Cessione di attività e contratto di locazione in essere

[onepiece]

Buongiorno
Scrivo per avere delle delucidazioni circa una questione che riguarda un contratto di locazione e il pagamento delle utenze ...
Parto dal lontano 1989 per spiegare la situazione

Nel 1989 il sig. Russo ha stipulato un contratto di locazione per attività commerciale con il Sig. Coccia (Proprietario del locale).
In questo locale è stata aperta un attività intestata ad una terza persona, il Sig. Bruno che vi ha lavorato per 27 anni. e al quale era intestata l attività così come tutte le utenze.
Il contratto per 27 anni non è mai stato rinnovato e il Sig. Coccia (proprietario del locale) nel frattempo è morto e il locale è passato all erede.
Un mese fa è morto anche il sig. Bruno, il quale negli ultimi 3 anni non ha pagato i canoni d affitto e le varie utenze.
L erede del signor Bruno adesso chiede che gli vengano pagate le mensilità arretrate (come giusto che sia) e chiede anche la restituzione delle chiavi. Il problema è che lo chiede al sig. Russo che è la persona che stipulò il contratto di locazione 27 anni fa ma che non c entra più niente con l attività che veniva svolta nel locale.
C'è un modo in cui sig. Russo può uscirsene da questa situazione facendo si che a pagare sia quello che svolgeva l attività nel locale e non lui anche se, superficilamente, ha trascurato di modificare il contratto di locazione nel corso degli anni, lasciando che sul contratto rimanesse solo il suo nome ?

Inoltre il sig. Bruno negli ultimi anni non ha rispettato neanche i pagamenti delle varie utenze come acqua e luce. c'è rischio che anche questo mancato pagamento si possa ripercuotere sul sig. Russo, premesso, ripeto, che le utenze sono intestate al defunto sig. Bruno ?

 

[onepiece]

Correggo un particolare ... Il Sig. Russo è in possesso di un atto notarile di Cessione di Attività timbrato e firmato sia da Russo che da Coccia in presenza di notaio... in questo atto c'è scritto che per quanto riguarda i contratti relativi a energia elettrica , utenze telefoniche ... l acquirente si impegnava a rettificare le intestazioni sollevando l attuale intestatario da qualunque responsabilità ...

Quindi Russo dovrebbe essere salvo dai mancati pagamenti delle utenze ...
Ora resta da capire come può salvarsi dal mancato pagamento degli affitti ... Questa carta di cessione dell attività può essere un appiglio ?

 

[onepiece]

inoltre nell atto c'è scritto che russo è libero da pesi , onerei anche di natura fiscale, sequestri o pignoramenti

Questo dovrebbe liberarlo anche dal mancato pagamento dell affitto da parte di Coccia ... o sbaglio ?

 

[Luna_]

Scusa ma l'atto notarile tra il proprietario Coccia e il conduttore Russo che atto è? Se l'attività è di Bruno prima di lui di chi era? Comunque per le utenze no problem. Per i canoni non vengo a capo perché non ho capito l'atto notarile che tipo è. Comunque il contratto andava rinnovato in Ade ma civilisticamente parlando è bello e valido

 

[onepiece]

Si scusami ho fatto un pò di confusione... l atto notarile è tra Russo e Bruno ... Russo ha ceduto l attività a Bruno. Coccia è il proprietario del locale in cui veniva svolta l attività prima da Russo e poi da bruno
(Si tratta di una scrittura privata fatta alla presenza di un notaio e firmata in calce)

 

[Luna_]

Ok. Nella cessione di attività ,o meglio di azienda,vale il 2558 c.c. quind il contratto passa in capo al cessionario. Perché in Ade no siete mai stati? Controlla nell' atto il riferimento all successione nei contratti debiti crediti. Artt 2558-2560 c.c.

 

[onepiece]

Ok. Nella cessione di attività ,o meglio di azienda,vale il 2558 c.c. quind il contratto passa in capo al cessionario. Perché in Ade no siete mai stati? Controlla nell' atto il riferimento all successione nei contratti debiti crediti. Artt 2558-2560 c.c.

Sull atto trovo scritto solo che russo è libero da pesi , onerei anche di natura fiscale, sequestri o pignoramenti e che la parte cessionaria sarà immessa nel possesso e godimento dell azienda acquistata a partire da gennaio 1996 e che saranno a favore della parte acquirente i redditi ed a suo carico le relative spese, gli oneri relativi, i tributi afferenti l esercizio dell azienda ..... e per quanto riguarda i contratti relativi a energia elettrica , utenze telefoniche l acquirente si impegnava a rettificare le intestazioni sollevando l attuale intestatario da qualunque responsabilità ...
e in fine dice che la parte cedente presta fin da ora ogni più ampio e opportuno consenso alla voltura di tutte le licenze e autorizzazioni amministrative di cui la stessa è titolare per l esercizio dell azienda ceduta autorizzando espressamente la parte cessionaria ad esperire tutte le pratiche che si rendessero necessarie per operare la voltura a proprio nome.

Ps: Scusate, cosa intende con "perchè in Ade non siete mai stati ?"

 

[Luna_]

E allora vale la disposizione di legge di cui art.2558 c.c.
perché? Perché non avete fatto mai nulla dal punto d vista fiscale, nemmeno la cessione del contratto di locazione. La proroga andava fatta ogni sessennio ,ogni anno si versa l'imposta di registro del 2% sul canone annuale e il contratto va dichiarato nella Dichiarazione dei redditi. Tutti questi sono adempimenti OBBLIGATORI.

 

[Luna_]

Ade sta per Agenzia delle entrate

 

[onepiece]

E allora vale la disposizione di legge di cui art.2558 c.c.
perché? Perché non avete fatto mai nulla dal punto d vista fiscale, nemmeno la cessione del contratto di locazione. La proroga andava fatta ogni sessennio ,ogni anno si versa l'imposta di registro del 2% sul canone annuale e il contratto va dichiarato nella Dichiarazione dei redditi. Tutti questi sono adempimenti OBBLIGATORI.

Quindi è Russo che deve pagare gli affitti arretrati di Bruno anche se Russo ha ceduto l azienda 20 anni fa e Coccia (proprietario del locale) ha accettato i pagamenti da Bruno per 16 anni circa ?