Ctu e custode giudiziario

[angela troise]

Buonasera,
Vorrei sapere se il CTU e il custode giudiziario nelle aste immobiliari sono sempre pagati tramite il ricavato della vendita e sono a carico del debitore esecutato.
L'immobile è diviso in 3 lotti , e ci sono due proprietari al 50% di cui uno non debitore , che acquista n. 2 lotti d'accordo con la società creditrice pagando l'importo indicato nella perizia , poichè il debitore esecutato vende tramite notaio questi lotti al proprietario non debitore.
A chi verranno addebitati i costi di cui sopra?
Spero di essere stata chiara...
Grazie per la risposta
Angela

 

[davideboschi]

Da quello che avevi scritto,

il debitore esecutato vende tramite notaio questi lotti al proprietario non debitore

sarò dal notaio con la società creditrice e l'altro proprietario che mi venderà l'altro 50% della mia quota

sembrava che il debitore esecutato fosse d'accordo sul venderti la sua quota...

Ora tu chiedi: visto che non vuole vendermi il 50% di due lotti su 3, posso obbligarlo a farlo se includo anche il terzo lotto?

Non sono un legale, ma credo di no. Per acquisire il bene dal debitore saldando il debito in sua vece, occorre che siano d'accordo entrambi: debitore e creditore. Sentiamo se gli altri forumisti sanno essere più precisi.

Ma d'altra parte mi chiedo: Perché vuoi acquistare con saldo e stralcio, invece di partecipare all'asta?
Di solito, le quote di immobili non sono attraenti per che acquista in asta. Perché acquistare il 50% di un bene, il cui rimanente 50% è di proprietà di non si sa chi?
Quando questi beni vanno in asta, nella stragrande maggioranza dei casi l'asta va deserta, e viene riproposta dopo qualche mese con il 25% di sconto, e la storia si ripete all'asta dopo, fino a che il prezzo base diventa irrisorio. A questo pnto il proprietario dell'altro 50% può acquistare a un prezzo, appunto, irrisorio.

 

[angela troise]

Grazie per la risposta
Perchè i tre lotti sono in pratica tre appartamenti già separati. Di cui due sono miei. Poi perchè la società creditrice chiuderebbe tutto a € 250000, mentre il giudice all'asta parte da € 350000. E capirai che 3 appartamenti da 150 mq. l'uno e tutti con terrazza e con vista mare a chiunque abbia questa disponibilità , e che acquisti per poi rivendere siamo molto proficui.
Altra domanda.....
All'asta avrei una priorità oppure no ?

 

[davideboschi]

All'asta, come comproprietario, non avresti nessuna priorità.

Io acquisto appartamenti all'asta, per metteli a reddito. Ovviamente, le quote non mi interessano, perché diverrei comproprietario con non si sa chi, e per ottenere un reddito dovrei mettermi d'accordo con l'altro proprietario per affittare. E conoscendo la propensione di certa gente a non essere ragionevole, lascio perdere.

Per quanto ti riguarda, conosci la dinamica delle aste: l'offeta minima è il 25% meno del prezzo base. Se l'asta va deserta, viene riproposta dopo qualche mese al 25% meno della volta prima, e così via per quattro volte, dopodiché il giudice decide se vale ancora la pena di proporla oppure no.

Quindi io aspetterei che i lotti vadano all'asta, che andrà quasi certamente desterta, aspetterei altre aste fino a che il prezzo non si abbassa abbastanza e decido di offrire. Essendo presumibilmente il solo, acquisterei l'altro 50% a un prezzo basso.
Se poi non andasse così, ossia un acquirente acquistasse, io rimarrei proprietario dell'altro 50%, e cercherei di accordarmi con lui per dividerci le poprietà o i redditi relativi.
Sarebbe un gioco nel quale nella maggioranza dei casi potresti solo avere un vantaggio, e nel peggiore dei casi (comunque remoto) restare come sei. Perderci no. Chi non accetterebbe una simile prospettiva?

 

[angela troise]

Quindi se i lotti vengono venduti all'asta , il nuovo acquirente diventerebbe proprietario al 50% con me ?
La partecipazione all'asta con offerta è consigliabile farla con un professionista del settore ?

 

[Miciogatto]

La proprietà è al 50 % ,e l'atro proprietario non vuole venire a firmare dal notaio per la cessione della mia quota

Era la prima cosa da fare, ottenere il consenso del venditore, non l'ultima!

Nel caso in cui mi accordassi con la società creditrice per il pagamento totale del debito (non mio) , l'altro proprietario è obbligato a cedermi con atto dal notaio tutte e 3 i lotti oppure no?

No.

Poi perchè la società creditrice chiuderebbe tutto a € 250000, mentre il giudice all'asta parte da € 350000.

350-25% = 262.500

All'asta avrei una priorità oppure no ?

No.

Ma come dice il pirata, chi vuoi che acquisti il 50% di un immobile?
Ecco perchè al creditore non gli è parso vero che offrivi 250.

Io attenderei almeno un ribasso. Almeno.

La partecipazione all'asta con offerta è consigliabile farla con un professionista del settore ?

Se fai questa domanda evidentemente si.

Ma non avevi un avvocato? O stai capendo di più da sconosciuti che scrivono su un forum?

 

[davideboschi]

La risposta alla prima domanda è: sì, ovviamente. Se all'asta va il 50% della quota, questa quota passa dal debitore esecutato all'acquirente che se la aggiudica, che quindi diventa comproprietario con te, al posto del debitore esecutato. Non dovresti avere dubbi in proposito.

La risposta alla seconda domanda è: sì. Infatti dalle domande che poni, non mi sembri molto esperta di aste e forse nemmeno di compravendite immobiliari. Quindi dovresti trovare un avvocato o un'agenzia che sia capace di seguirti passo passo. E che ti sappia indicare i costi cui andresti incontro, che non sono solo quelli dell'acquisto, ma gli onorari del notaio, le imposte di registro, catastale e ipotecaria, e le spese condominiali pregresse, per la quota del debitore e per i soli due anni precedenti l'aggiudicazione.

Ti anticipo che per presentare offerta serve avere una casella di posta elettronica certificata (PEC) e la firma elettronica. Se non le hai, un avvocato (lo stesso che ti dà consulenza) può presentare offerta per conto tuo, mentre un'agenzia, per quanto abituata a trattare aste, non può farlo (può al massimo fornirti consulenza, ma per presentare offerta per tuo conto si avvarrà del suo avvocato).

Inutile dire che io faccio da solo, perché i miei acquisti hanno valore di gran lunga inferiore al tuo, e un avvocato per ogni asta mi costerebbe troppo. Nel tuo caso, per una sola asta e per un valore così elevato, un avvocato non inciderebbe troppo. Un'agenzia invece ti chiederebbe le provvigioni, quindi meglio sapere in anticipo quanto chiedono.