Casa all'asta: è possibile acquistare prima?

[gal_83]

Scusami pensavo ti riferissi sempre all'asta!

Figurati, adesso sono già nella fase successiva: "Ommioddio ce la farò a trovare una casa (non all'asta) che mi piaccia e rientrare coi tempi?"
Che durerà un bel po' prevedo...

 

[angy2015]

Col rogito ha acquistato casa, nessun credito: ha pagato il creditore che aveva ipoteca di primo grado. Peccato che se non risolve il pignoramento, la casa non sarà mai sua, anche se "acquistata".

a che titolo ha pagato il creditore di primo grado? non può averlo pagato per la cessione della casa che non era sua, sarebbe da vedere il rogito. Se pago il creditore di primo grado voglio la cessione del credito, altrimenti non capisco cosa ho comperato. Ovviamente congiuntamente il debitore mi deve dare il possesso all'atto e il credito deve essere molto superiore al valore della casa e di quello che verso. Fatto questo mi ritiro dal procedimento e lascio che siano gli altri a procedere con le spese, se si arriva all'asta deciderò cosa conviene fare ma sicuramente ci guadagnerò e nel frattempo avrò avuto la casa a diposizione, ammesso che fosse abitabile senza dover fare opere, altrimenti il discorso si complica un po ma non è detto che non sia ancora conveniente.
Rispetto al saldo a stralcio avrei risparmiato mal di pancia di trattative con creditori di gradi inferiori che a volte non si accontentano di poche briciole e non sanno che l'alternativa è comunque ZERO. In contropartita mi accollo un procedimento che arriverà a conclusione dopo molti anni ma basta saperlo e accettarlo con cognizione che forse in questo caso non c'era.
Chiudo qui la mia contribuzione perchè stiamo fantasticando senza aver visto cosa han rogitato.

 

[Miciogatto]

Angy, per fare uno stralcio immobiliare non è indispensabile acquistare il credito.

La classica operazione standard, se fatta in sicurezza e con tutti i crismi, prevede sostanzialmente quanto segue:

- accordi con il/i proprietari debitori esecutati
- accordi con i creditori tutti (procedente e intervenuti)

- saldo dei creditori da parte del terzo
- deposito rinuncia agli atti da parte di tutti i creditori intervenuti in procedura
- estinzione della procedura
- stipula della compravendita dell'immobile

Gli ultimi 4 punti sono molto delicati perché vanno sincronizzati in maniera precisa e vanno applicate misure di sicurezza per evitare rischi e di restare con il cerino in mano.

a che titolo ha pagato il creditore di primo grado?

Con l'autorizzazione del debitore, puoi certamente pagare i suoi debiti, ipotecari o chirografari che siano, non serve essere titolare del credito.

non può averlo pagato per la cessione della casa che non era sua, sarebbe da vedere il rogito.

Esatto tu non paghi il creditore perché compri l'immobile.
Tu paghi il creditore per estinguere un certo debito.

Nel successivo rogito (con il proprietario esecutato) il notaio indica semplicemente che il prezzo è già stato pagato (tutto o in parte) e indica gli estremi di pagamento che altro non sono che gli estremi con cui il terzo ha pagato il/i creditore/i.

Se pago il creditore di primo grado voglio la cessione del credito, altrimenti non capisco cosa ho comperato.

E' spiegato sopra.
Questo non toglie che anche la cessione del credito sia una operazione interessante ma entriamo in altri discorsi, quelli a cui facevi cenno tu.

Ma se parliamo di stralcio "semplice" non è assolutamente necessario comprare il credito.

PS: sei il benvenuto a proseguire, i tuoi interventi sono interessanti e denotano che conosci il settore. Anche perché fino a oggi, a parte me e Brina, qui sul forum siamo in pochi a parlare di questi argomenti.

 

[brina82]

Il notaio è innocente, avrà semplicemente scritto che l'immobile è libero ad eccezione di:
- pignoramento bla bla bla

e che la parte acquirente ne è consapevole e lo accetta.

Mi hanno mandato l'atto.

Vi è scritto che parte venditrice dichiara che il tutto è libero da iscrizioni, trascrizioni pregiudizievoli ad eccezione di 1)iscrizione ipotecaria della banca (presumo priva di significato in virtù del saldo e stralcio) e 2) pignoramento...

che verranno cancellate a cura della parte alienante anche mediante rinuncia alla procedura esecutiva RGE del Tribunale di X in data odierna.

 

[Miciogatto]

E poi invece non hanno estinto ed è andata male come scrivevi tu all'inizio, giusto?

Quindi hanno rogitato senza avere, almeno, l'ordinanza di estinzione.

Gli è bastata una rinuncia depositata.

 

[brina82]

Salve, probabilmente ho inserito troppe informazioni. Volendo rimanere nell'anonimato, modificherei il testo così, grazie.

Esatto.

Sta scritto che il pagamento era stato effettuato qualche giorno prima dell'atto.

Mi pare tutto abbastanza surreale; che ne pensi?

 

[Miciogatto]

Mi pare tutto abbastanza surreale; che ne pensi?

Concordo.

Riguardo al pagamento già effettuato nulla da dire. Al notaio basta riportare gli estremi ed è a posto, non gli interessa sapere che fine fa. Come con gli assegni circolari, se uno poi non lo incassa a lui non importa.

Bisognerebbe vedere se poi ci sono allegati al rogito, come questa inutile rinuncia, per esempio.

Sembra un atto in cui le parti sono consapevoli dei rischi, soprattutto parte acquirente che acquista con pignoramento senza avere certezza di estinzione e quindi cancellazione.

Se è davvero così sembra gestita veramente male.