi dalla parte delle imposte sul reddito, sembra assurdo che per una locazione per cui si pensa di pagare 1.000 ci si ritrovi a pagare 5.000 solo per aver dimenticato di presentare la proroga del contratto e che la cosa non sia piu' ravvedibile anche se per il registro le imposte dovute erano zero per effetto della cedolare secca
     
    A dormiente piace questo elemento.

Per rispondere Entra o Registrati è Gratis…

Perchè dovresti Registrarti?

  • Partecipare e Creare Discussioni
  • Trovare Consigli e Suggerimenti
  • Condividere i tuoi Interessi
  • Informarti sulle Novità

Condividi questa Pagina