La cessione del contratto di locazione stipulato ad uso non abitativo trova nella legge n°392/1978 una disciplina diversa da quella dettata dal codice civile. Perché possa cedersi il contratto di locazione o sublocare l’immobile, anche senza il consenso del locatore, la norma (art. 36) richiede che si verifichi altresì la cessione o la locazione dell’azienda, dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata AR. Il rapporto di locazione, in questo caso, non è più considerato singolarmente, ma rientra tra i beni e nei rapporti tra loro organizzati che costituiscono quell’insieme unitario produttivo che è, appunto, l’azienda. Al di fuori di detta logica di tutela dell’azienda, l’art. 36 non trova applicazione.
E’ bene, però, precisare che una volta ceduta o locata l’azienda, il conduttore ha la facoltà, non il dovere, di cedere anche il contratto di locazione. Si tratta, però, di una ipotesi di scuola, difficilmente riscontrabile nella prassi, posto che è interesse di entrambe le parti (cedente/cessionario; concedente/affittuario), ma soprattutto di chi acquista o prende in affitto l’azienda, disciplinare anche il subentro nel rapporto locativo dell’immobile in cui viene svolta l’attività d’impresa.
Al locatore, il cui consenso alla cessione non è necessario, è data la facoltà di opporsi per gravi motivi attinenti la persona del nuovo conduttore. Il locatore, però, è tutelato. La stessa norma stabilisce, infatti, che, in caso di cessione, il locatore, se non ha liberato il cedente, può agire contro il medesimo qualora il cessionario non adempia le obbligazioni assunte. La responsabilità del cedente, quindi, è subordinata all’inadempimento del subentrante.
La disciplina della cessione della locazione commerciale, in questo modo, capovolge le regole dettate per cessione di contratto disciplinata dal codice civile all’art. 1406: secondo l’art. 36 la cessione si attua senza consenso del contraente ceduto - ponendo come unico presupposto quello che contestualmente sia trasferita o locata l’azienda e sia data comunicazione di ciò al locatore - ma il cedente rimane obbligato, a meno che il locatore non lo liberi; secondo gli artt. 1406 e 1408 cod. civ., invece, la cessione non si attua senza il consenso del locatore ceduto, ma, una volta perfezionata, essa comporta automaticamente la liberazione del cedente, a meno che il contraente ceduto non abbia dichiarato di non liberarlo.