• immobilio.it è l'unico forum italiano interamente dedicato agli Agenti, alle Agenzie Immobiliari e ai Professionisti del mondo Casa.
    Su immobilio.it puoi approfondire le nuove leggi, leggere recensioni e consigli, scoprire nuovi strumenti, modulistica e servizi per il settore immobiliare e confrontarti con migliaia di Agenti Immobiliari e Professionisti del settore.

    Registrarsi è gratis ed elimina la pubblicità

antony23

Membro Attivo
Privato Cittadino
Salve a tutti,
vorrei sottoporvi un quesito particolare.

Ho acquistato un rustico (pilastri e solai) accatastato in F3, e proveniente da condono edilizio legge 724/94.
Il venditore, dopo aver effettuato all'epoca i dovuti pagamenti, non aveva completato la documentazione, per cui me ne sono occupato io da nuovo proprietario. Il comune mi ha rilasciato la concessione edilizia in sanatoria per il completamento.

Dopo aver dato l'inizio lavori, ci siamo resi conto che la spesa economica per restaurare il rustico era importante, ed aveva più senso ricostrurilo ex novo. Abbiamo chiesto al comune, e, a parole, ci ha detto che non è possibile perchè l'immobile è in F3.

Mi chiedo...quindi se completo il rustico in modo che non risulti più in F3, allora posso effettuare ristrutturazione con demolizione e ricostruzione? è ovviamente un paradosso! E se mentre è in F3 la casa dovesse crollare o prendere fuoco, non posso più costruirla?!

Vi è mai capitato un caso del genere? Sapete se c'è una qualche legge o sentenza utile al caso?

Grazie
 

brina82

Membro Senior
Professionista
Salve a tutti,
vorrei sottoporvi un quesito particolare.

Ho acquistato un rustico (pilastri e solai) accatastato in F3, e proveniente da condono edilizio legge 724/94.
Il venditore, dopo aver effettuato all'epoca i dovuti pagamenti, non aveva completato la documentazione, per cui me ne sono occupato io da nuovo proprietario. Il comune mi ha rilasciato la concessione edilizia in sanatoria per il completamento.

Dopo aver dato l'inizio lavori, ci siamo resi conto che la spesa economica per restaurare il rustico era importante, ed aveva più senso ricostrurilo ex novo. Abbiamo chiesto al comune, e, a parole, ci ha detto che non è possibile perchè l'immobile è in F3.

Mi chiedo...quindi se completo il rustico in modo che non risulti più in F3, allora posso effettuare ristrutturazione con demolizione e ricostruzione? è ovviamente un paradosso! E se mentre è in F3 la casa dovesse crollare o prendere fuoco, non posso più costruirla?!

Vi è mai capitato un caso del genere? Sapete se c'è una qualche legge o sentenza utile al caso?

Grazie
Posto che spesso ogni comune si regola a modo suo, non ti hanno raccontato fesserie: tu hai una pratica diciamo aperta, seppure in sanatoria, pertanto dovresti completarne tutto l'iter (inizio e fine lavori), al fine di renderla valida.

Solo a quel punto potresti demolire e ricostruire il fabbricato... (sempre con le dovute autorizzazioni)

Ci sono stati casi in cui a seguito della domanda di condono (accettata) il proprietario ha demolito il fabbricato per fare ciò che vorresti fare tu: il Comune a quel punto gli ha negato tutto, e non esistendo più quel fabbricato, costui ha perso per sempre la possibilità di realizzarlo....
 

brina82

Membro Senior
Professionista
PS tante volte ti venisse in mente di far dichiarare i lavori terminati, cosa che non consiglierei comunque a nessuno, a parte le conseguenze penali derivanti da false dichiarazioni, sappi che non risolveresti il problema: nella nuova pratica di demolizione/ricostruzione solitamente si richiede anche la documentazione fotografica dello stato dei luoghi.
 

antony23

Membro Attivo
Privato Cittadino
Salve,
grazie per la risposta.

Quindi se prima che finisco i lavori si verifica una disgrazia e la casa crolla io ho perso la casa?

Io resto perplesso, ci sono diverse sentenze che asseriscono che una volta condonati, gli immobili abusivi hanno gli stessi diritti di tutti gli altri immobili regolari.
In questo caso il rustico è stato sanato, con tutto quello che c'era da pagare. Io credo che un giudice direbbe che quella casa non può più scomparire nel nulla, e chi ha pagato e regolarizzato il tutto, non può perdere il diritto di avere una casa!

A me sembra follia!

Che poi, che cosa diavolo cambia al comune se rifaccio la casa identica così com'è, stessa volumetria, stessa sagoma, stessa area di sedime, stesso tutto? Cosa gli cambia?!
 

brina82

Membro Senior
Professionista
Salve,
grazie per la risposta.

Quindi se prima che finisco i lavori si verifica una disgrazia e la casa crolla io ho perso la casa?

Io resto perplesso, ci sono diverse sentenze che asseriscono che una volta condonati, gli immobili abusivi hanno gli stessi diritti di tutti gli altri immobili regolari.
In questo caso il rustico è stato sanato, con tutto quello che c'era da pagare. Io credo che un giudice direbbe che quella casa non può più scomparire nel nulla, e chi ha pagato e regolarizzato il tutto, non può perdere il diritto di avere una casa!

A me sembra follia!

Che poi, che cosa diavolo cambia al comune se rifaccio la casa identica così com'è, stessa volumetria, stessa sagoma, stessa area di sedime, stesso tutto? Cosa gli cambia?!
Se la tua casa dovesse crollare per una calamità credo che potresti anche perderla, nel senso che potresti perdere il diritto di ritirarla su (poi certo se fai il finto tonto e la ricostruisci fedelmente è un altro paio di maniche).

Al comune non gli cambia nulla, ma funziona così. Tu fai una domanda di condono, e se viene accolta, ti rilasciano una concessione in sanatoria, e come ogni concessione devi completarne l'iter. È la legge.
 

antony23

Membro Attivo
Privato Cittadino
L'immobile, ultimato al rustico, è un immobile esistente, ed è stato già condonato.

Quello che mi è stato rilasciato è (riporto fedelmente) "Titolo abilitativo da istanza di condono edilizio", in cui vi è scritto "Nell'ipotesi in cui nell'opera oggetto del presente rilascio, benchè ultimata la rustico, fossero da eseguire lavori di rifinitura, dio distribuzione interna o quant'altro occorra al completamento funzionale della stessa, ferme restando le previsioni di cui agli elaborati grafici facenti parte integrante del presente rilascio, il concessionario è tenuto all'osservanza delle seguenti prescrizioni:..." e continua con l'elencazione di diversi punti tra cui il primo è la comunicazione di inizio lavori.

Io, da ignorante in materia, intuisco che l'immobile è esistente, al rustico, ed è condonato. Se c'è da eseguire dei lavori di rifinitura, devo dare comunicazione (e l'ho già fatto prima dell'anno di scadenza) e posso farli. Almeno interpretando l'italiano, a me questo sembra un titolo abilitativo di un immobile ormai esistente e che dovrebbe ricevere degli interventi di rifinitura/completamento.

E da immobile esistente e condonato, la sentenza della Corte Costituzione n. 238/2000 recita:

"... PER QUESTI MOTIVI LA CORTE COSTITUZIONALE dichiara l’illegittimità costituzionale dell’art. 8, settimo comma, della legge della Regione Umbria etc.etc., nella parte in cui esclude i fabbricati oggetto di condono edilizio dalla ammissibilità di interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria o di ristrutturazione che non comportino aumento di volumetria o di superficie o modifiche di sagoma o delle destinazioni d’uso."

E così invece recita la circolare "Circolare 7 agosto 2003, n. 4174 Decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, come modificato ed integrato dal decreto legislativo 27 dicembre 2002, n. 301. Chiarimenti interpretativi in ordine alla inclusione dell'intervento di demolizione e ricostruzione nella categoria della ristrutturazione edilizia", nel punto 4.3:

"4.3. Con riferimento alle costruzioni oggetto di sanatoria. Per quanto attiene alle modalità di attuazione degli interventi di demolizione e ricostruzione alle costruzioni oggetto di rilascio di concessione in sanatoria (in forma espressa o a seguito di formazione del silenzio assenso), occorre premettere che, ai sensi delle leggi 28 febbraio 1985, n. 47, e 23 dicembre 1994, n. 724, la procedura di sanatoria comporta l'equiparazione delle costruzioni abusive a quelle legittime, con conseguente inapplicabilità delle sanzioni amministrative, estinzione del reato e libera commerciabilità. Ciò stante, i parametri da rispettare, in caso di demolizione e ricostruzione, sono quelli che definiscono l'oggetto stesso del condono e si identificano con gli elementi che hanno costituito riferimento per il computo dell'oblazione: quindi, oltre a volumetria e sagoma, anche destinazione d'uso e superficie, quest'ultima calcolata secondo le modalità indicate dal decreto del Ministro dei lavori pubblici del 10 maggio 1977, n. 801 (pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 146 del 31 maggio 1977). "


Alla luce di questo, c'è solo una cosa che non è chiara: si può eseguire una demolizione e ricostruzione per gli immobili allo stato rustico non ancora ultimati o resi agibili? O meglio ancora, a prescindere che l'immobile è attualmente accatastato in F3, io dal punto di vista edilizio mi trovo "in corso di costruzione" o "in fase di completamento"?

E dal punti di vista fiscale? Per l'Agenzia delle entrate, questi lavori di completamento o eventuale demolizione e ricostruzione verrebbero visti come "recupero del patrimonio edilizio esistente"? Se guardiamo la classe catastale no, ma se per esistente possiamo considerare un rustico che è stato costruito 30 anni fà (abusivamente e poi condonato) e non ancora ultimato nelle rifiniture, si.
 

antony23

Membro Attivo
Privato Cittadino
Ho avuto risposta dal comune.

Come diceva @brina82, il dirigente sostiene che demolendo e ricostruendo perderei la cubatura condonata, ma non perchè devo completare l'iter al fine di renderlo valido, bensì perchè il terreno su cui è edificato è di categoria E1, quindi agricolo.
Secondo lui se lo dovessi demolire, sia adesso che dopo averlo ultimato e accatastato non in F, mi dovrei comunque rifare agli indici di quel terreno agricolo e alla distanze di legge.

A me sembra completa follia, una direzione completamente opposta a quando deciso dalla corte costituzionale!
 

cafelab

Moderatore
Membro dello Staff
Professionista
A te mancano dei pezzi, le possibilità di intervento su un edificio non sono dettate solo dalla 380/2001 ma dalla zonizzazione del prg, dagli eventuali vincoli e così via
nel tuo caso servirebbe analizzare le possibilità del piano casa regionale per capire se è applicabile anche agli immobili in costruzione, cosa di cui dubito...

Ritengo che tu debba trovare un tecnico capace, che ti sappia consigliare,
come vedi ottenere le informazioni che ti ha dato @brina82 non è stato difficile,
lo so che risulterò antipatico,
ma se ti fossi rivolto a un tecnico prima comprare, te l'avrebbe detto e magari non avreste cominciato i lavori senza un progetto, un computo, un piano economico per rendervi conto solo durante i lavori che vi conveniva buttare giù tutto
 

antony23

Membro Attivo
Privato Cittadino
Mi ero rivolto ad un tecnico, ma al tecnico sbagliato! Tant'è che se lo avessi saputo questa casa non l'avrei mai comprata!
Ormai purtroppo la caxxata l'ho fatta e sto cercando di rimediare! Credetemi che spendere questi ulteriori soldi non era assolutamente nelle mie intenzioni!

Detto ciò, come ho appena detto, mi sembra di essere stato chiaro, il problema non è che è in corso di costruzione, ma anche ultimato, accatastato, agibilità etc etc, per il dirigente io quella casa non la potrò mai demolire perchè se no perdo la cubatura acquisita in condono!

E la mia domanda è stata, se arriva un terremoto e la casa viene giù? Risposta: la perdi!
Ma stiamo scherzando? Io ritengo sia chiaramente abuso d'ufficio.

Avrei anche potuto accettare la risposta che la casa è in costruzione (anche se qui ci sarebbe anche potuto essere da dire) e devo prima ultimare, ma qui la questione è un'altra.
Vi risulta che un immobile condonato su terreno agricolo E1 non possa essere demolito e ricostruito? Mentre uno su A o D ad esempio si?

In quale legge è scritta questa discriminazione? Io di zone PRG nelle varie leggi e circolari riguardanti la possibilità di ristrutturazione, anche pesante, su immobili condonati, non ne ho trovate.
L'unica cosa che ho trovato è che se uno demolisce, senza più ricostruire, perde il diritto acquisito.

Voi avete altri riferimenti normativi per caso?

Ah, il tecnico che mi segue adesso la pensa come me, ma cosa dovremmo fare? Denunciamo il comune o il dirigente per abuso d'ufficio?
 

antony23

Membro Attivo
Privato Cittadino
Dalla stessa circolare, riguardante gli indici di fabbricabilità da rispettare nel caso di demolizione e ricostruzione:

"In ragione delle considerazioni espresse, per gli interventi di demolizione e ricostruzione inclusi nella ristrutturazione non può trovare applicazione quella parte della normativa vigente che detta prescrizioni per quanto riguarda gli indici di edificabilità ed ogni ulteriore parametro di carattere quantitativo (altezze, distanze, distacchi, inclinate, ecc.) riferibile alle nuove costruzioni. Ciò in quanto il relativo rispetto potrebbe risultare inconciliabile con la demolizione e ricostruzione intesa come operazione da effettuarsi con la sola osservanza della sagoma e della volumetria preesistenti (ed in tale prospettiva, qualora non venga utilizzata per intero la sagoma e la volumetria esistenti, l'intervento non può essere incluso nella categoria della ristrutturazione edilizia). Va però soggiunto che la demolizione e ricostruzione, rientrando per espressa declaratoria legislativa nella ristrutturazione edilizia, dovrà rispettare le prescrizioni ed i limiti dello strumento urbanistico vigente per quanto compatibili con la natura dell'intervento e quindi non in contrasto con la possibilità, esplicitamente prevista dal legislatore, di poter operare la ricostruzione attenendosi al solo rispetto di sagoma e volume."

Potete spiegarmi questo cosa vuol dire?
Ho capito male o c'è scritto che per le ristrutturazioni edilizie con demolizione e ricostruzione gli indici di edificabilità delle nuove costruzioni possono andare in contrasto con la definizione stessa di ricostruzione con stessa volumetria e sagoma, per cui non possono essere applicati in questo caso?
 

cafelab

Moderatore
Membro dello Staff
Professionista
Hai verificato quali sono gli interventi consentiti nella zona E1 nelle NTA del PRG del tuo comune?
 

SALVES

Membro Senior
Professionista
Nella ristrutturazione edilizia e compresa la demolizione e successiva ricostruzione di un fabbricato identico a sagoma, volumi, area di sedime ecc.ecc. così come recita l'art.3 dpr 380/2001.
Non so che tipo di richiesta verbale hai fatto al dirigente per darti la risposta ricevuta.
A parere mio stando a quanto stabilito dalla corte costituzionale e all'art 3 dpr. 380/01 potresti demolire e ricostruire fedelmente identico a quello esistente in quanto a volume sagoma e sedime rispettando le norme antisismiche sulla dispersione termica e quant'altro adesso in vigore.
Il mio consiglio è di affidarti ad un tecnico.
 

antony23

Membro Attivo
Privato Cittadino
Mi sono ovviamente affidato ad un tecnico, che ovviamente la pensa come me ed ha ricevuto la stessa risposta dal dirigente.

Nella zona E1 in oggetto è possibile edificare ma ovviamente non con la cubatura dell'attuale immobile condonato, molto meno!
 

SALVES

Membro Senior
Professionista
Vorrei capire se la corte costituzionale ha equiparato gli edifici condonati a quelli legittimi (oggetto di ristrutturazione). La ristrutturazione prevede la demolizione e successiva ricostruzione di un fabbricato identico a sagoma, volumi, area di sedime, cosa avete chiesto al dirigente? avete specificato che volevate demolire e ricostruire così come prevede il dpr 380 e la corte costituzionale?
 

Per rispondere Entra o Registrati è Gratis…

Perchè dovresti Registrarti?

  • Partecipare e Creare Discussioni
  • Trovare Consigli e Suggerimenti
  • Condividere i tuoi Interessi
  • Informarti sulle Novità

Ultimi Messaggi sui Profili

Sai quella storia che usiamo solo il 20% del nostro cervello? [...] Con questa ne usi solo il 2%...
Salve a tutti, mi sono appena iscritto, non ho mai usato un forum in vita mia, quindi vi chiedo di perdonare qualche mio errore iniziale e di supportarmi nell'utilizzo.
Mi chiamo Simone Troisi, ho un agenzia immobiliare a Cava dè Tirreni in provincia di Salerno
L'immobiliare è la mia passione principale in tutte le sue forme... dai citofoni per il porta a porta, agli aspetti più tecnici come l'asset management.
Alto