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  1. alexve

    alexve Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Innanzitutto un grosso saluto agli utenti di questo bellissimo e utile forum, avrei bisogno di una opinione ben precisa a riguardo ha un mio dilemma.
    Ho degli immobili a reddito intestati a privato che generano un reddito lordo di 24000euro, adesso stò per
    acquistare altri immobili commerciali che mi produranno altri 14400 euro annui lordi, vorrei capire se devo
    continuare la strada dell'intestazione a privato, oppure costituire una società immobiliare srl , visto che sul prossimo immobile IVA è anche 20% , mediamente ogni anno e mezzo faccio un investimento, la mia età è di 34 anni, attendo con ansia un vostro parere .
    Grazie di cuore

    :wall: :wall: :wall: :wall: :wall:
     
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  2. Alessandro Frisoli

    Alessandro Frisoli Fondatore

    Agente Immobiliare
    Ciao Alexve, e benvenuto nel forum.

    Il tuo quesito non è di facile risposta, dipende poi cosa farai in futuro.

    Il tuo dilemma nasce dal fatto che adesso stai acquistando un commerciale e che vorresti recuperare l'IVA, cosa che invece non faresti e rappresenterebbe per te un costo secco e non detraibile giusto?

    Fa conto che la costituzione di una s.r.l. ha dei costi oltre che per la costituzione per il mantenimento della stessa , commercialista, bilanci, note integrative, studi di settore, ed una tassazione fissa che tra l'uno e l'altro ti costa un 40/45% sull'utile.

    Il reddito che stai generando anche aggiiungendo i nuovi canoni non giustifica, a mio modo di vedere la costituzione di una s.r.l.

    Ha invece un senso se farai "vivere" questa società. Nel senso che dovrai farla lavorare acquistando immobili, preferibilmente uffici negozi e capannoni, e portarla ad una dimensione di fatturato di almeno 150.000 euro l'anno.

    Con immobili a bilancio e redditi consolidati dovrai abbattere i costi derivante dagli affitti, e lo potrai fare sia con il compenso all'amministratore, o facendo ricorso a debiti di finanziamento , in particolare accedendo leasing, che ti permetterà di acquistare ulteriormente e di scaricare i relativi canoni come costo d'esercizio.

    La società dovrà vivere ti dicevo, quindi fatture per ogni tipo di intervento sugli immobili di proprietà, dovrai stare attento a tutte le nuove disposizioni in materia fiscale, perchè alla fine tu avrai solo ricavi (affitti) e non avrai costi se non quelli di funzionamento della società.

    Se invece acquisterai NON facendo ricorso al leasing tutto quello che acquisterai andrà in ammortamento (33 anni) imputando una quota di costo risibile alla tua società.

    Aspetto negativo inoltre della società sarà che tutto quello che è intestato ad essa prima di rivenderlo dovrai fare bene i tuoi conti. Difatti
    molto facilmente genererai delle plusvalenze importanti, che ti saranno tassate pesantemente.

    Quindi, dipende da quello che vorrai fare in futuro, se la farai diventare grossa, e la farai lavorare potrebbe avere un senso, se invece lo fai per farne un mero contenitore dove mettere gli immobili non è una soluzione che con la fiscalità odierna ti può non convenire.

    Altro aspetto, ma qui bisognerebbe avere la sfera di cristallo, se passa il progetto di una cedolare secca sui redditi generati dagli affitti ti mangi letteralmente le mani, sempre che questa cedolare si attesti al 20%
     
  3. alexve

    alexve Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Grazie Alessandro , vedo che sei molto afferrato in materia, capisco che l'immobiliare a senso quando hai molti immbili, però nella vita
    non si riesce mai a capire quanti ne potrei comprare, non vorrei arrivare a 45 anni e mangiarmi le dita, comunque adesso studio bene
    quello che mi hai scritto. Se ci sono altrti consigli , sono ben accettati.
    grazie
     
  4. alexve

    alexve Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Scusa volevo chiederti la ipotetica cedolare secca 20% su affitti, dovrebbe essere su immobiliare o privato?
     
  5. Alessandro Frisoli

    Alessandro Frisoli Fondatore

    Agente Immobiliare
    Sul privato, quindi non converrebbe assolutamente costituire una società dove avresti una tassazione doppia. Però se ne parla e basta, ad oggi non c'è nulla in merito.

    E' chiaro però che i redditi da fabbricato vanno a cumularsi al tuo reddito, quindi il tuo fiscalista sarà senz'altro in grado di consigliarti per il meglio
     
  6. alexve

    alexve Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Secondo tè la cedolare ipotetica, da quello che ho visto io , è solo su immbili uso abitativo o anche commerciale?
    grazie
     
  7. Alessandro Frisoli

    Alessandro Frisoli Fondatore

    Agente Immobiliare
    Mi fai domande alle quali non ti posso rispondere, magari lo sapessi in anticipo !

    Si parlava di cedolare secca da redditi di locazioni, ma niente di più.

    Non penso che tu debba pensare a questo se stai valutando OGGI, quello che è meglio per te.

    Pensa che tante società immobiliari come quelle che tu vuoi costituire furono costituite per aggirare le tasse sulla successione (pagavano molto meno) Oggi è esattamente il contrario, con una franchigia di 1.000.000 ad erede, calcolata sulla rendita catastale, capisci bene che chi lo fece a suo tempo adesso che fa? Si tiene la sua bella società.

    E come si fa a saperlo :wall:
     
  8. alexve

    alexve Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Certo che è proprio un vita di c... , considerando che non capisci cosa sia giusto fare ogni volta.
    comunque capisco che restando privato hai sicuramente meno rotture, paghi e basta. Boo, chissà che questi
    giorni portano consiglio. Mille grazie
     
  9. 123max

    123max Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    ciao a tutti.
    Mi inserisco con una questione che forse vi può interessare.
    Io una srl ce l'ho già.
    Devo decidere se conviene chiuderla, comprando i beni immobili di cui è propietaria,
    oppure mantenerla, attribuendole altri immobili.
    Potreste consigliarmi quali elementi valutare per una scelta oculata ?
    Grazie.
     
  10. Alessandro Frisoli

    Alessandro Frisoli Fondatore

    Agente Immobiliare
    Gli elementi per una scelta oculata li hai in mano tu, o meglio, sai tu che cosa vuoi/puoi fare.

    Ha senso tenere in piedi una società se questa "lavora"


    Come società tutte le spese relative agli immobili che vai a sostenere sono in parte costo d'esercizio, in parte vanno in ammortamento. L'IVA la recuperi, puoi accedere a dei leasing immobiliari, puoi intestarti di automezzi e quindi scaricarli parzialmente, e recuperare un pochino d'IVA, Il commercialista è costo d'esercizio, e puoi decidere se darti un compenso d'amministratore o distribuire gli utili.

    Se sei privato tutto questo non lo puoi fare, ma d'altra parte hai mille seccatture in meno.

    Occhio al riacquisto degli immobili della società nel senso che dovrai presumibilmente pagare un forte dazio al fisco.

    Inoltre se hai immobili di tipo commerciale (uffici negozi capannon), ha forse più senso una società, se hai immobili prevalentemente a carattere residenziale, ne ha meno.

    Se poi passa la cedolare secca, mi sembra proprio che in questi giorni se ne stia riparlando, allora potrebbe avere senso non avere più una società, ma intestarli a privato.

    Insomma non c'è una regola fissa su cosa sia meglio o peggio, dipende molto da cos'hai, cosa fai, cosa vorrai fare in futuro.

    Diciamo che il classico contenitore di immobili sotto forma societaria non va più bene oggi, devi dargli vita, devi fare operazioni, devi creare costi che abbattano l'utile, in maniera intelligente.

    E c'è poco da inventare gli unici costi intelligenti sono il compenso all'amministratore (che sarà poi tassato alla persona fisica che lo percepisce) e l'acquisto in leasing.

    Il tuo fiscalista sarà però più esaustivo del sottoscritto, che in fondo è solo un agente immobiliare

    Saluti
     
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  11. modalgvr

    modalgvr Membro Attivo

    Altro Professionista
    Richiesta di approfondimenti sul tema “Costituire una società immobiliare srl per gestione affitti”

    Ciao Alessandro,
    Ho trovato particolarmente interessante il tuo intervento riguardo il tema “Costituire una società immobiliare srl per gestione affitti”, avrei delle ulteriori domande da proporti:

    Riporto quanto scrivi: ”Ha invece un senso se farai "vivere" questa società. Nel senso che dovrai farla lavorare acquistando immobili, preferibilmente uffici negozi e capannoni, e portarla ad una dimensione di fatturato di almeno 150.000 euro l'anno.”

    Da cosa deriva la cifra indicative di 150.000 euro di fatturato? Una migliore tassazione? Potresti espandere quasto punto?

    Nel tuo intervento parli anche di “debiti di finanziamento e leasing”, intendi prestiti delle banche? Puoi spiegare come si accede a tale forme di finanziamento?

    Parli di “tassazione pesante” per le plusvalenze, potresti dare qualche dettaglio?

    Infine, potresti fare una comparazione “side-by-side” (pro e contro), che abbracci gli aspetti fiscali, finanziari e.. di una Gestione immobiliare fatta da un private con una fatta da una societa’?

    Grazie
     
  12. zaffo zaffagni

    zaffo zaffagni Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Un escamotage secondo me ci sarebbe, si potrebbe fare in questo modo: Gli immobili li acquisto sempre da privato in questo modo posso eventualmente rivenderli dopo cinque anni senza pagare capital gain. Faccio la mia società di gestione immobiliare alla quale affitto gli immobili che possiedo ad essa ad un canone irrisorio così pago pochissime imposte sul reddito personale. La mia SGI a sua volta subaffitta gli immobili agli inquilini.
    In questo modo ottengo che gli immobili rimangono personali, ma ho anche tutti i vantaggi di avere una società di gestione immobiliare quindi posso scaricarmi i costi di ordinaria e straordinaria amministrazione, spese di rappresentanza, viaggi e fiere, auto, benzina ecc..
    I'm a genie in a bottle :evil:
     
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  13. Alessandro Frisoli

    Alessandro Frisoli Fondatore

    Agente Immobiliare
  14. tojo

    tojo Membro Junior

    Privato Cittadino
    Innanzitutto saluto tutti, perché sono nuovo: ho trovato questo forum, consultando i risultati di Google per una ricerca personale che sto facendo su immobili e società di capitali.

    Ciò che ho letto è stato illuminante per vari aspetti, anche perché sono alle prese con un dilemma simile.

    Io ho già una SRL "dormiente" ed allo stesso tempo ho alcuni immobili (intestati a privato), di cui uno a reddito ed altri no, ma che vorrei prima sistemare e poi mettere a reddito.

    Al lordo della possibilità espressa da zaffo zaffagni, io inizialmente pensavo di effettuare un conferimento in natura alla SRL, rappresentato sia dall'immobile a reddito, sia da quelli da rimodernare: a seguito di ciò, effettuare la ristrutturazione su questi ultimi, avendo così costi per la SRL che ne abbattano l'utile (e molto probabilmente azzerarlo).
    Contemporaneamente nominerei me stesso amministratore, così da "estrarre" un po' di denaro contante.

    Sono un assoluto principiante, per cui, se ho detto boiate, abbiate pietà! :mrgreen:
     
  15. Alessandro Frisoli

    Alessandro Frisoli Fondatore

    Agente Immobiliare
    L'idea è buona... però attenzione che i costi che intendi fare non vadano in ammortamento, e che quindi l'incidenza fiscale venga ripartita su più esercizi. Naturalmente recuperi l'IVA. Occhio, alla tassazione perchè la s.r.l. di rifa o di raffa lo stato si prende la metà, ed il compenso è tassato poi anche quello. ( su 25.000 netti a te paghi 38.000). Quindi sono tutte idee ottime, ma ogni situazione va analizzata nel proprio "orticello" e soprattutto senti prima il commercialista :accordo:
     
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  16. gialluc

    gialluc Membro Attivo

    Privato Cittadino

    mi inserisco...
    l'escamotage non sarebbe male...ma come fai ad affittare ad un canone irrisorio immobili che poi verranno locati ad un canone forse cinque/dieci volte maggiore? L AdE non potrebbe farti accertamenti?

    Anche io ho dubbi del genere e sto pensando che per costituire l'srl in modo decente l'unico modo è quello di conferire gli immobili cercando poi di avere spese in modo da abbattere il reddito dell'srl....

    però resto in attesa di altri suggerimenti..
     
  17. StLegaleDeValeriRoma

    StLegaleDeValeriRoma Membro Attivo

    Altro Professionista
    Concordo con l'opinione del moderatore :applauso:sull'opportunità di costituire una srl o mantenere in vita quelle esistenti.
    Oltre all'analisi tributaria dei pro e contro sottolineo l'importanza della gestione prettamente legale delle società con tali caratteristiche.:eek:
    Ovvero l'importanza di affidarsi ad uno studio legale specializzato in diritto immobiliare, soprattutto diritto delle locazioni, prima di concludere contratti di locazione degli immobili della società valutando con attenzione a chi e come, leggi fideiussione, concedere in locazione.
    Avv. Luigi De Valeri:accordo:
     
  18. Jack Block

    Jack Block Membro Junior

    Altro Professionista
    Quando un imprenditore prende un immobile in affitto non è sempre in grado di produrre fideussioni, perchè magari ha ben poco da perdere. Non sempre si può affittare a banche o fastfood.

    Aggiunto dopo 1 :


    Puoi abbattere quanto vuoi, ma sei poi soggetto agli studi di settore. Chiudere i bilanci in pareggio non è così semplice, anche perchè ci sono tasse come l'ICI che non sono detraibili da altre tasse. Significa che un pò di reddito comunque lo devi avere.
     
  19. aru

    aru Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    un saluto a tutta la lista
    discussione interessante di un argomento a me molto caro.
    ho 40 immobili circa sulla persona fisica, tra alloggi,negozi, capannoni, derivati da eredità.
    a causa di ciò e dei redditi fabbricati pagati, mi ritrovo con tutti gli immobili da ristrutturare e scarsa liquidità bancaria.
    ho atteso l'avvento della cedolare secca che finalmente è avvenuto, ma anche con questa grande opportunità sono indeciso se aprire un'immobiliare per la gestione della mia situazione.

    una semplice srl comporterebbe grandi costi per "vendere" le mie proprietà alla mia società.
    mantenedo gli immobili sulla persona fisica, avrei doppi costi derivati da ristrutturazioni e redditi fabbricati fasulli, considerato che i capannoni hanno reddito fabbricato elevato e sono di difficile affitto.
    affittare gli immobili alla mia società, per scaricarne i costi di gestione, a detta del commercialista è un tentativo che può essere a rischio accertamento.
    il consiglio ricevuto sino ad oggi dal commercialista, oltre ad aspettare l'avvento della cedolare secca è quello di aprire una GEIE europea per ridurre i costi derivanti dal passaggio da persona fisica a società.

    considerato che ho tutti gli immobili da ristrutturare, che vorrei lasciare in eredità qualcosa in più di quello ricevuto e che vorrei avere 4 soldi sul conto in banca per stare tranquillo.
    che movimento finanziario mi consigliate?
    da escludere la vendita di alcuni immobili, attualmente è un suicidio!

    un grazie a chi mi risponderà

    aru
     
  20. Alessandro Frisoli

    Alessandro Frisoli Fondatore

    Agente Immobiliare
    Non è facile rispondere, anche perchè non sono un fiscalista e consiglio sempre, ma vedo che tu l'hai fatto, di rivolgersi al proprio per problematiche di questo tipo.

    ti posso dire però che tra i pro di una società immobiliare è quella di ottenere dei leasing per l'acquisto, nonchè di poter recuperare l'IVA sui costi di ristrutturazione computandoli anche come costi di esercizio.
     

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