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Tigre00m

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Ciao a tutti,
Vi scrivo per avere un aiuto!!! Stiamo per sottoscrivere un compromesso per una villetta in costruzione che fa parte di un complesso di 12 villini. Abbiamo chiesto al costruttore di poter effettuare il compromesso con atto pubblico dal notaio ma questo si è rifiutato in quanto la costruzione è cominciata prima dell'obbligo previsto dalla legge di Marzo 19.
A cosa potrebbe essere dovuta questa sua ostinazione? Ovviamente ci saremmo fatti noi carico di tutte le spese aggiuntive.
Il rogito sarebbe previsto per Settembre 2021.
Ad ogni modo lui ci fornisce una fidejussione bancaria a tutela degli acconti versati ma non saprei come tutelarmi da eventuali vendite dello stesso immobile anche ad altri terzi soggetti o/e ad eventuali ipoteche/pignoramenti.
Ad ogni modo non riesco a comprendere questa sua ostinazione nel non voler effettuare la trascrizione notarile.
Grazie a tutti per l'aiuto!
 

PyerSilvio

Membro Storico
Agente Immobiliare
Ad ogni modo non riesco a comprendere questa sua ostinazione nel non voler effettuare la trascrizione notarile.
Perché sei troppo pedante.

La somma versata è garantita dalla fideiussione bancaria.
La registrazione del preliminare ti fornisce tutte le tutele che hai elencato.

Insistere, con ulteriori garanzie accessorie non dovute e che non occorrono, ti rende un cliente più molesto che gradito.

Come dare del disonesto ad uno quando ancora non ha commesso nessun reato.
 

Tigre00m

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
La registrazione del preliminare ti fornisce tutte le tutele che hai elencato.
Appunto...non effettuando registrazione non ho tutele fino al rogito.

E poi non è che si tratta del dare del disonesto a qualcuno ma la mia domanda è volta semplicemente a capire cosa comporterebbe per lui (maggiore costo? perdita di benefici?) effettuare il preliminare con atto pubblico notarile visto che mi farei io carico di tutte le spese annesse. Illuminami! 😄
 

brina82

Membro Senior
Professionista
Appunto...non effettuando registrazione non ho tutele fino al rogito.

E poi non è che si tratta del dare del disonesto a qualcuno ma la mia domanda è volta semplicemente a capire cosa comporterebbe per lui (maggiore costo? perdita di benefici?) effettuare il preliminare con atto pubblico notarile visto che mi farei io carico di tutte le spese annesse. Illuminami! 😄
Innanzitutto: sai già se c'è il mutuo sull'immobile? È frazionato sul singolo immobile o è in capo a tutto l'edificio? E nel caso, fino a quando non verrà estinto o eventialmente frazionato e ceduta la relativa quota al singolo acquirente (a te), non c'è preliminare trascritto che ti tuteli.

Poi, se tu dovessi tirarti indietro per qualche motivo (intraprendere una causa nei confronti del costruttore perchè magari non vi trovate in accordo su una determinata questione), lui non potrebbe alienare l'immobile a nessun altro, col tuo preliminare trascritto, che solo dopo 3 anni cessa di valere, quindi anche lui rischierebbe di non esser tutelato.
 

Tigre00m

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Innanzitutto: sai già se c'è il mutuo sull'immobile? È frazionato sul singolo immobile o è in capo a tutto l'edificio? E nel caso, fino a quando non verrà estinto o eventialmente frazionato e ceduta la relativa quota al singolo acquirente (a te), non c'è preliminare trascritto che ti tuteli.
Sì, credo che il costruttore abbia un mutuo unico che poi andrà a frazionare in sede di rogito e ogni proprietario accollerà la sua parte di mutuo.
 
Ultima modifica di un moderatore:

brina82

Membro Senior
Professionista
Il preliminare trascritto ti tutelerebbe solamente nei confronti di terzi che come te abbiano prenotato l'immobile, ma temo che se il costruttore fosse così meschino da riscuotere caparre di diversi promissari acquirenti, allora dubito che pagherebbe il mutuo, e in tal caso il tuo preliminare, benché in linea teoria sarebbe opponibile al pignoramento, in pratica sarebbe carta straccia, per via dell'iscrizione ipotecaria antecedente alla tua trascrizione.

Pertanto, non mi preoccuperei più di tanto nel trascrivere questo preliminare; piuttosto non darei somme consistenti al costruttore, prima del frazionamento mutuo o dell'estinzione dello stesso sul "tuo" immobile.

Sarebbe auspicabile fare tutto, compreso versare somme consistenti, "contestualmente" al rogito.
 

Tigre00m

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Il preliminare trascritto ti tutelerebbe solamente nei confronti di terzi che come te abbiano prenotato l'immobile, ma temo che se il costruttore fosse così meschino da riscuotere caparre di diversi promissari acquirenti, allora dubito che pagherebbe il mutuo, e in tal caso il tuo preliminare, benché in linea teoria sarebbe opponibile al pignoramento, in pratica sarebbe carta straccia, per via dell'iscrizione ipotecaria antecedente alla tua trascrizione.

Pertanto, non mi preoccuperei più di tanto nel trascrivere questo preliminare; piuttosto non darei somme consistenti al costruttore, prima del frazionamento mutuo o dell'estinzione dello stesso sul "tuo" immobile.

Sarebbe auspicabile fare tutto, compreso versare somme consistenti, "contestualmente" al rogito.
Fermo restando che la fidejussione bancaria mi dovrebbe tutelare, in ogni caso, sulle somme versate fino al rogito giusto? Ti ringrazio per le delucidazioni 😊
 

plutarco

Membro Attivo
Privato Cittadino
Anche con il preliminare registrato sei tutelato. Se già vi è un ipoteca trascritta, la trascrizione del preliminare è assolutamente ininfluente nei confronti dell'ipoteca poiché trascritto dopo. Per gli acconti hai ricevuto fidejussione. Allora di cosa ti lamenti?
 

Tigre00m

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Anche con il preliminare registrato sei tutelato. Se già vi è un ipoteca trascritta, la trascrizione del preliminare è assolutamente ininfluente nei confronti dell'ipoteca poiché trascritto dopo. Per gli acconti hai ricevuto fidejussione. Allora di cosa ti lamenti?
Non è che mi lamento..è che da profano alcune cose mi risultano sconosciute..la stessa polizza fideiussoria ha i suoi cavilli e siccome si parla di cifre consistenti dilazionate fino al rogito avrei voluto maggiori riassicurazioni sulla reale "prenotazione" dell'immobile 😅
 

sgaravagli

Membro Attivo
Agente Immobiliare
per adempiere alla normativa entrata in vigore a marzo del 2019 ci sono atti da compiere a monte prima ancora che inizi il cantiere in alcuni casi è impossibile allineare una vecchia pratica rilasciata secondo la vecchia legge a quella attuale.... comunque se davvero il costruttore ti rilascia fideiussione bancaria per gli importi versati in anticipo vai tranquillo.... se tu volessi ostinarti e fare in modo che, se possibile, si trascriva dovresti sobbarcarti costi enormi....a mio avviso non conviene
 

plutarco

Membro Attivo
Privato Cittadino
Non è che mi lamento..è che da profano alcune cose mi risultano sconosciute..la stessa polizza fideiussoria ha i suoi cavilli e siccome si parla di cifre consistenti dilazionate fino al rogito avrei voluto maggiori riassicurazioni sulla reale "prenotazione" dell'immobile 😅
Alla polizza fidejussoria devi prestare moltissima attenzione però...
 

eldic

Vampiro succhiasangue
Privato Cittadino
Del tipo? Cosa mi consigli?
cominciamo con il dire che il fatto che il costruttore ti fornisca una fidejussione bancaria (e non assicurativa) è, in termine tecnico, "tanta roba"; non è cosa da molti.

l'ideale sarebbe che sia una fidejussione a semplice richiesta; ovvero è escutibile in qualunque momento a prescindere dal fatto che il costruttore sia in difetto o meno sui suoi doveri.
tuttavia, come già ti avevo detto, le fidejussioni hanno quasi sempre una validità temporale; dopodiché scadono. è importante che, prima che questo succeda, il costruttore la rinnovi.
inutile che dica è che ben difficilmente lo farà sua sponte; in caso sia necessario, dovrai essere tu a ricordarglielo.
tutto questo premesso, io qualche indagine sull'affidabilità e la solidità patrimoniale del costruttore la farei.
 

Tigre00m

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
cominciamo con il dire che il fatto che il costruttore ti fornisca una fidejussione bancaria (e non assicurativa) è, in termine tecnico, "tanta roba"; non è cosa da molti.

l'ideale sarebbe che sia una fidejussione a semplice richiesta; ovvero è escutibile in qualunque momento a prescindere dal fatto che il costruttore sia in difetto o meno sui suoi doveri.
tuttavia, come già ti avevo detto, le fidejussioni hanno quasi sempre una validità temporale; dopodiché scadono. è importante che, prima che questo succeda, il costruttore la rinnovi.
inutile che dica è che ben difficilmente lo farà sua sponte; in caso sia necessario, dovrai essere tu a ricordarglielo.
tutto questo premesso, io qualche indagine sull'affidabilità e la solidità patrimoniale del costruttore la farei.
Ti ringrazio per i consigli...per quanto riguarda il costruttore ho già fatto fare tutte le verifiche del caso, inclusi permessi comunali di costruzione e atti di proprietà dei terreni e sembra essere tutto nella norma.
 

eldic

Vampiro succhiasangue
Privato Cittadino
nella norma, non avevo dubbi; intendevo verifiche sulla sua solidità patrimoniale.
comunque uno che è in grado di ottenere una fidejussione bancaria... male non sta ;)
 

Bagudi

Moderatore
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
Puoi semplicemente registralo, come si fa con tutti gli immobili con permesso di costruire anteriore al Marzo 2019
 

Curzio54

Membro Junior
Professionista
Buonasera. Sin da quanto è stato promulgato il D. Lgs. 122/2005, circolano fidejussioni false, o ''diversamente valide'', a profusione. O, quand'anche autentiche, irte d'eccezioni.
 

Tigre00m

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Buonasera. Sin da quanto è stato promulgato il D. Lgs. 122/2005, circolano fidejussioni false, o ''diversamente valide'', a profusione. O, quand'anche autentiche, irte d'eccezioni.
In questo caso mi è stata sottoposta una fideiussione bancaria a prima richiesta della durata di 1 anno.. pensi che se chiamassi in banca mi darebbero informazioni circa la veridicità della fideiussione?
 

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Alexpa80 ha scritto sul profilo di francesca63.
Ciao Francesca, scusami.
Domani avrò il preliminare davanti al notaio.
Ancora non ho la delibera definitiva del mutuo.
L'agente mi ha chiesto già la provvigione.
Ma non si ottiene alla delibera definitiva?
Anche il consulente mi ha detto che la mia attualmente non é una delibera definitiva.
Grazie anticipatamente
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