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leper

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Privato Cittadino
Ciao a tutti,
sono interessato all'acquisto di un immobile su due livelli formato da attico e superattico.
Il superattico in realtà è stato condonato nel 1998, in quanto si tratta di un ampliamento della soffitta, con altezza di 2,30 mt.
L'agente immobiliare ha fornito il certificato del condono, in cui si fa riferimento alla sanatoria di quanto realizzato abusivamente, con destinazione d'uso Residenziale.
Sul certificato inoltre è riportata la seguente dicitura:
"La presente concessione/autorizzazione è rilasciata ai soli fini di sanatoria edilizia e pertanto l'abitabilità è subordinata all'ottenimento del prescritto certificato nell'osservanza delle norme stabilite dalla Legge 47/85."

L'agente ha chiarito che il certificato di agibilità del superattico non esiste, e che non potrà essere mai rilasciato per via dell'altezza di 2,30 mt.

Quali possono essere i problemi legati alla mancata agibilità del superattico?
Al catasto la mappa corrisponde a quanto condonato.
Attualmente il superattico viene usato come un mini appartamento separato dall'attico, ed è stato costruito con alluminio e vetro, non in muratura.
In caso di acquisto di tutto l'immobile, sarà possibile poi effettuare dei lavori di ricostruzione del superattico?

Spero di essere stato comprensibile :)
Grazie!
 

Slartibartfast

Membro Attivo
Agente Immobiliare
Lavori di ristrutturazione penso di si, nel rispetto dei regolamenti comunali. Il fatto che non abbia l'agibilità mi preoccupa relativamente. L'importante è che l'esistenza del manufatto si autorizzata, che poi non possieda i requisiti per essere abitato, è un problema che non ti impedisce l'utilizzo.
 

sgaravagli

Membro Attivo
Agente Immobiliare
l'agibilità/abitabilità non è un documento ostativo all'atto definitivo, in sintesi l'immobile è vendibile........... il condono sana tutto quindi vai tranquillo

In caso di acquisto di tutto l'immobile, sarà possibile poi effettuare dei lavori di ricostruzione del superattico?
cosa intendi per ricostruzione? ristrutturare è possibile (ovviamente rispettando le normative attuali)
 

cafelab

Moderatore
Membro dello Staff
Professionista
In caso di acquisto di tutto l'immobile, sarà possibile poi effettuare dei lavori di ricostruzione del superattico?
intendi dire demolizione e ricostruzione?
in linea generale si
si potrebbe pensare di sfruttare la volumetria per ricostruire un superattico con un sistema magari a secco, in legno, raggiungendo le altezze a norma per una abitazione.
ma prima bisognerà avere gli elaborati del condono e verificare la normativa della zona
 

leper

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Grazie mille per le risposte.
Per ricostruzione intendo proprio la costruzione dei muri esterni e della parte di tetto che attualmente è in materiali leggeri (alluminio, vetro...).
Immagino che il comune rigetterebbe la pratica, in quanto l'agibilità non c'è e non ci sono le altezze per ottenerla.
La cosa strana è che al catasto risulta categoria A/2
 

cafelab

Moderatore
Membro dello Staff
Professionista
no, il comune non rigetta la pratica per la mancanza dell'agibilità, perchè dovrebbe?
il superattico condonato ha una volumetria e una sagoma legittimi,
  1. è sicuramente legittimo demolirlo e ricostruirlo mantenendo la stessa sagoma e volumetria
  2. meglio sarebbe demolirlo e ricostruirlo mantenendo la volumetria ma variando la sagoma per avere un corpo con meno mq calpestabili ma con maggiore altezza
  3. ancora meglio sarebbe demolirlo e ricostruirlo ampliandone la volumetria
sono possibilità che vanno verificate con uno studio di fattibilità per appurare in che zona di PRG ricade, in che municipio, in che zona di ptpr, i vincoli ecc
 

leper

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
L'agente immobiliare mi ha detto che il proprietario richiederà l'agibilità specifica, che dovrebbero ottenere in una settimana.
Vediamo che succede...
 

francesca63

Membro Senior
Privato Cittadino
L'agente ha chiarito che il certificato di agibilità del superattico non esiste, e che non potrà essere mai rilasciato per via dell'altezza di 2,30 mt.
L'agente immobiliare mi ha detto che il proprietario richiederà l'agibilità specifica, che dovrebbero ottenere in una settimana.
Vediamo che succede...
Queste due affermazioni cozzano tra di loro, direi ...
Devi approfondire, o fare proposta condizionata alla verifica positiva della fattibilità di quanto ti interessa.
 

leper

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Grazie mille per l'intervento francesca63.
Hai perfettamente ragione, ma ormai non mi meraviglia più nulla.
Per me il condono stesso è un controsenso, perchè è ad uso residenziale ma non costituisce agibilità. Bah
 

cafelab

Moderatore
Membro dello Staff
Professionista
Per me il condono stesso è un controsenso, perchè è ad uso residenziale ma non costituisce agibilità
tema complesso, il pagamento degli oneri condonano l'abuso edilizio, ma dal momento che la salute del cittadino è prevalente sugli interessi privatistici, l'agibilità non è rilasciata automaticamente
 

leper

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Ma allora basterebbe verificare i requisiti di agibilità prima di condonare ad uso residenziale. Se non ci sono i requisiti, si può condonare anche ad uso non abitativo.
Poi non sono sicuramente un esperto in materia, sicuramente ignoro tanti passaggi...
 

leper

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Sì, mi è stato girato dall'agente.
Si riporta esplicitamente che il Comune rilascia la sanatoria di quanto realizzato abusivamente così come risulta dalla istanza presentata e dall'accatastamento effettuato e depositato... e che ...La presente autorizza le seguenti destinazioni d'uso: - Residenziale mq 43,74...

Ora ho chiesto di fornirmi, se possibile, anche la richiesta di condono che fu presentata
 

leper

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Assolutamente sì, ci mancherebbe!
Secondo la vostra esperienza è possibile uno scenario in cui sia stato rilasciato un condono sulla base di una richiesta falsa?
Se sì, quali potrebbero essere le conseguenze?

Grazie mille per le vostre risposte
 

Jan80

Membro Assiduo
Professionista
É del tutto normale che il condono sani le irregolarità urbanistiche mentre non entri nel merito della legittimità dell'uso.
Se si vuole salvare il volume condonato come abitativo meglio verificare le deroghe per l'uso abitativo dei sottotetti della tua regione.
Se si vuole ricostruire il superattico temo si dovrà presentare una pratica sismica di adeguamento dell'intero fabbricato.
 

leper

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Però certo che è davvero strano, perchè tra l'altro allo stato attuale quella soluzione (non agibile) è accatastata come una abitazione indipendente e ha una rendita catastale piuttosto alta, essendo un A/2.
Se fosse una seconda casa sarebbero dolori anche per l'IMU, ma in realtà staresti pagando per qualcosa che non può essere abitato. Mah
 

Jan80

Membro Assiduo
Professionista
Lo stato ha imposto come condizione necessario l'accatastamento al fine del condono e non poteva essere altrimenti. La scelta di accatastare il volume come abitazione é stata fatta dai proprietari, di questi esempi siamo pieni in italia.
 

leper

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
E a questo punto, visto che è improbabile avere l'agibilità, sarebbe possibile pensare ad un declassamento catastale? Non potrebbe diventare ad esempio la soffitta dell'attico (credo che in principio fosse così)?
 

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