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  1. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Ho una serie di domande non breve: portate pazienza.

    Un'amico possiede un cortile di circa 150mq in comunione con un confinante.

    Il confinante propone il seguente scambio:
    - cedere il sottosuolo al confinante, che costruirebbe una sua autorimessa interrata pertinenziale al suo fabbricato
    - in cambio concederebbe la piena disponibilità del cortile e l'abbandono del diritto di passaggio.

    Vi chiedo:
    1- lo scambio è alla pari? avrei dei dubbi.
    2- quale stato giuridico avrebbero le rispettive "proprietà" risultanti? A mio parere verrebbe a costituirsi un condominio, costituito dal subalterno autorimessa di proprietà esclusiva del confinante, e area sovrastante con semplice "diritto d'uso e calpestio" esclusivo dell'amico.
    3- l'eventuale indice di fabbricabilità derivante dall'area oggi a cortile, a chi risulterebbe attribuita? In toto al confinante o alla "pseudo-proprietà del cortile"? il conteggio futuro (integrale o residuo) rimarrebbe a favore del possessore esclusivo dello stesso cortile?
    4- In caso di convergenza di interessi, quale sequenza seguire per verbalizzare l'accordo e realizzare l'opera? Si inizia con una semplice scrittura privata, con un compromesso, o con un rogito che descriva lo scopo e lo stato finale di arrivo, e l'aspetto economico, preliminarmente ad ogni costruzione?
    5- Il cortile di fatto è nella disponibilità totale dell'amico, e costituisce la via di accesso a unacostruzione ad esso affacciata. Il confinante ha acquisito la comproprietà in seguito ad una divisione del lotto originario: finora rappresentava per lui solo una via di fuga per uscite di emergenza del proprio fabbricato commerciale. Poichè la realizzazione dell'autorimessa intercetterà le tubazioni acqua, gas, luce, fognature e quant'altro, delle abitazioni affacciate al cortile, come può l'amico tutelarsi adeguatamente su tempi, disservizi, e danni provocati?

    Grazie per i suggerimenti.
     
  2. Architetto

    Architetto Membro dello Staff

    Altro Professionista
    A mio parere nonconviene, perchè perderesti una serie di opportunità...dalla superficie utilizzabile come volumetria, visto che questa può interessare un'eventuale ampliamento del fabbricato; la superficie drenante, perchè una volta costruito, non si ha più la diluizione diretta delle acque meteoriche nel terreno...e credo che solo queste possano dare l'indicazione della fregatura...
    ma vediamo le tue domande...

    NO...perchè realizzato nel sottosuolo, pone il vincolo superiore per edificabilità o per carichi di passaggio...


    Condivido il tuo dubbio...


    Vedi la risposta iniziale...perdi l'edificabilità, perchè già insiste un manufatto sottostante ed in questo caso saresti costretto a chiedere l'autorizzazione alla costruzione in aderenza...e penso proprio che la negherebbe...


    A mio parere è meglio che rimanga tale...

    Se per caso accetta la suddivisione di tale area, allora necessita sottoscrivere che le parti concordano che all'atto della realizzazione, l'interessato all'opera effettui le opportune modifiche delle pertinenze sottosuolo a propria cura e spesa, senza nulla pretendere ai concedenti...
    Ma ti ripeto....grande dubbio...io non lo farei, perderei una serie di vantaggi del suolo di mia pertinenza...(v. inizio intervento)...;)
     
  3. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Grazie. Personalmente anch'io condivido i tuoi dubbi; temo però che l'interessato vedrebbe con favore una soluzione che porti ad eliminare il diritto di passaggio nell'area di cortile comune, per una serie di timori tutti da verificare.

    Provo a descriverti lo stato delle cose: il cortile è nel centro storico; si affacciano su lati opposti due edifici residenziali dell'amico. A Nord quello del confinante, che oggi è una categ. D.
    Oggi quest'ultimo non utilizza l'accesso dal cortile comune, avendo ingressi indipendenti sulle due vie urbane a cui si affaccia.
    Se i confinanti ottenessero attraverso un PEC la trasformazione della volumetria esistente in unità abitative e commerciali (cat. A2/3 e C1) potrebbero avere interesse a sfruttare l'accesso diretto al cortile, e fare vetrine anche su questo lato?
    Se invece di comproprietà si trattasse di una servitù, si potrebbe contestate l'aggravamento della stessa. Essendo invece comproprietario, può usarne come crede? Oggi il cortile rimane chiuso da un cancello: potrebbe pretendere rimanga costantemente aperto?

    Da ultimo, volendo prendere comunque in considerazione la proposta, e premesso che tutte le opere, edili e non, necessarie ed indotte, siano a carico del proponente, che percentuale sui box (forse una decina) realizzati potrebbe essere richiesta per bilanciare i pochi vantaggi e molti svantaggi?

    Resto in attesa.
     

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