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  1. Naoto

    Naoto Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    sto preparando contratto di locazione 3+2 ma l'inquilino non puo' prendere residenza. cosa implica questa cosa? la perdita di tutte le agevolazioni? saluti
     
  2. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    In termini di diritto privato, il fatto che chi utilizza in modo stabile un immobile non abbia la residenza all’interno dei locali oggetto della locazione, non esclude che possa essere intestatario di un contratto di locazione. Tanto più che la legge n°431/1998, che disciplina il regime delle locazioni private, non impone per i contratti 3+2 l’obbligo di residenza per il conduttore. Sono migliaia le locazioni regolari a non residenti (studenti, turisti, lavoratori fuori sede per esempio), anche, immagino, in una città come Carrara.

    Con riferimento al caso di specie, il tema della residenza si riferisce alla possibilità che ha il locatore di usufruire di agevolazioni fiscali stabilite dall’amministrazione comunale carrarese per questa tipologia di contratti. Affinchè il locatore possa usufruire della riduzione IMU, il conduttore, se non residente a Carrara, deve trasferire “la propria residenza, così come intesa ai fini anagrafici, nonché effettiva e stabile dimora”. Il Comune di Carrara richiede, inoltre, che il locatore presenti una Dichiarazione di fruizione dell’aliquota agevolata IMU, dichiarando di essere consapevole delle sanzioni penali cui può andare incontro in caso di falsità in atti e di dichiarazioni mendaci, come previsto dall’art. 76 del DPR n. 445 del 28/12/2000, pena la decadenza dai benefici conseguenti alla presentazione della dichiarazione, come previsto dall’art. 75, DPR citato (è ragionevole attendersi l’incrocio dati Ufficio IMU/Anagrafe).

    Ciò non toglie che, in difetto del requisito richiesto al conduttore, il locatore di Carrara (Comune ad alta tensione abitativa) possa comunque stipulare un valido contratto di locazione concordato: non fruirà dei benefici fiscali comunali (IMU ridotta al 7,6 per mille), ma godrà comunque delle agevolazioni fiscali previste per tale tipologia contrattuale (deduzione forfettaria IRPEF 2013=33,5%; Registro=2% del 70% del canone annuo).

    Le agevolazioni fiscali per il conduttore sono diverse e alternative fra loro, ma dipendono tutte dal reddito complessivo dichiarato a fini IRPEF, comprendendo in quest’ultimo importo anche l’eventuale reddito di fabbricati assoggettati a cedolare secca. In ogni caso è bene precisare che le agevolazioni fiscali (che sono incompatibili e non cumulabili con il Fondo sociale per gli affitti stanziato dal Comune) spettano solo se l’oggetto della locazione è l’abitazione principale, vale a dire quella in cui il titolare del contratto dimora abitualmente. La norma, ai fini della detrazione spettante, in questo caso, non richiede esplicitamente la residenza anagrafica, potendo quest’ultima anche non coincidere con la dimora abituale (tuttavia è prassi che i due luoghi coincidano). La residenza anagrafica è, invece, richiesta al lavoratore fuori sede che si trasferisce per motivi di lavoro (art. 16, co. 1-bis del TUIR). Si ricorda, infine, che mentre per il locatore il beneficio fiscale è previsto solo se l’immobile è situato in un Comune ad alta tensione abitativa, il conduttore ne ha comunque diritto a prescindere.
     
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  3. jac0

    jac0 Membro Junior

    Privato Cittadino
    I contratti di locazione lasciateli predisporre dall'U.P.P.I., se siete turbati da questi dubbi.
     
  4. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Se uno ha dubbi se li tolga e così potrà aumentare la propria professionalità e lavorare bene.
     
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  5. specialist

    specialist Membro Senior

    Privato Cittadino
    Certo, basta che non se li tolga di fronte al cliente redigendo il contratto con una mano e smanettando con l'altra al computer cercando aiuto sul forum:sorrisone:
     
  6. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Sempre meglio di fare cassanate...uno non può sapere tutto di tutto importante è evitsre errori.
     
  7. Naoto

    Naoto Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    top casa parla bene. il forum ha questo scopo se no non avrebbe motivo di esistere, comunque ho chiesto informazioni alle associazioni di categoria e mi hanno detto che se il conduttore non prende la residenza nell'immobile il contratto e' una truffa ai danni dello stato in quanto l'obbligo di residenza e' un requisito essenziale..... . per quanto riguarda il mio caso specifico il locatore non ha alcun interesse ad usufruire della riduzione riguardo l'IMU bensi quello di ottenere le agevolazioni fiscali. al conduttore non importa di ottenere la detrazione. Quindi la cosa che volevo accertare e' : il locatore che ha un'immobile nel comune di Carrara che stipula un contratto concordato 3+2 e dove il conduttore non prende la residenza puo' usufruire delle agecvolazioni fiscali previste per questo tipo di contratto? secondo quanto afferma pennylove la cosa e' possibile secondo quanto afferma il membro delle associizioni di categoria no - ordunque che pesci devo prendere ? altrimenti faccio un 4è+4 e fine del discorso .... grazie
     
  8. jac0

    jac0 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Una truffa? Ma quando mai?
     
  9. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino


    Mi devi scusare, Naoto, ma mi sembrano veramente stravaganti le opinioni delle associazioni di categoria di Carrara a cui ti sei rivolto, e meno male che jac0 (senza offesa!), al # 3, consigliava di farsi assistere da una di esse! Basta il buonsenso per rendersi conto che sono migliaia in tutta Italia i contratti 3+2 a non residenti. Sono tutte locazioni truffaldine? Io non credo proprio. Se magari le persone a cui ti sei rivolto potessero fornire le fonti giuridiche o normative, a sostegno di quanto da loro affermato, sarebbe utile a capire. In difetto, si tratta di opinioni che, per quanto rispettabilissime, sono prive di fondamento giuridico.

    Domanda: dove è scritto che un contratto 3+2 a non residenti è illegittimo? Nella legge 431/1998? Nel DM 30/12/2002? Nell’accordo territoriale per il comune di Carrara?

    E ancora: dove è scritto che se il conduttore, ai fini IMU, non trasferisce la residenza nell’immobile in un comune ad alta tensione abitativa, il locatore non può godere dei benefici erariali previsti dall’art. 8 della legge n°431/1998? Nel DL n°23/2011? Nel DL n°201/2011? Nella delibera del consiglio comunale di Carrara?

    Ad avviso della scrivente (che comunque non possiede il carisma dell’infallibilità), il locatore - salvo ricorso al regime sostitutivo della cedolare secca - in difetto di residenza anagrafica del conduttore, può legittimamente stipulare a Carrara un contratto 3+2, dichiarando:

    a) IRPEF 2013 = 66,5% del canone annuo di locazione (sì agevolazione fiscale);

    b) Imposta di registro = 1,4% del canone annuo (sì agevolazione fiscale);

    c) IMU = aliquota ordinaria nella misura del 9,6 per mille (no agevolazione fiscale comunale).

    Il locatore, in sostanza, non potrà applicare l’aliquota ridotta del 7,6 per mille prevista dal regolamento comunale, pertanto, invece di presentare la Dichiarazione di fruizione dell’aliquota agevolata IMU, presenterà la Dichiarazione di fruizione dell’aliquota ordinaria del 9,6 per mille, barrando la casella ALTRA MOTIVAZIONE e specificando in nota la fattispecie in questione, vale a dire: Immobile locato con contratto concordato, ai sensi dell’art. 2, co. 3 della legge n°431/1998, con conduttore non residente nel comune di Carrara. Tale dichiarazione consentirà all’ente locale in questione di non considerare sfitto l’immobile (aliquota 10,6 per mille).

    Penny:amore:
     
  10. Naoto

    Naoto Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    PennyLove sei una grande
     
  11. carla vecchi

    carla vecchi Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Penny, nutro una sincera ammirazione per la tua competenza, che noto sempre ben argomentata praticamente su tutto il panorama "leggi e balzelli" dell'immobiliare.
    Sto stipulando un contratto concordato con cedolare che prevede due conduttori: uno senz'altro prenderà residenza, l'altro no.
    Questo può creare qualche problema alla proprietà in sede IMU?
    Scusa se approfitto, ma mi fido molto della tua opinione.
    Grazie per l'attenzione
     
  12. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    Ciao e grazie! :) Ogni municipio ha emanato il proprio Regolamento dell’imposta municipale propria (IMU). Pertanto, per una risposta on-line, dovresti precisare dove è posto l’immobile e il tipo di contratto (3+2, transitorio o per studenti universitari) che intendi stipulare.
     
  13. carla vecchi

    carla vecchi Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Bologna, 6+2.
    Ci sono nuovi accordi territoriali, datati 23/10/13.
    Comunque mi confermi che può essere solo una problematica IMU, al massimo: il contratto concordato è legittimo anche con uno solo dei conduttori residente (o anche nessuno). E' così?
     
  14. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    Confermo e sottoscrivo. Che il conduttore usi l’unità immobiliare locata quale abitazione principale è condizione essenziale affinché il proprietario goda delle agevolazioni IMU. Tuttavia, nel Comune di Bologna (in altri Comuni le disposizioni municipali in materia possono essere diverse), la residenza dell’inquilino (ai fini IMU) può non essere indispensabile se questi usa l’immobile in questione per:

    a) motivi di studio: se il conduttore è uno studente fuori sede che vive a Bologna per motivi di studio, costui non è tenuto a spostare la residenza a Bologna.

    NOTA: se il conduttore fosse titolare di un contratto per studenti universitari fuori sede e spostasse la residenza nel Comune dove frequenta l’università, il suo contratto salterebbe!

    b) motivi di lavoro: se il conduttore è un lavoratore fuori sede che lavora a Bologna, costui non è tenuto a spostare la residenza a Bologna.

    NOTA: non si vede perché dovrebbe spostarla, salvo che non voglia godere di particolari detrazioni fiscali che richiedono la residenza del conduttore (art. 16, co.1-bis del TUIR).

    In tutti gli altri casi, è necessario che l’inquilino usi l’alloggio come abitazione principale e dimora stabile. Ora, supponendo che nel tuo caso (contratto 6+2) i due conduttori non siano né studenti fuori sede né lavoratori fuori sede, ma due conduttori, di cui uno trasferisce la residenza e l’altro no, la condizione (residenza) è, comunque, soddisfatta anche se uno solo dei due conduttori trasferisce la residenza. Sarà, infatti, lui solo a dover comparire nell’apposito modello che dovrai presentare, unitamente a copia del contratto di locazione, all’ufficio IMU del Comune di Bologna per godere del diritto di riduzione di aliquota (7,6 per mille). E’ bene che tu ti faccia rilasciare dal conduttore che trasferisce la residenza una dichiarazione in tal senso (per certezza, potresti richiedergli copia della ricevuta di cambio di residenza rilasciata dall’ufficio di quartiere del Comune).
     
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  15. carla vecchi

    carla vecchi Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    E' una condizione che avevo già inserito sul contratto (la comunicazione documentata al locatore del cambio di residenza, intendo).
    Mi hai tolto un peso!
    Grazie e :applauso:
     

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