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  1. onepiece

    onepiece Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Buongiorno
    Scrivo per avere delle delucidazioni circa una questione che riguarda un contratto di locazione e il pagamento delle utenze ...
    Parto dal lontano 1989 per spiegare la situazione

    Nel 1989 il sig. Russo ha stipulato un contratto di locazione per attività commerciale con il Sig. Coccia (Proprietario del locale).
    In questo locale è stata aperta un attività intestata ad una terza persona, il Sig. Bruno che vi ha lavorato per 27 anni. e al quale era intestata l attività così come tutte le utenze.
    Il contratto per 27 anni non è mai stato rinnovato e il Sig. Coccia (proprietario del locale) nel frattempo è morto e il locale è passato all erede.
    Un mese fa è morto anche il sig. Bruno, il quale negli ultimi 3 anni non ha pagato i canoni d affitto e le varie utenze.
    L erede del signor Bruno adesso chiede che gli vengano pagate le mensilità arretrate (come giusto che sia) e chiede anche la restituzione delle chiavi. Il problema è che lo chiede al sig. Russo che è la persona che stipulò il contratto di locazione 27 anni fa ma che non c entra più niente con l attività che veniva svolta nel locale.
    C'è un modo in cui sig. Russo può uscirsene da questa situazione facendo si che a pagare sia quello che svolgeva l attività nel locale e non lui anche se, superficilamente, ha trascurato di modificare il contratto di locazione nel corso degli anni, lasciando che sul contratto rimanesse solo il suo nome ?

    Inoltre il sig. Bruno negli ultimi anni non ha rispettato neanche i pagamenti delle varie utenze come acqua e luce. c'è rischio che anche questo mancato pagamento si possa ripercuotere sul sig. Russo, premesso, ripeto, che le utenze sono intestate al defunto sig. Bruno ?
     
  2. onepiece

    onepiece Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Correggo un particolare ... Il Sig. Russo è in possesso di un atto notarile di Cessione di Attività timbrato e firmato sia da Russo che da Coccia in presenza di notaio... in questo atto c'è scritto che per quanto riguarda i contratti relativi a energia elettrica , utenze telefoniche ... l acquirente si impegnava a rettificare le intestazioni sollevando l attuale intestatario da qualunque responsabilità ...

    Quindi Russo dovrebbe essere salvo dai mancati pagamenti delle utenze ...
    Ora resta da capire come può salvarsi dal mancato pagamento degli affitti ... Questa carta di cessione dell attività può essere un appiglio ?
     
  3. onepiece

    onepiece Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    inoltre nell atto c'è scritto che russo è libero da pesi , onerei anche di natura fiscale, sequestri o pignoramenti

    Questo dovrebbe liberarlo anche dal mancato pagamento dell affitto da parte di Coccia ... o sbaglio ?
     
  4. Luna_

    Luna_ Moderatore Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Scusa ma l'atto notarile tra il proprietario Coccia e il conduttore Russo che atto è? Se l'attività è di Bruno prima di lui di chi era? Comunque per le utenze no problem. Per i canoni non vengo a capo perché non ho capito l'atto notarile che tipo è. Comunque il contratto andava rinnovato in Ade ma civilisticamente parlando è bello e valido
     
  5. onepiece

    onepiece Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Si scusami ho fatto un pò di confusione... l atto notarile è tra Russo e Bruno ... Russo ha ceduto l attività a Bruno. Coccia è il proprietario del locale in cui veniva svolta l attività prima da Russo e poi da bruno
    (Si tratta di una scrittura privata fatta alla presenza di un notaio e firmata in calce)
     
  6. Luna_

    Luna_ Moderatore Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Ok. Nella cessione di attività ,o meglio di azienda,vale il 2558 c.c. quind il contratto passa in capo al cessionario. Perché in Ade no siete mai stati? Controlla nell' atto il riferimento all successione nei contratti debiti crediti. Artt 2558-2560 c.c.
     
  7. onepiece

    onepiece Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Sull atto trovo scritto solo che russo è libero da pesi , onerei anche di natura fiscale, sequestri o pignoramenti e che la parte cessionaria sarà immessa nel possesso e godimento dell azienda acquistata a partire da gennaio 1996 e che saranno a favore della parte acquirente i redditi ed a suo carico le relative spese, gli oneri relativi, i tributi afferenti l esercizio dell azienda ..... e per quanto riguarda i contratti relativi a energia elettrica , utenze telefoniche l acquirente si impegnava a rettificare le intestazioni sollevando l attuale intestatario da qualunque responsabilità ...
    e in fine dice che la parte cedente presta fin da ora ogni più ampio e opportuno consenso alla voltura di tutte le licenze e autorizzazioni amministrative di cui la stessa è titolare per l esercizio dell azienda ceduta autorizzando espressamente la parte cessionaria ad esperire tutte le pratiche che si rendessero necessarie per operare la voltura a proprio nome.

    Ps: Scusate, cosa intende con "perchè in Ade non siete mai stati ?"
     
  8. Luna_

    Luna_ Moderatore Membro dello Staff

    Altro Professionista
    E allora vale la disposizione di legge di cui art.2558 c.c.
    perché? Perché non avete fatto mai nulla dal punto d vista fiscale, nemmeno la cessione del contratto di locazione. La proroga andava fatta ogni sessennio ,ogni anno si versa l'imposta di registro del 2% sul canone annuale e il contratto va dichiarato nella Dichiarazione dei redditi. Tutti questi sono adempimenti OBBLIGATORI.
     
  9. Luna_

    Luna_ Moderatore Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Ade sta per Agenzia delle entrate
     
  10. onepiece

    onepiece Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Quindi è Russo che deve pagare gli affitti arretrati di Bruno anche se Russo ha ceduto l azienda 20 anni fa e Coccia (proprietario del locale) ha accettato i pagamenti da Bruno per 16 anni circa ?
     
  11. Luna_

    Luna_ Moderatore Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Inoltre nel tuo caso vi è altresì un sub affitto e si passa all'art 36 della l. 392/78.....
     
  12. onepiece

    onepiece Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    non riesco a capire chi deve pagare gli affitti arretrati...me lo potreste spiegare in parole povere per favore ... non sono pratico di leggi ...
     
  13. Luna_

    Luna_ Moderatore Membro dello Staff

    Altro Professionista
  14. onepiece

    onepiece Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
  15. Luna_

    Luna_ Moderatore Membro dello Staff

    Altro Professionista
    In pratica al tuo caso si applica il 2558 cc. Quindi dovresti esserne fuori. E ciò è confermato dalla Cassazione con la sentenza che ti ho postato.
    Russo non deve pagare. Anche se la norma speciale,la l. 392/78,prevale sulla generale, il2558c.c.,la Cassazione con le motivazioni che leggi alla fine e che sono anche del tuo caso, da ragione a Russo.
     
  16. onepiece

    onepiece Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    L unica differenza rispetto a quel caso e chi mi fa sorgere qualche dubbio è che nel mio caso... Bruno (che non ha pagato gli affitti ) è morto ... quindi adesso chi pagherà questi affitti ? la madre di Bruno ?
     
  17. Luna_

    Luna_ Moderatore Membro dello Staff

    Altro Professionista
    I debiti si trasmettono agli eredi,art 754c.c.quindi il locatore deve fare causa agli eredi che accettano l'eredita'. Se accettano con beneficio di inventario rispondono entro il valore del patrimonio del de cuius altrimentcon tutti i loro beni. Ma non sono affari che a Russo interessano.
     
  18. onepiece

    onepiece Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Ho capito ... quindi Russo per rispondere alla lettera che gli è stata inviata da Coccia tramite avvocato dovrà comunque mettere un suo avvocato per difendersi ... giusto ?
     
  19. Luna_

    Luna_ Moderatore Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Si.....
     
  20. onepiece

    onepiece Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Pefetto .. grazie !!!
     

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