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  1. Robwing

    Robwing Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ciao a tutti,
    mi trovo in una situazione alquanto ingarbugliata e volevo sapere se potreste darmi un consiglio su come procedere o a chi rivolgermi.

    Nel gennaio 2013 ho registrato insieme ad altre tre persone un contratto di locazione presso l'agenzia delle entrate, questo perchè l'impresa proprietaria dell'immobile non ne voleva sapere di farci un contratto. Così denunciando il nero abbiamo ottenuto un canone mensile molto ridotto come dice la nuova legge.

    Qualche mese fa riceviamo comunicazione da uno studio legale che pretende di visitare la casa perchè essa è stata pignorata e deve andare all'asta. Noi rispondiamo celermente dicendo che siamo a disposizione per far visitare la casa, ma che sull'immobile grava un contratto di locazione, che alleghiamo alla risposta.

    Passano i mesi, ma non si fa sentire più nessuno. L'altro giorno chiamo lo studio legale e vengo a sapere che l'immobile andrà all'asta a Febbraio e che, secondo loro, il nostro contratto non ha alcun valore perchè è stato registrato DOPO l'avvenuto pignoramento. Quindi loro hanno proceduto alla messa all'asta senza neanche avvisarci...

    Detto questo:

    io vorrei andarmene da questa casa perchè ho trovato lavoro altrove.
    Dando per scontato che il contratto non sia valido come mi devo comportare perchè non mi siano attribuite responsabilità in futuro? Devo dare preavviso di 6 mesi? O posso andare via anche subito? Se si, a chi lo devo dare e come? Al vecchio proprietario? Al nuovo? All'agenzia delle entrate? Allo studio legale che si sta occupando della vendita? Devo andare all'agenzia delle entrate per togliermi dal contratto cointestato con gli altri tre inquilini? Come faccio insomma a far risultare che in questa casa da ora in poi non ci sarò più io, ma solo gli altri tre? E, dato che il contratto non ha alcun valore, gli altri tre possono pormi delle condizioni, oppure ognuno può fare come gli pare?

    Inoltre:

    L'avvocato dello studio legale dice che il contratto non è valido perchè registrato DOPO il pignoramento. L'agenzia delle entrate dice che invece è valido perchè l'appartamento risulta ancora a nome dell'impresa.

    Come faccio a verificare che il contratto sia valido oppure no? Voglio dire chi ha la parola definitiva su questo?

    Come faccio a sapere chi ha la titolarità di questo immobile? All'impresa originaria non appartiene perchè è stato pignorato. Un curatore fallimentare non esiste, perchè l'impresa non è fallita quindi?

    Per verificare il fallimento ho controllato qui:

    https://fallimenti.tribunale.milano.it/areapubblica.php


    Grazie per ogni vostro consiglio e scusate la lunghezza...

    Buona giornata.
     
  2. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Purtroppo sei capitato in una situazione delicata ( perchè è fondamentale conoscere bene le date dei vari atti ) ed ingarbugliata ( perchè la giurisprudenza è molto contraddittoria ) ad esempio buona parte della dottrina ritiene che il contratto di affitto, anteriore o posteriore alla data di pignoramento e comunque in generale non comprometta assolutamente la possibilità della vendita del bene all'asta... poichè rende impossibile, ( fino a definizione ) solo il possesso materiale del bene e non quello giuridico ( io sono tra questi ). Il consiglio che mi sento di darti è quello di rivolgerti ad un buon avvocato per avere un indirizzo. Fabrizio
     
  3. Robwing

    Robwing Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ma a noi non importa del contratto!

    Abbiamo solo l'esigenza di andarcene, chi il prima possibile, chi fra qualche mese, ma solo di andarcene!

    Se il contratto fosse valido dovrei dare semplice disdetta di 6 mesi al titolare, ma in questa situazione chi è il titolare?

    Poi è ovvio che se il contratto non fosse valido, mi farebbe comodo perchè risparmierei 6 mesi di affitto e spese...

    Se ci potessimo permettere un avvocato ci saremmo già andati...

    Comunque grazie per l'interessamento.[DOUBLEPOST=1386575444,1386575259][/DOUBLEPOST]E comunque è logico che loro possono vendere il bene all'Asta, ma chi se lo compra con della gente dentro?

    Io e i miei coinquilini temiamo che nel futuro ci facciano anche causa, per cacciarci. E una causa non ce la possiamo permettere, anche perchè non ci interessa. Quindi prima o poi ce ne dovremo andare. Possibile che non possiamo decidere noi quando andarcene? Meglio il prima possibile così paghiamo meno spese!
     
  4. francesco62

    francesco62 Membro Attivo

    Altro Professionista
    Inizia a mandare la disdetta al proprietario ed allo studio legale per conoscenza, così' inizi a far decorrere i sei mesi da oggi. Se poi dovrai versare dei soldi te li chiederanno ma almeno hai messo di punti fissi.
     
    A La Capanna piace questo elemento.
  5. brina82

    brina82 Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Di solito se stipulato dopo la data del pignoramento il contratto è nullo: di recente mi è capitato un caso del genere, in cui l'inquilino pagava l'affitto al custode giudiziario poichè appunto la data di registrazione del contratto di affitto era successiva alla data del pignoramento. Quindi a mio avviso dovresti contattare il giudice e/o chi custodisce il bene... Lo studio legale probabilmente ha a che fare col custode giudiziario...
     
  6. Robwing

    Robwing Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Sono andato all'AGENZIA delle ENTRATE di Milano, dove avevamo registrato il contratto, e mi hanno detto che ci sono solo due modi per risolvere la situazione.

    1. Risolvere il contratto tutti e 4 insieme, cosa che loro non vogliono fare.
    2. Effettuare cessione singola. Cioè io cedo a loro il contratto e me ne vado. Ora tale cessione se da un lato posso effettuarla autonomamente (si tratta solo di pagare un F23 compilato appositamente) dall'altro mi hanno avvertito che potrebbe essere invalidata in futuro, se non è convalidata da un accordo privato fra gli inquilini sottoscritto precedentemente alla cessione stessa.

    Ora purtroppo questo accordo non si trova. Sostanzialmente loro pretendono che continui a vivere con loro fino a quando non ci cacceranno fisicamente! Questo perchè temono che la mia cessione singola possa invalidare il contratto. All'agenzia delle entrate mi hanno infatti detto che il nostro contratto è valido perchè registrato unilateralmente a seguito di un avvenuto illecito (pagamento in nero). Se io cedessi, la parte che ha subito l'illecito cambierebbe (non sarebbero più 4 persone ma 3 persone) e quindi potrebbe decadere tutto il contratto. Hanno usato il condizionale perchè questa cosa non la sanno neanche loro!!!

    Ora le mie domande sono:

    Se io cedo il contratto, quest'ultimo, in questa particolare situazione, viene invalidato?
    Se l'accordo non si trova, come è questo il caso, come devo fare? Non ho intenzione di restare attaccato a questa casa per altri 6 mesi (nel migliore dei casi se l'immobile verrà aggiudicato) e 8 anni nel peggiore dei casi... Mi conviene cedere senza avere un accordo con loro? A che cosa potrei andare incontro? Ad un eventuale causa da parte loro? Se possono fare solo causa allora non vedo altra via di uscita, tanto l'accordo non si trova...

    Grazie e scusate la lunghezza.
     
  7. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    Chi sceglie di liberare dovrebbe anche sapere che il contratto in questione, pur irregolarmente posto in essere, è tutt’altro che invalido (solo in caso di assenza di forma scritta, il contratto, anche se registrato avvalendosi del D.Lgs. n°23/2011, potrebbe essere dichiarato affetto da nullità assoluta e insanabile). Ora, la cessione parziale (registrata) di un contratto in solido (sia esso registrato nei modi ordinari sia esso registrato in modo volontario, su sollecitazione del conduttore, a far data dalla registrazione tardivamente intervenuta, in applicazione di quanto previsto dalla legge sopracitata) non invalida minimamente, ai fini fiscali, il contratto stesso che continua ad esplicare regolarmente i suoi effetti (canone, termine di recesso ecc.) tra le parti.

    Stante quanto sopra, non ti arrendere troppo presto, trova un accordo per essere liberato da ogni responsabilità dal locatore (o chi per lui) e dai tuoi coinquilini (ad esempio potresti rinunciare, a loro favore, della tua quota di deposito cauzionale oppure non fai pagare loro tutto il canone per X mesi e, loro, in cambio ti liberano).

    E’ evidente che chi se ne va anticipatamente gode di un vantaggio rispetto a chi rimane che deve farsi carico di tutti gli impegni contrattuali, tra cui il canone per intero. Se i tuoi coinquilini (che intendono rimanere) non ti liberano dagli obblighi contrattuali (senza una liberatoria, tu rimarresti ancora legato a loro e, quindi, loro debitore della quota di canone fino al termine del contratto), hai due possibilità e altrettante conseguenze:

    a) trovare un subentrante che prenda il tuo posto;

    b) lasciare l’immobile senza il loro benestare: in questo caso, sappi, però, che ti esponi a dei rischi (anche se personalmente penso che, in questo frangente, nessuno si muoverà).

    Se tu te ne vai senza il loro espresso consenso, vale a dire contro la volontà degli altri (la fuoriuscita di un componente di una pluralità di conduttori in solido è subordinata al consenso scritto di tutte le parti in causa: non basta l’assenso del locatore), i conduttori che restano:

    a) se continuano a pagare l’intero canone di locazione, potrebbero richiedere un decreto ingiuntivo nei tuoi confronti, con diritto di rivalsa per danni da inadempimento contrattuale (la tua quota di debito per canone ed oneri accessori che si sono dovuti accollare);

    b) se, invece, pensano di fregarti pagando solo parte del corrispettivo dovuto senza la tua quota di canone, inconsapevolmente, anche loro rischiano: il locatore (o chi per lui) potrebbe decidere di rivalersi, invece che su di te (che te ne sei andato senza il consenso di tutte le parti in causa) proprio su di loro (che, a loro volta, potranno rivalersi su di te) che non hanno pagato per intero il canone pattuito (l’obbligazione è unitaria e solidale).
     
    A Robwing piace questo elemento.
  8. Robwing

    Robwing Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie per la risposta.

    Il subentrante ci sarebbe pure, ma a noi hanno detto che per far subentrare un'altra persona prima di tutto ci vorrebbe il consenso del proprietario, in seguito invaliderebbe il contratto perchè la parte che ha subito l'illecito è cambiata, ma tu hai detto che questo non invalida il contratto...

    Mi hanno detto che per cedere io devo pagare un F23, nell'F23 c'è lo spazio apposito per chi rimane e per chi va via. Quindi sembra fatto appositamente per un subentro, se faccio così non mi occorre il consenso del proprietario dell'immobile? Posso fare un subentro autonomamente?
     
  9. Robwing

    Robwing Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Fra l'altro mi avevano anche detto che a me non occorre l'assenso del locatore. Mi hanno detto all'agenzia delle entrate che Il locatore, a seguito di raccomandata che invierò, prende semplicemente atto della cessione che è avvenuta da me agli altri cointestatari.
     
  10. Robwing

    Robwing Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Inoltre:

    io l'accordo in cui io pago tot mesi e loro mi liberano lo vorrei pure fare. Ma loro dicono che non mi concedono di CEDERE adesso. Bensì dovrei cedere fra 6 mesi. Perchè a loro la casa serve per altri 6 mesi e temono che la mia cessione fatta adesso invalidi il contratto. Quindi l'accordo sarebbe che io cedo fra 6 mesi e dovrei dare pure le spese, cioè mi costringono praticamente a vivere ancora qui per 6 mesi!

    Quindi io posso anche dire loro che la cessione non invalida il contratto, ma loro non mi firmano nessun accordo che consenta la mia cessione adesso, perchè vogliono essere assolutamente sicuri di vivere in questa casa per almeno altri 6 mesi...
     
  11. Robwing

    Robwing Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Per quanto riguarda il subentro:

    ho letto questa guida: http://www.lavoroefinanza.it/come-subentrare-nel-contratto-di-locazione-172416.html#steps_3

    Punto 3: posso protocollare il mio F23 in qualsiasi sportello dell'agenzia delle entrate? Anche a Bari, se il contratto in questione è stato registrato a Milano?

    Punto 4: si dice che occorre una scrittura privata fra me e li locatore che mi autorizza ad effettuare il subentro, ma questa scrittura privata io non posso ottenerla. Il contratto è stato registrato unilateralmente a seguito di un illecito. Il locatore non mi darà mai il consenso per far subentrare un'altra persona. Interesse del locatore è che io me ne vada il prima possibile. Non trasferirà mai il contratto ad una persona intenzionata a restare...
     
  12. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    Mi spiace, ma non riesco ad aggiungere molto di più di quanto già detto sul singolare (e, per certi versi, oscuro) caso proposto. Dal punto di vista fiscale, il contratto in essere è valido, come è legittima la regolare cessione di contratto (i timori dei tuoi coinquilini appaiono del tutto infondati): non mi risulta che il contratto, dopo il fallimento, venga cristallizzato fino all’asta, determinando la decadenza dello stesso se mutano gli aventi causa né si reputa che esso venga invalidato laddove venga posto in essere un successivo subentro: se magari chi ti ha detto ciò potesse richiamare norme giuridiche o tributarie, a sostegno di questa tesi, sarebbe utile a capire. Se, poi, si intendano far valere eventuali ragioni di invalidità e inopponibilità del contratto, se ne parla – sia chiaro – in sede civilistica davanti al Giudice. Ribadisco, infine, che la cessione parziale di contratto (con o senza un subentrante) debba avere forma scritta, così come la riforma ha previsto per il contratto ad uso abitativo, ed essendo un contratto plurilaterale, le modifiche devono essere approvate e sottoscritte da tutte le parti in causa (locatore compreso), per liberare il conduttore che va via (no subentro autonomo). Quanto ai rischi, si veda quanto sopra illustrato.
     
  13. Robwing

    Robwing Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ma quindi se io decidessi di cessare, secondo te dovrei avere comunque il benestare del proprietario. E come lo ottengo? Tramite accordo privato? O ci sono moduli standard?

    E poi una volta pagato l'F23 per cessare, devo fare qualche altra cosa, (tipo andare all'agenzia delle entrate a registrare la cessazione) oppure basta così?

    Grazie per l'aiuto.
     
  14. Robwing

    Robwing Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Visto che sei così gentile da prestarmi ascolto ti vorrei porre un altro quesito:

    Quando abbiamo registrato il contratto, non c'era nessun teso contrattuale. Io domandai all'impiegato come avremmo fatto a regolarci in futuro per eventuali cessioni e recessioni del contratto in mancanza di un testo e lui ci disse che tutti questi contratti vengono registrati senza testo e che ci si rifà al codice civile che praticamente, ha detta dell'impiegato, da molte più libertà di agire di un contratto standard. Quindi noi firmammo e registrammo. Il contratto si presenta praticamente come tre fogli contenenti i nostri dati anagrafici e i dati catastali dell'appartamento, la dichiarazione di denuncia, la data di decorrenza e scadenza e il canone. Basta. Non c'è nessun testo.

    Nei contratti standard firmati da più cointestatari, di solito, c'è una clausola che permette la recessione personale o in solido (recessione tutti insieme previo accordo) e quindi ci si regola a seconda di quello che permette o no il testo contrattuale. Visto che questo contratto invece non ha testo contrattuale e si rifà al codice civile la mia domanda è: posso RECEDERE personalmente/singolarmente dal contratto, "infischiandomene" di quello che vogliono i miei cointestatari e dando regolare preavviso al titolare dell'immobile con una semplice raccomandata? Questa operazione invaliderebbe il contratto o esso continuerebbe ad avere lo stesso effetto per i miei coinquilini come nulla fosse accaduto?
     
  15. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    Se punti al subentro, l’assenso del locatore è indispensabile (art. 2, legge n°392/1978): se non ottieni il benestare scritto del locatore, non avviene nessuna cessione (tale condizione è essenziale per la validità dell’atto di subentro), in quanto il trasferimento, secondo la norma codicistica (artt. 1406 e seguenti del codice civile) si attua attraverso un contratto trilaterale che ha come attori:

    a) il cedente (cioè tu);

    b) il cessionario (vale a dire il subentrante);

    c) il ceduto (ossia il locatore).

    Le modalità per richiedere il benestare del locatore possono essere le più disparate, ma niente vieta che possano assumere il connotato di una semplice comunicazione, anche verbale, del tipo: “Se uno di noi va via, lei è d’accordo alla sostituzione con un altro?”.

    Se il locatore presta il suo consenso alla cessione, l’atto da formulare per iscritto (non mi risulta che esistano moduli standard) è quello indicato di cessione parziale di contratto. L’importante è che ci sia l’accordo di tutte le parti. Occorre presentare, presso l’ufficio dove è stato registrato il contratto (entro 30 giorni dalla data di cessione del contratto), il mod. 69 (con barratura CES) unitamente a copia dell’attestato di versamento (mod. F23) + la scrittura privata in bollo (se si vuole dare data certa all’atto).

    In caso di dissenso da parte del locatore, se tu te ne vai, facendo subentrare un terzo (oppure facendolo subentrare ad insaputa del locatore), e costui inizia a versare la sua quota di canone, il locatore, venuto a conoscenza del contratto ceduto, può trattenere la somma versata dal terzo preteso cessionario a titolo di indennità per occupazione senza titolo di immobile, rivalendosi poi su di te, nelle sedi opportune, per inadempienza contrattuale (ti sei privato del godimento del bene e degli obblighi derivanti dal contratto senza il suo espresso consenso), violando il preciso divieto contenuto nella c.d legge dell'equo canone.
     
    Ultima modifica: 17 Dicembre 2013
  16. Robwing

    Robwing Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Il subentro mi pare troppo complicato come soluzione. Il locatore non mi darà mai il consenso.

    Per quanto riguarda la RECESSIONE singola di cui ti chiedo nel post precedente? Ne sai qualcosa?

    Grazie mille per il tuoi aiuto.
     
  17. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    Le considerazioni fatte al #15 valgono anche in caso di cessione della tua quota di contratto ai conduttori che rimangono (in questo caso i cessionari sono loro).
     

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