Salve
Buongiorno a tutti gli esperti del forum,
Scrivo per chiedervi un consiglio su una situazione molto frustrante. A Marzo abbiamo iniziato la ristrutturazione completa di un appartamento di 90m2 che abbiamo acquistato a Roma. Ad oggi, non è stata completata nemmeno la metà dei lavori.
Non vivendo in Italia, all'inizio ci siamo fidati della professionalità dell'impresa, ma la gestione si è rivelata problematica:
Dopo una discussione molto seria, il titolare si era impegnato a terminare tutto entro fine ottobre. Siamo andati di persona a Roma per verificare e, sebbene ci fossero due operai (il capo era in ospedale), questi non avevano direttive chiare e ci hanno confermato di venire solo quando chiamati. Mancava ancora più di metà del lavoro (posa rivestimenti, controsoffitti, porte, infissi; erano stati completati solo gli impianti e le demolizioni/tramezzi).
A questo punto, abbiamo deciso di passare alle vie formali. Vorremmo inviare una PEC congiunta all'impresa e all'architetto (in qualità di DL), intimando la conclusione dei lavori entro il 1° dicembre come termine ultimo, pena la risoluzione del contratto.
Con l'aiuto di ChatGPT ho preparato una bozza di PEC. Vorrei un vostro parere sulla sua efficacia e su eventuali punti da modificare o aggiungere per renderla più incisiva.
Grazie in anticipo per qualsiasi consiglio vorrete darmi.
Oggetto: Intimazione ad adempiere, contestazione grave ritardo e richiesta attivazione penali - Contratto d'appalto del XXXX per immobile XXXX
Spett.le XXX
in persona del legale rappresentante XXXX
E p.c. Spett. Arch. XXXX
in qualità di Direttore dei Lavori,
I sottoscritti XXXXX e XXXX, in qualità di Committenti dei lavori in oggetto, con la presente comunicazione formale intendiamo significare quanto segue:
TUTTO CIÒ PREMESSO, CON LA PRESENTE VI INTIMIAMO E DIFFIDIAMO FORMALMENTE A:
A) XXXXX:
La presente comunicazione vale come formale richiesta di esercitare appieno il Suo ruolo di Direttore dei Lavori, come da incarico professionale conferitole. Le chiediamo pertanto di:
Vi avvisiamo formalmente che, qualora i lavori non fossero ultimati a perfetta regola d'arte entro il termine ultimo del 1° Dicembre 2025, riterremo tale inadempimento come definitivo e ci avvarremo della facoltà, prevista dall'art. 1454 del Codice Civile, di considerare risolto di diritto il presente contratto per Vostra grave e esclusiva colpa.
In tal caso, le conseguenze immediate saranno le seguenti:
XXXXXXX
Come la vedi?
Graie Mille.
Buongiorno a tutti gli esperti del forum,
Scrivo per chiedervi un consiglio su una situazione molto frustrante. A Marzo abbiamo iniziato la ristrutturazione completa di un appartamento di 90m2 che abbiamo acquistato a Roma. Ad oggi, non è stata completata nemmeno la metà dei lavori.
Non vivendo in Italia, all'inizio ci siamo fidati della professionalità dell'impresa, ma la gestione si è rivelata problematica:
- Il titolare risponde ai messaggi sporadicamente e il cantiere viene presidiato dagli operai solo saltuariamente, quando lui li manda. Il problema principale è che l'impresa sta chiaramente gestendo troppi progetti contemporaneamente.
- Nel contratto è indicato un architetto come Direttore dei Lavori (DL), ma non abbiamo mai avuto alcun contatto con lui e non sappiamo quale sia il suo reale coinvolgimento nella supervisione del cantiere.
Dopo una discussione molto seria, il titolare si era impegnato a terminare tutto entro fine ottobre. Siamo andati di persona a Roma per verificare e, sebbene ci fossero due operai (il capo era in ospedale), questi non avevano direttive chiare e ci hanno confermato di venire solo quando chiamati. Mancava ancora più di metà del lavoro (posa rivestimenti, controsoffitti, porte, infissi; erano stati completati solo gli impianti e le demolizioni/tramezzi).
A questo punto, abbiamo deciso di passare alle vie formali. Vorremmo inviare una PEC congiunta all'impresa e all'architetto (in qualità di DL), intimando la conclusione dei lavori entro il 1° dicembre come termine ultimo, pena la risoluzione del contratto.
Con l'aiuto di ChatGPT ho preparato una bozza di PEC. Vorrei un vostro parere sulla sua efficacia e su eventuali punti da modificare o aggiungere per renderla più incisiva.
Grazie in anticipo per qualsiasi consiglio vorrete darmi.
Oggetto: Intimazione ad adempiere, contestazione grave ritardo e richiesta attivazione penali - Contratto d'appalto del XXXX per immobile XXXX
Spett.le XXX
in persona del legale rappresentante XXXX
E p.c. Spett. Arch. XXXX
in qualità di Direttore dei Lavori,
I sottoscritti XXXXX e XXXX, in qualità di Committenti dei lavori in oggetto, con la presente comunicazione formale intendiamo significare quanto segue:
TUTTO CIÒ PREMESSO, CON LA PRESENTE VI INTIMIAMO E DIFFIDIAMO FORMALMENTE A:
A) XXXXX:
- Riprendere immediatamente i lavori a pieno regime e presentarci, entro 7 (sette) giorni, un cronoprogramma dettagliato e vincolante che garantisca la conclusione e consegna di tutte le opere a perfetta regola d'arte entro e non oltre la data improrrogabile del 1° Dicembre 2025.
- Applicazione della Clausola Penale: Vi comunichiamo formalmente che, ai sensi dell'art. 6 del contratto, abbiamo già maturato il diritto a una penale per il ritardo accumulato. A far data dal 121° giorno lavorativo e fino al completamento dei lavori, verrà applicata la penale di 50,00 € per ogni giorno di ritardo, la quale sarà interamente dedotta dal saldo finale.
La presente comunicazione vale come formale richiesta di esercitare appieno il Suo ruolo di Direttore dei Lavori, come da incarico professionale conferitole. Le chiediamo pertanto di:
- Prendere in carico la supervisione attiva e costante del cantiere, vigilando sulla corretta esecuzione e sul rispetto del nuovo cronoprogramma.
- Verificare e certificare personalmente ogni futuro Stato di Avanzamento Lavori (S.A.L.). A tal proposito, Vi informiamo che da oggi provvederemo a saldare esclusivamente le fatture relative a lavori effettivamente eseguiti e la cui congruità sia stata da Lei formalmente asseverata e controfirmata.
Vi avvisiamo formalmente che, qualora i lavori non fossero ultimati a perfetta regola d'arte entro il termine ultimo del 1° Dicembre 2025, riterremo tale inadempimento come definitivo e ci avvarremo della facoltà, prevista dall'art. 1454 del Codice Civile, di considerare risolto di diritto il presente contratto per Vostra grave e esclusiva colpa.
In tal caso, le conseguenze immediate saranno le seguenti:
- Dovrete provvedere all'immediata consegna presso il cantiere di tutti i materiali da noi già interamente saldati (cucina, pavimenti, porte, etc.).
- Procederemo senza ulteriore avviso a richiedere il risarcimento di tutti i danni subiti, inclusi:
- Il danno emergente (i maggiori costi per completare i lavori con un'altra impresa).
- Il lucro cessante (i canoni di locazione persi a causa del Vostro ritardo).
- L'importo totale maturato a titolo di penale contrattuale.
- Intraprenderemo ogni opportuna azione legale, in sede civile e penale, a tutela dei nostri diritti, con particolare riferimento all'ipotesi di appropriazione indebita qualora i materiali non venissero consegnati come richiesto.
XXXXXXX
Come la vedi?
Graie Mille.
