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  1. Robwing

    Robwing Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buongiorno a tutti,

    sono cointestatario insieme ad altri tre inquilini di un contratto registrato unilateralmente presso l'agenzia delle entrate. Lo abbiamo registrato unilateralmente perchè l'impresa proprietaria non voleva saperne di farci un contratto e quindi siamo andati a fare denuncia all'agenzia delle entrate che verificato l'illecito ci ha registrato il contratto.

    L'immobile in questione è stato posto sotto pignoramento e deve andare all'asta. Se sarà aggiudicato il curatore della procedura fallimentare dice che potrà mandarci via senza problemi in quanto il nostro contratto non è valido perchè registrato DOPO la procedura di pignoramento. Lui dice che l'agenzia delle entrate ha sbagliato a registrarlo.

    Ora i miei coinquilini vogliono restare e vedere cosa succede perchè loro sono di Milano, io invece DEVO andarmene il prima possibile perchè non sono di Milano e devo tornare a casa.

    Sono andato all'AGENZIA delle ENTRATE di Milano, dove avevamo registrato il contratto, e mi hanno detto che ci sono solo due modi per risolvere la situazione.

    1. Risolvere il contratto tutti e 4 insieme, cosa che loro non vogliono fare.
    2. Effettuare cessione singola. Cioè io cedo a loro il contratto e me ne vado. Ora tale cessione se da un lato posso effettuarla autonomamente (si tratta solo di pagare un F23 compilato appositamente) dall'altro mi hanno avvertito che potrebbe essere invalidata in futuro, se non è convalidata da un accordo fra gli inquilini sottoscritto precedentemente alla cessione stessa.

    Ora purtroppo questo accordo non si trova. Sostanzialmente loro pretendono che continui a vivere con loro fino a quando non ci cacceranno fisicamente! Questo perchè temono che la mia cessione singola possa invalidare il contratto. All'agenzia delle entrate mi hanno infatti detto che il nostro contratto è valido perchè registrato unilateralmente a seguito di un avvenuto illecito (pagamento in nero). Se io cedessi, la parte che ha subito l'illecito cambierebbe (non sarebbero più 4 persone ma 3 persone) e quindi potrebbe decadere tutto il contratto. Hanno usato il condizionale perchè questa cosa non la sanno neanche loro!!!

    Ora le mie domande sono:

    Se io cedo il contratto, quest'ultimo, in questa particolare situazione, viene invalidato?
    Se l'accordo non si trova, come è questo il caso, come devo fare? Non ho intenzione di restare attaccato a questa casa per altri 6 mesi (nel migliore dei casi se l'immobile verrà aggiudicato) e 8 anni nel peggiore dei casi... Mi conviene cedere senza avere un accordo con loro? A che cosa potrei andare incontro? Ad un eventuale causa da parte loro? Se possono fare solo causa allora non vedo altra via di uscita, tanto l'accordo non si trova...

    Grazie e scusate la lunghezza.
     
  2. dormiente

    dormiente Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    prova con la soluzione numero 3, cerca un conduttore che ti sostituisca.
     
    A mosca piace questo elemento.
  3. Robwing

    Robwing Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie della risposta.

    Il conduttore che sarebbe pronto a subentrare ci sarebbe pure ma, come ho visto in tante guide sparse per la rete, la procedura di subentro deve essere perfezionata da un accordo privato fra quello che lascia l'immobile, quello che ci entra e il proprietario dell'immobile. Ora io sebbene possa effettuare subentro con lo stesso modulo F23 non posso chiedere il consenso del proprietario 1. perchè data la procedura di pignoramento non so chi sia il proprietario attuale. 2. il proprietario non accetterà mai perchè è suo interesse sgomberare l'immobile, dato che lo deve vendere all'asta e non farci entrare nuova gente. Quindi io potrei effettuare subentro ma senza il consenso del proprietario.

    Questo cosa comporterebbe? A che rischi mi esporrei in futuro?
    Il contratto sarebbe invalidato dal subentro?
     
  4. dormiente

    dormiente Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Il futuro è tutto incerto, se l'immobile era già stato pignorato prima della registrazione del contratto di locazione. Che i conduttori si riducano a tre, a mio parere non ha alcuna influenza sulla validità o meno del contratto. Prima o poi, anche i tuoi amici se ne devono andare. In questi sei mesi, se non vuoi rimanere, invece del subentro, fai il subaffitto della tua stanza, così qualcuno pagherà l'affitto per te, i tuoi amici dovrebbero essere contenti..
     
  5. Robwing

    Robwing Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Visto che sei così gentile da prestarmi ascolto ti vorrei porre un altro quesito:

    Quando abbiamo registrato il contratto, non c'era nessun teso contrattuale. Io domandai all'impiegato come avremmo fatto a regolarci in futuro per eventuali cessioni e recessioni del contratto in mancanza di un testo e lui ci disse che tutti questi contratti vengono registrati senza testo e che ci si rifà al codice civile che praticamente, ha detta dell'impiegato, da molte più libertà di agire di un contratto standard. Quindi noi firmammo e registrammo. Il contratto si presenta praticamente come tre fogli contenenti i nostri dati anagrafici e i dati catastali dell'appartamento, la dichiarazione di denuncia, la data di decorrenza e scadenza e il canone. Basta. Non c'è nessun testo.

    Nei contratti standard firmati da più cointestatari, di solito, c'è una clausola che permette la recessione personale o in solido (recessione tutti insieme previo accordo) e quindi ci si regola a seconda di quello che permette o no il testo contrattuale. Visto che questo contratto invece non ha testo contrattuale e si rifà al codice civile la mia domanda è: posso RECEDERE personalmente/singolarmente dal contratto, "infischiandomene" di quello che vogliono i miei cointestatari e dando regolare preavviso al titolare dell'immobile con una semplice raccomandata? Questa operazione invaliderebbe il contratto o esso continuerebbe ad avere lo stesso effetto per i miei coinquilini come nulla fosse accaduto?
     
  6. dormiente

    dormiente Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Per miglior comprensione, sarebbe utile che tu lo postassi qui, omettendo i nomi.
     
  7. Robwing

    Robwing Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Purtroppo, è un foglio che contiene solo nomi, dati anagrafici e dati catastali... Non c'è scritto niente... Se lo mettessi qui offuscando tutti i dati ti ritroveresti con un foglio bianco...

    E' il modulo che c'è a questa pagina: http://www1.agenziaentrate.gov.it/inglese/forms/pdf/mod1.pdf

    solo con i campi compilati con i nostri dati. Niente di più, niente di meno...
     
  8. dormiente

    dormiente Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    E' una registrazione di un contratto verbale di locazione, c'è scritto anche il periodo, quale sarebbe?
    Lo pagate l'affitto? A chi e da quanto tempo?.
    Tu parli che l'Agenzia delle Entrate ha verificato l'illecito, come?
     
  9. Robwing

    Robwing Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Scusa ma non capisco a cosa servano questi dati per risolvere il mio quesito sulla possibilità di recedere singolarmente...
     
  10. dormiente

    dormiente Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Era per capire se poteva essere un contratto valido. Tu sei sicuro che l'appartamento era già stato pignorato prima della vostra denuncia?
    Se fosse un contratto valido e voi foste degli studenti, potrebbe essere ricondotto all'art.5 comma 2 della legge 431/98. In questo caso, il modello di contratto previsto, secondo gli accordi territoriali, stabilisce che la facoltà di recedere dal contratto é consentita anche ad uno o più dei conduttori firmatari ed in tal caso, dal mese dell'intervenuto recesso, la locazione prosegue nei confronti degli altri, ferma restando la solidarietà del conduttore recedente per i pregressi periodi di conduzione.
    In altri contratti di locazione per uso abitativo, il recesso di un singolo conduttore non è automatico.
    Da quello che hai scritto, sembra che il proprietario dell'immobile non vi abbia fatto un contratto di locazione perché sapeva bene che non avrebbe potuto locare il suo immobile già sottoposto a pignoramento. Potrebbe essere una truffa, dovresti rivolgerti ad una Associazione di inquilini e sottoporgli il tuo problema, la tua è una situazione da chiarire.
     
  11. Robwing

    Robwing Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ma infatti è una truffa. Loro non volevano farci il contratto perchè non potevano. Siamo andati dall'unione inquilini, abbiamo chiesto loro se potevamo registrare noi il contratto, denunciandoli, e loro hanno detto si. Siamo andati all'agenzia delle entrate e abbiamo registrato quel contratto. Ora però a me non interessa di fare causa al proprietario per truffa oppure dimostrare se il contratto è valido o meno... Per l'agenzia delle entrate il contratto era valido e lo è tutt'ora. Per il curatore della procedura di pignoramento il contratto non è valido. A me farebbe comodo che fosse "non valido" così potrei andarmene quando mi pare, ma solo un giudice può stabilirlo secondo me... Detto questo devo supporre che il contratto sia valido (anche perchè non ci è stato comunicato ufficialmente il contrario da nessuno) e cercare solo un modo per andarmene, perchè è quello il mio unico interesse...

    Noi non siamo studenti comunque.
    La procedura di pignoramento è cominciata nel 2007, mentre il contratto lo abbiamo firmato nel 2013. L'affitto viene regolarmente pagato da allora a quello che risultava il proprietario presso il catasto e cioè l'impresa stessa che non ci voleva fare il contratto. Il curatore del processo di pignoramento dice che il contratto è stato fatto dopo il pignoramento e quindi risulta essere non valido. Questo è quello che so.
     
  12. dormiente

    dormiente Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    La denuncia di contratto verbale chi l'ha firmata?
    L'affitto chi l'ha versato?
    Perché ti faccio queste domande? Per capire cosa c'entri tu nel contratto......
    E non capisco perché l'agenzia delle entrate avrebbe detto che se uno se ne va il contratto non sarebbe più valido.....
    Accertati anche che quello che sostiene di essere Il curatore sia vero, vai sul sito delle aste giudiziarie della tua città e controlla gli estremi dell'atto.
    Nessuno ti può vietare di andare all'agenzia delle entrate e di toglierti dal contratto e la tua quota la fai pagare a qualcun altro.
     
  13. Robwing

    Robwing Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    La denuncia è stata firmata da tutti noi. L'affitto lo versiamo a turno. L'agenzia delle entrate mi ha detto che posso cedere, ma non senza un accordo preventivo. Accordo che non si trova. Loro la mia quota non la vogliono pagare e per fare entrare una quinta persona c'è bisogno dell'assenso del proprietario che però non lo darà mai, dato che non è suo interesse mettere altre persone nell'appartamento e inoltre sostiene che il contratto non è valido già adesso, quindi come potrebbe darmi il consenso se per lui già noi stiamo occupando la casa senza titolo alcuno? Quindi gli altri mi stanno, di fatto, vietando di cedere. Perchè non vogliono pagare più spese e perchè temono che il contratto venga invalidato come l'impiegato ha supposto, ma non asserito con certezza. Io potrei cedere senza accordo ma gli altri si opporranno alla mia cessione e quindi sarei ugualmente responsabile di affitto e spese... Per questo mi chiedevo se fosse possibile per me RECEDERE da solo. Bisogna solo stabilire se il codice civile, sul quale si basa il mio contratto, concede o no la possibilità ad uno dei conduttori di recedere singolarmente infischiandosene di quello che vogliono fare gli altri...
     
  14. dormiente

    dormiente Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Ti ho già detto, vedi sopra, che se il tuo contratto è valido, devi avere il consenso dei tuoi amici solidali con te. Se non vogliono perdere la tua quota subaffitta la tua stanza e puoi registralo senza la firma del locatore.
     
  15. Robwing

    Robwing Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ma il subentro e il subaffitto sono la stessa cosa?

    Io so che:

    Il subaffitto non lo posso fare perchè deve essere consentito nel contratto d'affitto, se no è illegale. Il codice civile di per se vieta il subaffitto. Il titolare dell'appartamento può autorizzarlo nel contratto, ma se il contratto che ho io, in assenza di un testo contrattuale, si rifà al codice civile, io non posso subaffittare legalmente! Questo è quello che so io... Se subaffittasi ad un'altra persona sarebbe illegale e io voglio andarmene, non immischiarmi ancora di più in questa storia...

    Il subentro non lo posso fare perchè è necessario il consenso del proprietario. C'è la legge che dice che il subentro è possibile a seguito di un consenso trilaterale.

    Mi sapresti indicare la legge che esplicita che il contratto resterebbe valido anche con la mia cessione? Se io dico ai miei coinquilini: guardate che il contratto resta valido! Loro dicono: è meglio non rischiare! E mi impediscono di fatto di cedere. Quindi ho bisogno di una legge chiara in materia da far loro leggere, così forse mi lasceranno libero di cedere...

    Recessione e Cessione sono la stessa cosa?
    Quindi l'ipotesi di RECEDERE (e non di cedere) singolarmente è da scartare?
     
  16. dormiente

    dormiente Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
     
  17. Robwing

    Robwing Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Quindi se stiamo parlando di aria fritta il contratto non è valido. Quindi se il contratto non è valido come posso permettermi di sublocare? Sarebbe illegale. Visto che è illegale che io abiti qui, come potrebbe essere legale che io ci faccia abitare un altro? Io voglio andarmene non procurarmi altri casini.

    A me dimostrare che il contratto sia invalido farebbe molto comodo! Se il contratto non fosse valido potrei andarmene quando mi pare giusto? Perchè non avrei titolo di stare qui. Ma come faccio a dimostrarlo ufficialmente?

    Il codice dice che non posso cedere. Ma si intende che non posso cedere ad una persona terza, oppure non posso cedere in generale? Il codice ammette la cessione della mia quota agli altri cointestatari?

    L'agenzia delle entrate mi ha detto che posso cedere agli altri tre inquilini, previo accordo e questo punto mi pare l'unica cosa da fare, qualunque sia l'accordo che mi propongono. Poi io ho capito che il contratto non viene invalidato ma io che ci posso fare se loro non ne vogliono sapere?

    Poi io non sono un avvocato, non lavoro nell'ambiente. Le cose che so le trovo sulla rete. Dall'unione inquilini ci siamo andati e ci hanno detto loro di fare quello che abbiamo fatto. Vorrà dire che ci andrò di nuovo per vedere quello che mi dicono.

    Poi, è stato proprio un avvocato dell'unione inquilini che mi ha detto, tramite mail dopo che gli avevo esposto la situazione, che potevo RECEDERE singolarmente, perchè il codice civile lo permetteva.

    Questa è la prima volta nella mia vita che mi trovo in una "situazione legale" e una cosa ho capito. Che la legge è opinabile, che ognuno ha le suo opinioni e uno che non ne capisce niente (come me) si trova sempre nell'imbarazzo di dover scegliere chi seguire...

    Aveva proprio ragione De Filippo quando diceva "Se la legge non ammette ignoranza, allora è ingiusta perchè non ammette i 3/4 della popolazione!".

    Scusa lo sfogo e comunque grazie per avermi prestato ascolto.
     
    Ultima modifica di un moderatore: 20 Dicembre 2013
  18. dormiente

    dormiente Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Ti capisco ma non ti devi abbattere, ci sono tante mille sfaccettature che solo un legale valutando tutta la vostra situazione può dirvi esattamente quale è la strada giusta da seguire. Ciao.
     
    A mosca piace questo elemento.

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