Consiglio su vendita immobile in bifamiliare

[Athena T.]

Buongiorno a tutti,
vi chiedo la gentilezza di rispondere ad alcuni quesiti per aiutarmi nella vendita del mio immobile.

Si tratta di appartamento 100 mq. (completamente ristrutturato 4 anni fa, nuovi impianti, rifiniture di pregio, design d'architetto) + sottotetto abitabile (non agibile) 50 mq + lavanderia 50 mq. + giardino esclusivo 200 mq. circa in villetta bifamiliare.
Data la sussistenza di un problema (lavanderia "occupata" senza titolo da persona anziana (80+) a cui dovrò concedere un comodato o un usufrutto) e la necessità di vendere per poter ricominciare a vivere in serenità lontano da vicini infernali, vi chiedo:

1. dato 100 il prezzo di vendita dell'immobile così come a grandi linee descritto, la lavanderia occupata quanto può incidere? Al di là del valore numerico, secondo voi esperti, un potenziale acquirente quanto potrebbe esserne disgustato?

2. in alternativa: mi consigliate di effettuare un frazionamento (da verificare la fattibilità) per vendere liberamente appartamento + sottotetto, tenendomi la proprietà della lavanderia occupata da vendere in un secondo tempo? Il giardino in questo caso diventerebbe condiviso, essendo usato dal nuovo compratore e dall'occupante la lavanderia.

Vi ringrazio in anticipo per eventuali risposte, consigli e considerazioni.

 

[studiopci]

Salve, rispondo prima con le considerazioni:
La lavanderia ( certamente non abitabile ) è occupata senza titolo da persona anziana; considerazione , ma chi è questa persona anziana, ci abita nella lavanderia, tecnicamente non potrebbe ed un eventuale compratore ( senza scrupoli ) potrebbe farla cacciare dopo 2 minuti. Considerazione n° 2 un eventuale comodato d'uso gratuito ( che non può certamente autorizzare la permanenza nei locali in maniera abitativa ) non avrebbe valore per il nuovo proprietario ed un usufrutto non credo sarebbe una buona idea.
Per quanto riguarda la seconda possibilità ( far diventare la lavanderia una particella ) forse potrebbe essere la soluzione meno invasiva per l'acquirente, dovresti comunque creare la servitù di passaggio per l'occupante della lavanderia.
Considerazioni generali sul tutto? personalmente la situazione certamente non è il massimo, non conosco la disposizione di questa lavanderia ma un eventuale acquirente comunque la troverebbe " fastidiosa " e comunque incide sulla valutazione e la vendibilità dell'immobile, tieni presente che chi compra dal suo punto di vista si ritrova una persona estranea in casa.

 

[Athena T.]

Grazie per le considerazioni che, purtroppo, confermano i miei timori.

L'occupante al momento nella lavanderia ci abita: gli ho chiesto di riportare tutto alla destinazione d'uso regolare, togliendo tutte le varie installazioni (gas, riscaldamento, ecc.) e vorrei che se ne andasse, anche perché è titolare di usufrutto sull'altra proprietà della bifamiliare e basterebbe che si spostasse di 1 metro per essere a casa sua.
Come è evidente, ci sono pessimi rapporti interpersonali e desiderio dei miei vicini di non farmi vendere, sia per mire ereditarie (come spesso succede nelle bifamiliari, siamo parenti, discendenti dei primi proprietari), sia perché finché ci sono io possono comportarsi come padroni di tutta la casa.

Per riuscire a vendere e andarmene, pensavo di ripristinare il tutto alla destinazione d'uso come da mappa catastale ma, per evitare litigi, permettendo al contempo a questa persona di continuare a usare il pianterreno pur tutelando il compratore con un contratto di qualche tipo.

La lavanderia ha accesso da portoncino interno e porta-finestra esterna che dà sul giardino.

Non so come uscirne … viva.

 

[eldic]

Non so come uscirne … viva.

deve uscirne... morto l'ottuagenario.
perdonami l'umorismo macabro ma, da come la racconti sembrerebbe essere la soluzione più efficace

 

[PyerSilvio]

Non so come uscirne … viva.

Se hai il titolo io non mi porrei, per ora, nessun tipo di problema.

Immetti in vendita e stai a vedere che succede.

Può darsi che si rappresenti un acquirente senza i vostri strascichi personali.

 

[francesca63]

Se la situazione è quella dell’altra tua discussione di novembre (li parlavi di garage, qui di lavanderia, ma credo sia quello) , non credo sia possibile vendere senza aver risolto la situazione.
Se non ricordo male erano coinvolte anche parti condominiali, che il pazzoide si è inglobato, insieme alla tua lavanderia.
Io seguirei il consiglio del tuo avvocato, di risolvere con le buone o con le cattive una situazione che hai tollerato fin troppo a lungo.
Anche perché o svendi, o nessuno sano di mente si metterebbe in una situazione del genere, che non puoi nascondere ad un eventuale acquirente.

 

[Athena T.]

Sì infatti la situazione è quella ed è sempre bloccata perché, nonostante tentativi di risoluzione stragiudiziali non ottengo neppure di poter colloquiare. Insomma, muro completo, ogni comunicazione cade nel vuoto, tanto fa comodo a loro che tutto rimanga così.
Non mi rimane che citarli in giudizio ma la strada è lunga e impervia, per questo chiedevo un vostro consiglio sperando di trovare un modo per vendere "nonostante" tutto.
Il garage l'ho trasformato in lavanderia, a mie spese, proprio per tentare di regolarizzare la posizione, ma nessuno sano di mente comprerebbe comunque con uno dentro senza contratto.

Vi ringrazio comunque tutti per i vostri interventi e continuo a seguirvi perché i vostri dibattiti mi saranno utili. Prima o poi. Grazie!

 

[cristian casabella]

Buongiorno a tutti,
vi chiedo la gentilezza di rispondere ad alcuni quesiti per aiutarmi nella vendita del mio immobile.

Si tratta di appartamento 100 mq. (completamente ristrutturato 4 anni fa, nuovi impianti, rifiniture di pregio, design d'architetto) + sottotetto abitabile (non agibile) 50 mq + lavanderia 50 mq. + giardino esclusivo 200 mq. circa in villetta bifamiliare.
Data la sussistenza di un problema (lavanderia "occupata" senza titolo da persona anziana (80+) a cui dovrò concedere un comodato o un usufrutto) e la necessità di vendere per poter ricominciare a vivere in serenità lontano da vicini infernali, vi chiedo:

1. dato 100 il prezzo di vendita dell'immobile così come a grandi linee descritto, la lavanderia occupata quanto può incidere? Al di là del valore numerico, secondo voi esperti, un potenziale acquirente quanto potrebbe esserne disgustato?

2. in alternativa: mi consigliate di effettuare un frazionamento (da verificare la fattibilità) per vendere liberamente appartamento + sottotetto, tenendomi la proprietà della lavanderia occupata da vendere in un secondo tempo? Il giardino in questo caso diventerebbe condiviso, essendo usato dal nuovo compratore e dall'occupante la lavanderia.

Vi ringrazio in anticipo per eventuali risposte, consigli e considerazioni.

La vedo dura che una normale persona possa comprare una bifamiliare (di solito preferita per la quasi totale indipendenza) con una vecchietta che gira per il tuo giardino. Sarebbe comunque da capire, oltre a quello che scrivi, anche alcuni aspetti ad esempio sapendo meglio le suddivisioni della casa, se la vecchietta passa davanti a finestre dell'altra proprietà, o altro
Punto secondo se mi prendo il Dobermann che devo fare? Tenerlo rinchiuso o sfamarlo? Se voglio mettere un antifurto che faccio? Gli do i codici o no?

Considerando poi la probabile connivenza tra lei e gli altri proprietari della bifamiliare mi sa che creerebbero più problemi possibili.... probabilmente l'hanno aiutata a costruirsi il rifugio abusivo in lavanderia

Detto questo o le offri dei soldi o trovi qualcuno che se la compra così e che farà valuterà un prezzo diverso da quello tradizionale

 

[D3rivato]

Chi compra deve conoscere la situazione, quindi il prezzo deve essere più basso. O ci perdi molti soldi e ti togli la rogna. Oppure ti tieni la rogna e continui tenendo conto del fatto che la situazione potrebbe sicuramente peggiorare

 

[Athena T.]

La villetta è composta di 2 appartamenti simmetrici, uno al piano 1° e uno al 2°.
Il piano terra era costituito da 2 garage, uno a sx e uno a dx, con il corridoio al centro. L'anziano uscendo dalla porta-finestra del mio ex garage (ora lavanderia) si ritrova nel mio giardino esclusivo che gira attorno a un lato della casa e su cui affacciano finestre e balconi del 1° e 2° piano. Al piano terra si affacciano solo le "sue" finestre.

L'antifurto è all'interno dell'appartamento quindi questo non è un problema, non abbiamo antifurto a portone o cancello.
Certo, il problema è se l'acquirente vuole condividere il giardino con questa persona oppure no.
Domanda: taglio la testa al toro e vendo solo appartamento e mansarda?
Il giorno che la giustizia divina mi libererà da questa persona - non solo in casa ma nella vita quotidiana - cosa farò di un locale accatastato come lavanderia (che è a tutti gli effetti una tavernetta) e un giardino? Vendo all'acquirente dell'appartamento? Se non gli interessa? Mi tengo la proprietà così pago spese condominiali e magari straordinarie (pittura facciata, tetto, ...) visto che l'immobile è del 1970 e prima o poi qualche lavoro bisognerà farlo?

Purtroppo c'è stata ignoranza anche da parte mia perché in quella casa da sempre c'erano irregolarità nella destinazione d'uso dei garage ma io non avevo la minima idea della gravità, oltre a non essere proprietaria all'epoca di tutte le trasformazioni.
Non fatemi dire di più perché già sento suonare alla porta i Vigili Urbani e l'AdE ... che mi dicono che l'ignoranza della legge non è consentita.

In effetti potrebbe essere appetibile acquistare un immobile a buon prezzo - che sconto fare? il mio avvocato dice che tutto l'immobile si deprezzerebbe di un buon 30%: confermate? - con una tavernetta di 50 mq quasi regalata in cui abita una persona non proprio giovincella.
Ma, siccome qui siamo all'assurdo (lo so, chiedo venia), il vecchietto ha anche unito i 2 garage, quindi il potenziale compratore si troverebbe davanti a una porta che sulla mappa catastale non esiste e io dovrei dirgli: oltre quella porta, sulla dx, c'è il locale lavanderia. Prego, si accomodi, la porta della lavanderia non c'è più e io non posso darle le chiavi, però sappia che, un giorno, tutto questo sarà suo...