Casa all'asta: è possibile acquistare prima?

[gal_83]

Buonasera a tutti!
Sono nuova del forum, vi ho letto molto spesso e conoscendo la competenza e disponibilità che vi contraddistingue ne approfitto. Anzi, scusate se la domanda è già stata posta, ho provato a cercare ma non ho ben capito la risposta, sono abbastanza negata per le cose burocratiche & co.
Parto da una premessa: giusto ieri abbiamo ricevuto una proposta di acquisto per casa nostra. Una caparra piccola ma senza sospensiva per il mutuo, che dovrebbe essere erogato senza troppi problemi (faccio corna e tocco ferro anche se non sono scaramantica, ma è una coppia che ha lavori statali e contratti indeterminati con spalle coperte dai genitori, diciamo che ci sono buona probabilità). A febbraio/marzo dovremmo ricevere una cifra di anticipo cospicua sui 30.000 se non più euro e infine andare a rogito entro la fine di maggio.
Detto questo, io ho iniziato a guardarmi in giro solo da pochi giorni e mi sono imbattuta in una casa all'asta. Sarebbe ideale per zona, dimensioni e tutto. La data dell'asta è a fine febbraio, e ho notato che ci sono diverse agenzie (di intermediari, se si chiamano così) che hanno in carico questo immobile.
Prima domanda: è effettivamente possibile fare una proposta di acquisto prima dell'asta? Dalla mia non avrei una somma cospicua al momento, quindi mi chiedo se potrebbe essere un problema oppure se si pocede come per l'acquisto di case "normali". Non prenderei mutuo. E poi, se c'è una cifra di partenza sugli annunci, come funziona per un'eventuale offerta? Quanto dovrebbe essere superiore?
Seconda domanda: a cosa posso andare incontro in termini di problemi? Mi pare di aver capito che ci sia una differenza sostanziale se il proprietario (ex) è fallito oppure se non ha pagato "soltanto" il mutuo...parlando a livello di creditori. Queste cose chi gestisce l'immobile a livello di vendita le sa?
Terza domanda: se non fosse possibile e decidessi di tentare l'asta, avere pochi soldi in tasca al momento dell'asta è un problema?
So che potrei chiamare semplicemente qualcuno degli annunci, ma qui chiedo un'ultima cosa: conoscete qualcuno di affidabile e a cui potersi veramente affidare senza troppe preoccupazioni su Firenze e provincia (in privato ovviamente) esperto di aste?
Grazie infinite!
Sara

 

[brina82]

Ciao. L'acquisto in asta è un aspetto assai delicato, parecchie possono essere le cantonate che si possono prendere; questa la premessa.

Acquistare prima è possibile, e la tecnica si chiama saldo e stralcio, spesso pubblicizzata come "preasta", termine che personalmente odio.

Se l'asta può essere complicata, il saldo e stralcio è ancora più complicato.

In entrambi i casi suggerisco SEMPRE i contanti: col mutuo tutto diventa ancora più rischioso e complicato.

Gli immobili all'asta solitamente derivano da esecuzioni immobiliari: persone che hanno dei debiti, dal mutuo non pagato ai debiti condominiali, oppure debiti di altro tipo (ipoteca giudiziale derivante da una causa persa), Equitalia ecc.

L'altra possibilità sono i fallimenti. In questo caso la procedura di acquisto preventivo non la conosco: so che esiste ma dovrebbe essere ancora più complessa.

Proprio l'altro ieri mi è capitato un caso di stralcio conclusosi malissimo: coloro che avrebbero voluto acquistare, sbagliando ovvero affidatisi a degli incompetenti, hanno perso almeno 50k, tentando un saldo e stralcio mal gestito.

Detto questo, potresti anche provare, ma la cosa difficile è appunto trovare i consulenti giusti, che giustamente costano assai (anche il 10% dell'importo di acquisto). Le agenzie/avvocati che pubblicizzano gli immobili in asta non mi sono mai piaciuti, ma è un parere personale: non sono rari i casi di incompetenti che succhiano solo denaro; meglio affidarsi a chi fa queste tipologie di acquisto personalmente, e magari ogni tanto svolge anche qualche consulenza.

Altro aspetto da non sottovalutare: trovare una casa all'asta dalle caratteristiche simili a quella che si cerca per andarci a vivere, dal mio punto di vista è quasi impossibile; per capirci, è come quando ci sono i saldi e sull'articolo che piace non può essere applicato lo sconto...

Per acquistare la casa dei propri sogni, meglio il libero mercato; poi c'è sempre l'eccezione che conferma la regola.

 

[Miciogatto]

A febbraio/marzo dovremmo ricevere una cifra di anticipo cospicua sui 30.000 se non più euro e infine andare a rogito entro la fine di maggio.

Parlando in generale di vendita e riacquisto di casa, io aspetterei, prima di impegnarmi con un nuovo acquisto, almeno di aver incassato i 30K, giusto per essere più tranquilli. La tua vendita avrà meno probabilità che possa saltare per inadempienza dell'altra parte. E se proprio salta hai in tasca una buona somma che ti copre tutti i disagi eventuali. Sempre che i 30K siano contrattualmente definiti caparra.


Per tutto il resto quoto al 100% quanto già affermato dal buon Brina.


A questo punto immagino desisterai dal cercare immobili in asta o a stralcio.
E non perché non si possano fare buoni affari, anzi.
Ma per i motivi già detti che non ripeto.

Ad ogni modo, mi scappa di fare alcune ulteriori precisazioni alle tue domande, proverò a usare termini il meno giuridici possibile per una comprensione adatta a tutti i non addetti ai lavori.

Mi pare di aver capito che ci sia una differenza sostanziale se il proprietario (ex) è fallito oppure se non ha pagato "soltanto" il mutuo...parlando a livello di creditori. Queste cose chi gestisce l'immobile a livello di vendita le sa?

Premessa: le aste giudiziarie sono gestite dai tribunali. Quindi si, il tribunale sa bene cosa fare a livello di vendita ma è un mondo diverso dal libero mercato.
Riguardo alla differenza tra fallimenti ed esecuzioni immobiliari scendiamo troppo nel tecnico. Ti basti sapere che, dal punto di vista di chi acquista in asta, non ci sono differenze di rilievo.

Sarebbe ideale per zona, dimensioni e tutto. La data dell'asta è a fine febbraio, e ho notato che ci sono diverse agenzie (di intermediari, se si chiamano così) che hanno in carico questo immobile.

In realtà non esistono, per legge, intermediari alle aste giudiziarie e le agenzie immobiliari non possono chiedere una provvigione. Nessuno però vieta che agenzie o anche altri soggetti possano supportare una persona inesperta nel partecipare a un'asta e naturalmente chiedere un compenso per il lavoro fatto. Che spesso sarà dovuto a prescindere dal fatto poi vi sia effettivamente aggiudicazione oppure no, dipende anche dagli accordi.

E poi, se c'è una cifra di partenza sugli annunci, come funziona per un'eventuale offerta? Quanto dovrebbe essere superiore?

Le aste giudiziarie sono pubbliche e vengono aggiudicate al miglior offerente.
C'è un prezzo di partenza (offerta minima). Nei giorni precedenti l'asta chi decide di partecipare (offerente) scrive in segreto la cifra che offre e che non può essere inferiore a x (offerta minima). Il giorno stabilito per l'asta si aprono le buste con le offerte (cartacee o virtuali che siano).

Quindi parte una gara: chi offre di più, partendo dall'offerta più alta?
Non c'è un limite superiore, ti batte chi è disposto a pagare di più.
(Il principio è difendere gli interessi di creditori e debitori).

Se nessuno si presenta, cioè se nessuno nei giorni precedenti l'asta ha depositato l'offerta segreta, l'asta viene definita "deserta". Viene fissata una nuova asta dopo un minimo di 3 mesi e con un ribasso del prezzo, e così via (anche per anni) fino a che non viene aggiudicata o "annullata".

Terza domanda: se non fosse possibile e decidessi di tentare l'asta, avere pochi soldi in tasca al momento dell'asta è un problema?

Si, come già detto da Brina.

 

[Miciogatto]

Proprio l'altro ieri mi è capitato un caso di stralcio conclusosi malissimo: coloro che avrebbero voluto acquistare, sbagliando ovvero affidatisi a degli incompetenti, hanno perso almeno 50k, tentando un saldo e stralcio mal gestito.

Provo a indovinare?
O soldi in mano agli esecutati.
O soldi direttamente a un creditore ma senza i presupposti necessari.

 

[Miciogatto]

La faccetta che ride vuol dire che ho indovinato?

Dai che sono curioso!
(Anzi dimmi in privato chi sono i soggetti, se puoi...)

 

[brina82]

Provo a indovinare?
O soldi in mano agli esecutati.
O soldi direttamente a un creditore ma senza i presupposti necessari.

In realtà il creditore con ipoteca di primo grado è stato soddisfatto, ed ha rinunciato agli atti. Rogito fatto.

I dettagli me li devono ancora mandare (sono troppo curioso di leggere l'atto...): un collega CTU pensava di non dover più fare la perizia, e invece il Giudice lo ha ripreso per le "orecchie".

Mi ha chiesto di dargli una mano chè non sapeva più cosa fare... Pensava che dato che era stato fatto il rogito, allora stava tutto a posto...

I CTU ti sembrerà strano micio, ma non ne sanno molto di queste cose, di trascrizioni e iscrizioni ecc.

C'è un altro creditore intervenuto (ma secondo me c'era proprio da principio), nonché Equitalia.

Ahahahahah

Scusa ma sono 2-3 giorni che rido su questa storia: tutti possiamo sbagliare, ma non puoi pensare di accendere una macchina di Formula Uno se non sai come guidarla...

PS ti tengo aggiornato...

 

[Miciogatto]

Mi ha chiesto di dargli una mano chè non sapeva più cosa fare... Pensava che dato che era stato fatto il rogito, allora stava tutto a posto...

Oh mamma. E io che pensavo che la categoria ctu, in questo ambito, tutto sommato fosse la meno peggio di tutti.

Ok, lasciamo perdere l'ignoranza sulla materia.
Ma sei un prescelto dal tribunale, ti danno un incarico e fai un giuramento in cancelleria.
Prima di pensare che non serve più il compito che ti hanno assegnato (e tra l'altro lo pensi contro i tuoi interessi) ma vuoi almeno chiedere?

Mi spiace per la persona ma mi sembra di sognare.

 

[brina82]

Oh mamma. E io che pensavo che la categoria ctu, in questo ambito, tutto sommato fosse la meno peggio di tutti.

Ok, lasciamo perdere l'ignoranza sulla materia.
Ma sei un prescelto dal tribunale, ti danno un incarico e fai un giuramento in cancelleria.
Prima di pensare che non serve più il compito che ti hanno assegnato (e tra l'altro lo pensi contro i tuoi interessi) ma vuoi almeno chiedere?

Mi spiace per la persona ma mi sembra di sognare.

No micio, credimi. Io ne so abbastanza sopra la media, perchè come sai faccio investimenti e sono appassionato, ma quando vado agli incontri organizzati tra ordini professionali e tribunale, sono sempre l'unico a chiedere ai Giudici roba sulle trascrizioni/iscrizioni, e anzi gli altri si scocciano delle domande che faccio e mi vedono come un alieno ahahah

Nel 99% dei casi ci si limita a fare le visure ipotecarie e a menzionare, e a volte neanche quello, si riportano quelle indicate dagli altri (notaio o delegato); questo è uno dei motivi per cui si prendono cantonate alle aste: qualora fosse trascritta una domanda giudiziale? Non ti puoi limitare a citarla, devi approfondire, devi dire al promissario astante se può acquistare serenamente o meno! Mai vista scritta sta cosa, nelle perizie...

In effetti una volta spiegai che ero appassionato della materia, in un botta e risposta con un Giudice, per farmi sopportare dall'aula.

In effetti, la storia delle visure ipotecarie sono più cose da delegato alla vendita, che da CTU, anche se i Giudici spesso chiedono alle 3 figure di fare visure ipotecarie (anche se non sempre): notaio che redige la relazione preliminare, delegato e CTU.

La prima volta che andai a parlare col Giudice per farmi dare un incarico, mi chiese solamente se fossi capace di fare una stima... Quando sappiamo benissimo che conta il 5% del resto del lavoro.

Per tornare a quella pratica, so che tra Avvocati si sono battibeccati: non escludo che vi sia stato qualcosa di sbagliato nelle relazioni preliminari o del delegato... Però dico io: falla una visura ipotecaria prima di acquistare!... Anche perchè il Notaio che ha rogitato, certamente l'ha fatta... Sono troppo curioso di leggere l'atto!!!

 

[brina82]

PS visura ipotecaria e accesso al fascicolo... Per questo, si fa anche on-line con un'app e gratis: tra l'altro abbiamo verificato che si aggiorna in tempo reale col tribunale: vi sono i dati oscurati, ma se conosci il fascicolo capisci se è intervenuto un creditore all'ultimo momento...

 

[gal_83]

Vi ringrazio molto.
Io sono una prudente che vuole avere meno caisni possibili quindi sì, mi è passata la voglia di impelagarmi .
Ho una parente che ha acquistato in asta da un costrtuttore fallito e che apparentemente non ha avuto problemi, ma chi lo sa se a me succederebbe altro.
Detto questo, anche il mio agente immobiliare mi ha suggerito di bloccare una casa nel momento in cui avrò più liquidità, ergo la certezza che tutto andrà bene. Il problema, tutto nella mia testa, è che parliamo di marzo. E a fine maggio devo liberare casa mia. Significa trovare una casa o libera oppure in cui i venditori possono andare via in tre mesi. L'affitto temporaneo, per una questione puramente tecnica (ho cani problematici che hanno bisogno di stabilità e già un trasloco sarà un dramma, già lo so) non è fattibile.
Sono molto confortata dal fatto che l'agente immobiliare, che conosco da anni, mi seguirà anche nell'acquisto, e in caso di innamoramento folle da parte mia per un immobile mi aiuterà a fare una proposta che tenga conto di eventuali problemi possibili con la vendita della mia.
Vi ringrazio ancora, la ricerca è soltanto iniziata, alla fine, forse ce la farò.
Sara